Upravljanje večstanovanjskih hiš: pet inšpektorjev za 15.000 hiš

Ljubljana – Problematika upravljanja v večstanovanjskih hišah se zaostruje. Slišimo, kako je ta in oni upravnik izpraznil rezervni sklad hiše, ki jo upravlja, ali je zbiral denar za plačilo skupnih stroškov in ga ni nakazal naprej dobavitelju, da je stanovalcem grozil odklop.

Na omenjene nedopustne prakse je že v preteklosti opozarjal celo upravniški ceh, zaskrbljen zaradi poslabševanja svoje podobe v javnosti. Češ, niso vsi upravniki lumpi, res pa je, da so se med korektnimi v resnici znašli tudi taki, ki jih je privabil vonj denarja, zbranega v rezervnih skladih. Da bi se izognili malverzacijam, je ceh predlagal, naj zakonodajalec predpiše pogoje za vstop na ta trg (na primer licenciranje), vzpostavi nadzor nad delom upravnikov in učinkoviteje ukrepa, če ugotovi kršitve. Na vlado so prišle državljanske pobude za spremembo regulative, ministrstvo za okolje in prostor pa (že več let) pripravlja novelo stanovanjskega zakona.

Malo postopkov in ukrepov

Najpogostejši naslov za pritožbe v zvezi z upravljanjem (in pogosto dežurni krivec, da se stanje ne izboljša) je stanovanjska inšpekcija. Ta nadzira spoštovanje določil stanovanjskega zakona o upravljanju in vzdrževanju večstanovanjskih hiš. Kljub obsežnosti problematike iz njenih letnih poročil ni razvidno niti veliko uvedenih inšpekcijskih postopkov niti veliko izrečenih prekrškovnih ukrepov. Iz pogovora z inšpektorjema Mirkom Pavšičem in Dušanom Oražmom izvemo (poročila za leto 2014 še ni), da so lani uvedli okoli 600 inšpekcijskih in 104 prekrškovne postopke ter »izdali nekaj odločb«.

Med kršitvami je bilo tudi lani največ posegov posameznikov v skupne dele brez ustreznega soglasja etažnih lastnikov. Veliko prijav so prejeli zaradi postopkov zamenjave upravitelja. Pavšič: »Za odpoved pogodbe z upravnikom stanovanjski zakon predvideva formalni postopek, ki sicer ni prezahteven, a ga je treba spoštovati, da je odpoved veljavna.« Pridobiti je treba podpise polovice lastnikov (po deležih), a če sta v stanovanju dva solastnika, se morata podpisati oba, sicer se šteje samo delež podpisnika. Formulacije dokumenta (ki mora biti tudi pravilno vročen) so lahko napačne: namesto »odstopamo od pogodbe« piše »predlagamo, da se odstopi«.

Kaos z upravniki

Če v hiši ni soglasja o zamenjavi upravnika, lahko dopoldne zbira podpise od vrat do vrat en kandidat, popoldne že drugi, del stanovalcev je za ohranitev pogodbe z aktualnim. Ljudje so zmedeni, morda tudi zastrašeni, podpisujejo brez razmisleka, preklicujejo malo prej dane podpise. Iz tega se izcimijo različne neprijetne situacije: dve ali celo več hkrati veljavnih pogodb, stari upravnik noče predati poslov, dokumentacije, rezervnega sklada. Inšpekcija je nemočna, saj ne more posegati v pogodbena razmerja. Najslabše je, če se strani ne sporazumeta in na koncu pride zadeva na sodišče, saj je dokazovanje zelo zahtevno. V tem času pa stanovalci lahko dobivajo račune od dveh upravnikov, dobavitelji ne vedo, s kom naj poslujejo. Temu bi se izognili, če bi bil vpis v register upravnikov konstitutiven, a, kot pravi Oražem, za tak predlog ni posluha.

Po pogostnosti sledijo prijave o nenamenski porabi rezervnega sklada. Sklad je namenjen plačilu stroškov rednega vzdrževanja stavbe, porablja pa se za marsikaj: nakup kosilnice, popravilo asfalta pred hišo itn. Slab zgled praksi daje že zakonodajalec, ki nenehno širi obveznosti za plačilo iz tega vira; energetska izkaznica, delilniki in še kaj sem ne sodi, sta kritična inšpektorja.

Bolj kritično kot drobna nenamenska poraba je, če upravnik izgine z rezervnim skladom. Oražem: »Inšpekcija takega primera še ni obravnavala, vidimo pa, da v socialni krizi stanovalci neredno plačujejo, nekateri upravniki zanje nekaj časa zalagajo denar, zato lahko sami zaidejo v težave, posežejo po rezervnem skladu. Eno je nenamenska poraba, drugo pa, če denar upravnik pospravi v žep. To je kaznivo dejanje, kraja, goljufija, naloga organov pregona. Inšpektorji bi lahko podali kazensko ovadbo le, če bi vodili postopek, v katerem bi se izkazal sum.« Podobno je s plačevanjem stroškov dobaviteljem. Zamujanje s plačilom dobavitelju je za inšpekcijo le prekršek. Ker ne morejo voditi inšpekcijskega postopka, od upravnika ne morejo zahtevati niti potrebnih podatkov. Nenavadno pa je, da inšpekcija še ni dobila nobene prijave od dobaviteljev.

Majhna, povrhu pa brezzoba

Čeprav se od inšpekcije veliko pričakuje, nas sogovornika hitro postavita na realna tla. Njene pristojnosti so zelo omejene: na ukrepe, ki zagotavljajo vzdrževanje skupnih delov stavb, določitev začasnega upravnika, vzdrževanje posameznega dela (če ogroža lastnino drugih), prepoved opravljanja dejavnosti v delu stanovanja brez ustreznega soglasja in odstranitev naprave, ki jo lastnik namesti na skupne dele brez soglasja. Nobenega inšpekcijskega ukrepa proti upravniku.

Zgolj povečanje pristojnosti inšpekcije s spremembo stanovanjskega zakona pa ne bo dovolj. V Sloveniji je 15.500 stavb, ki potrebujejo upravnika, v njih je okoli 328.000 stanovanj, na trgu pa dela 548 upravnikov. Stanovanjska inšpekcija trenutno še šteje pet inšpektorjev, zaradi dveh upokojitev pa bodo v kratkem le še trije. Za vso Slovenijo! Četudi bi bil zakon idealen, bo učinkovit lahko le, če bo državna uprava zmogla hkrati tudi popolniti inšpektorske vrste in zaposlene osposobiti za finančni nadzor nad hišnimi in upravnikovimi financami.