Površina pomembno vpliva na vrednost nepremičnine

Le nekaj kvadratnih metrov poveča vrednost nepremičnine za več tisoč evrov.

Objavljeno
22. oktober 2013 21.27
Milka Bizovičar, gospodarstvo
Milka Bizovičar, gospodarstvo

Ljubljana – »Kako je mogoče, da je moje stanovanje za več tisoč evrov dražje ovrednoteno kot popolnoma enaka enota v nadstropju tik nad nami?« Lastniki v večstanovanjskih stavbah radi primerjajo pripisane vrednosti nepremičnin s sosedi, na geodetski upravi pa pri tem opozarjajo: če so podatki o stanovanjih različni, se razlikuje tudi pripisana vrednost.

Ko smo pred leti morali geodetski upravi sporočiti podatke o naših nepremičninah, so se lastniki te obveznosti lotili na različne načine. Nekateri so natančno premerili vsako ped hiše ali stanovanja, drugi so popisovalcem dali podatke iz kupoprodajne pogodbe, tretji so površine posameznega dela ocenili čez prst.

Takšni podatki – razen če je nepremičnina vpisana v kataster –, eni bolj, drugi manj točni, so zdaj navedeni v registru nepremičnin in so osnova za izračun posplošene tržne vrednosti. Prav površine jo pomembno določajo. »Lokacija vpliva bistveno bolj kot kar koli drugega, sledijo uporabna ter neto površina stanovanjske enote in starost,« je pojasnil Martin Smodiš z geodetske uprave (Gurs).

Enaka stanovanja - skoraj 4000 evrov razlike v vrednosti

Pod drobnogled smo vzeli tri stanovanja v vertikali v eni izmed stolpnic v Novi Gorici. Razlika med najvišjo in najnižjo ocenjeno posplošeno tržno vrednostjo je skoraj 3700 evrov, čeprav so stanovanja enaka. Razlika je le, da so v različnih nadstropjih in da niso vsa opremljena s klimatsko napravo, eden izmed lastnikov pa je pregradil sobo.

Smodiš pravi, da tako klimatska naprava kot število sob ne vplivata na ceno, nadstropje pa ima manjši vpliv. Stanovanje ima večjo vrednost, če je v prvem do četrtem nadstropju, kot če je višje v stolpnici oziroma v pritličju, še manj je ovrednoteno, če je v mansardi in najmanj, če je v kleti.

Če bi se podatki o površinah stanovanj, ki smo jih primerjali (tabela), ujemali, bi moralo biti stanovanje C ovrednoteno slabše kot preostali dve. Uporabna in neto tlorisna površina, ki ju je lastnik glede na drugi dve stanovanji verjetno precenil, k posplošeni tržni vrednosti njegove bivalne enote prinese več tisočakov.

Za 50–74 kvadratnih metrov velika stanovanja na ožjem območju Nove Gorice je z modelom vrednotenja določeno, da se za vsak kvadratni meter nad 50 kvadrati vrednost poveča za skoraj 1600 evrov od osnove, ki je odvisna od leta gradnje objekta, za stanovanja med 75 in 99 kvadratnimi metri površine pa za malo manj kot 1500 evrov.

Na vrednost vpliva tudi skupna površina terase, lože in balkona. Mejne vrednosti so: do štiri kvadratne metre, do deset, do 15, do 30 kvadratnih metrov in tako naprej.

V zbirki vrednotenja nepremičnin (http://prostor3.gov.si/zvn/zvn/ZVN.html) lahko lastniki preverijo, kateri podatki in koliko vplivajo na posplošeno tržno vrednost njihove nepremičnine.

Še pet mesecev do zajema podatkov za davek na nepremičnine

Zaradi vsega omenjenega je smiselno, da v registru nepremičnin (http://prostor3.gov.si) lastniki poleg posplošene tržne vrednosti nepremičnega premoženja preverijo tudi podatke, na podlagi katerih so jo na Gursu izračunali.

Če so podatki registrski, torej so v evidenco vpisani, denimo, na podlagi popisa nepremičnin (v evidenci so obarvani zeleno), jih lahko popravimo – razen tistih, ki jih Gursu sporočijo občine, ministrstvo za kmetijstvo oziroma zavod za gozdove. Če pa je vpis katastrski, so popravki možni samo na podlagi upravnega postopka: elaborat je treba naročiti pri katerem izmed geodetskih podjetij, ki ga bo treba tudi plačati.

Smodiš v povezavi z napovedanim davkom na nepremičnine, ki bo za osnovo uporabil posplošeno tržno vrednost posamezne nepremičnine, poziva lastnike, naj morebitne napake v evidenci popravijo.

Po zadnjem predlogu zakona o davku na nepremičnine mora Gurs vse lastnike do 1. februarja 2014 tudi s pisnim obvestilom seznaniti z vrednostjo in podatki, ki jih je uporabil pri izračunu vrednosti, lastniki pa bodo imeli predvidoma do 1. aprila čas, da sporočijo morebitne popravke. Gurs bo davčnemu organu posredoval podatke, s katerimi bo razpolagal 1. aprila 2014.