Mojca Marš: Večina nepremičninskih agentov le odpre vrata in že zaračuna

Ljubljana – Skupaj s svojim partnerjem Juretom Žovetom stoji za imenom FLETno. Nastajajoče podjetje tistim, ki iščejo stanovanje, a za brskanje po spletu nimajo časa, pri tem pomaga. Osredotoča se na stanovanja, vredna svoje cene, kar je, še posebej v glavnem mestu, pravi, zelo težko. Enkrat na teden skoraj 1500 naročnikom pošilja redna elektronska sporočila o ponudbi na trgu, pri tem pa gleda predvsem na to, da gre za ohranjena stanovanja s pošteno ceno.

Katere so največje težave, na katere naletijo iskalci podnajemniškega stanovanja?

Veliko je pravih lukenj, to pa zato, ker ljudje oddajajo stanovanja, v katera niso pripravljeni vložiti čisto nič. Po nakupu ga opremijo, potem pa takšno oddajajo še nadaljnjih petdeset let. Prav bi bilo, da lastnik poskrbi, da se bo podnajemnik v stanovanju dobro počutil, to je na navsezadnje cilj vseh. Vsak se želi dobro počutiti v stanovanju, ki ga najame.

Prav tako so huda težava razlike v cenah. Že med Mariborom in Ljubljano so velikanske. V Ljubljani težko dobiš »normalno« stanovanje za 400 evrov, če ni ravno garsonjera, v Mariboru pa sem ravno zadnjič gledala dvoetažno trisobno stanovanje, veliko 70 kvadratnih metrov, ki so ga oddajali za isto vrednost. Cene nihajo tudi v sami Ljubljani.

Povprečen uporabnik, ki morda prvič pride na portal, kjer oglašujejo nepremičnine, se kaj hitro zmede, saj ne ve, kakšno predstavo naj si ustvari, kakšen je nepremičninski trg in kakšne naj bi bile »normalne« cene. Predvsem si je o cenah težko ustvariti pravi občutek.

Kakšna pa je po vašem normalna cena?

Odvisno od samega stanovanja oziroma od želja, ki jih imaš. V Mariboru lahko dobiš lepo enosobno stanovanje za 300 evrov, čeprav moraš tudi tu imeti srečo. Prav tako je veliko odvisno od ponudbe, ki je na trgu tisti čas, ko iščeš stanovanje. V Ljubljani pa so razlike velike. Večja garsonjera stane 400 evrov, kar se mi zdi absolutno preveč. Najemnina za garsonjero bi morala biti približno 300 evrov, za enosobno stanovanje pa morda od 400 evrov naprej. Če bi rad privarčeval in normalno živel, je optimalno, da daš za najemnino tretjino plače. Brez stroškov, seveda. Za naš trg to ne velja, saj so cene najemniških stanovanj neprimerljivo višje kot v tujini.

Kako gledate na agencijske provizije? Ponavadi namreč nepremičninske agencije tudi tistim, ki najemajo stanovanje, zaračunajo provizijo v višini mesečne najemnine. Kolikšen delež provizije se vam zdi še pravičen glede na delo, ki ga nepremičninski agent v resnici opravi?

Z večino agencij imam zelo slabe izkušnje, obstajajo seveda izjeme, toda večina je izredno slabih. Provizije so absolutno previsoke, saj zanje opravijo minimalno dela. Nepremičninski agent te pripelje na ogled, pokaže stanovanje, mogoče ti pripravi še pogodbo, ki je tako ali tako narejena po nekem vzorcu, in mastno zaračuna.

Imam tudi pozitivno izkušnjo, predvsem z eno agencijo, ki sicer prav tako zaračunava provizijo, vendar so se v podnajemnikovem imenu pripravljeni pogajati za najemnino in se z lastnikom dogovoriti o morebitnem nakupu novega pohištva. Podnajemniku se torej ni treba ukvarjati s tem, vse uredijo oni. V takem primeru je provizija po mojem upravičena. Vendar je to v naši državi prej izjema kot pravilo. Večinoma ti agencije dobesedno zgolj odprejo vrata stanovanja in to zaračunajo.

Ko sem za neko stranko iskala stanovanje, sem nepremičninskemu agentu vnaprej poslala vprašanja, ki bi stranko zanimala, recimo kje je vrtec, avtobusna postaja, katera šola je v bližini, pa takrat, ko sem prišla na ogled, nanje še vedno ni znal odgovoriti. Takšen agent si provizije vsekakor ne zasluži.

Koliko ljudem ste že pomagali?

Resnično sem nehala šteti. Ko sva s partnerjem začela s tem, sva pomagala vsakemu, ki naju je za pomoč prosil. Sporočil je, kakšno stanovanje išče, kakšne so njegove želje, nato sva si vzela čas in se lotila iskanja.

Toda zdaj je prišlo tako daleč, da tako res ne zmoreva več, saj ne počneva samo tega, prošenj pa je bilo resnično preveč. Odločila sva se, da bova v bližnji prihodnosti začela zaračunavati neko simbolično ceno, za katero bi se iskanja lotila po natančno tistih zahtevah, ki jih iskalec ima. Za to vsoto bi mu na primer našla pet stanovanj. Predvsem bi se želela osredotočiti na tiste, ki stanovanje iščejo, saj večina posrednikov skrbi za najemodajalce.

Kje je najtežje najti stanovanje, ki bi bilo vredno svoje cene?

V Ljubljani. Predvsem zato, ker so cene zaradi lokacije najbolj zasoljene.

Kje v glavnem mestu pa so najdražja stanovanja in kje najcenejša?

Cene nihajo, pravila ni. Kot primer lahko navedem Črnuče, ki niso ravno najbližje centru. Tam lahko najdeš poceni stanovanja, ki so lepo urejena, pa tudi draga, ki res niso vredna svoje cene. Tako je po vsem mestu. Ljudem se zdi velikanska prednost že, če je stanovanje blizu avtobusne postaje, zato je po njihovem čisto v redu, če je cena malo višja. Ponudbe je ogromno, težje je najti dobro stanovanje.

Kakšna pa je razlika med oglaševanimi cenami in cenami, v katere potem lastniki dejansko privolijo?

Čim višja je cena, tem širši je pogajalski razpon. Če najemnina presega 600 evrov, se jo da včasih spustiti tudi za petdeset ali sto evrov, pri nižji najemnini pa za približno 50 evrov. Seveda je končna vsota odvisna od več drugih dejavnikov, recimo od ohranjenosti pohištva, bele tehnike in kopalniške opreme. Vsak, kdor se odloči za najem stanovanja, bi se moral malo pogajati, saj so cene namenoma nastavljene višje.

Spet drugi imajo raje več mesecev prazno stanovanje, kot da bi spustili ceno.

Res je, to se mi zdi neverjetno. Z iskanjem in pomočjo pri iskanju podnajemniških stanovanj sva se s partnerjem začela ukvarjati maja. Takrat sem na nepremičninskih portalih videla stanovanje, ki še vedno ni oddano, cena pa se ni niti malo spustila, menjajo se edino agencije, ki ga ponujajo. Takšnih stanovanj je veliko, kar je predvsem žalostno. Stanovanje je prazno, nihče ga ne vzdržuje, čisti, lastniki pa niso pripravljeni spustiti najemnine.

Kakšne pa so pravice najemnikov? Marsikateri sploh ne ve, da mu ni treba plačevati stroškov upravnika bloka, ti stroški so po zakonu breme lastnika. Enako velja za rezervni sklad, popravilo strehe …

To nikakor niso stroški najemnikov. Prav tako jim ni treba plačevati pleskanja bloka in drugih vzdrževalnih del na stavbi, ki jih mora plačati lastnik stanovanja. Opozorila pa bi še, da naj se najemnik, preden najame stanovanje, pozanima o dejanskih stroških, kajti lastniki številke radi prirejajo. Dobro je na vpogled zahtevati stare položnice iz obdobja, ko je v stanovanju nekdo živel. Po pripovedovanju drugih najemnikov in tudi na podlagi lastnih izkušenj vem, da se stroški, o katerih je govor pred najetjem stanovanja, in dejanski stroški, ko v stanovanju bivaš že kakšen mesec, dva, marsikdaj precej razlikujejo.