Tiskane izdaje
Na slovenskem nepremičninskem trgu se razmere iz leta v leto slabšajo. Toda črnim razmeram navkljub investitorji ne odnehajo. Vsaj v slovenski Istri ne. Zdi se, kakor bi imetnike kapitala na obalnem območju zapustila sleherna kreativnost in domišljija: več stanovanj je neprodanih, več bi jih gradili. Sedanje razmere so takšne: v treh obalnih krajih je neprodanih več kot 500 novih stanovanj, več kot 500 stanovanj gradijo na novo, še več pa bi jih radi zgradili v nekaj prihodnjih letih. Nepremičninska blaznost?
Poleg tega, da gre za več deset milijonov evrov mrtvega kapitala, ki ga banke še naprej vlagajo v nepremičninske špekulacije, od katerih nima nihče nobene koristi, so na ta način od Lucije do Ankarana dodobra posegli v okolje in ga marsikje po nepotrebnem pozidali. Najhuje pa je, da takšna vlaganja precej škodijo turizmu.
Po inerciji
»Položaj je takšen, da zdaj kupci določajo cene. V našem objektu, ki smo ga zgradili za nekoliko zahtevnejše kupce, je bil kvadratni meter stanovanjske površine ocenjen na 3000 evrov. Kupec nam je ponudil 2000 evrov, to je eno tretjino nižjo ceno, in nismo veliko razmišljali. Dobro stanovanje je šlo po takšni ceni. Res je šlo za večje stanovanje, kjer so bile tudi terase in parkirna mesta ter cena na koncu ni bila majhna,« je za primer stanovanja v znanem portoroškem »Močeradu« povedal Vojko Mlakar iz agencije Artes nepremičnine. Na vprašanje, zakaj imetniki kapitala še zmeraj vlagajo v nepremičnine, je bil odgovor logičen: »Deloma zaradi inercije, deloma pa zato, ker ni prav veliko možnosti drugih vlaganj: kam pa naj ga sicer vložijo?«
Padle cene
Branko Lončar iz agencije Obala nepremičnine ima letos boljše izkušnje: »Res je, da so letošnje cene v primerjavi s tistimi iz leta 2010 še približno 15 do 20 odstotkov nižje, toda za našo agencijo lahko trdim, da bomo prodali več nepremičnin kot lani. Zahteve in želje kupcev se spreminjajo. Vse manj je zanimanja za velike hiše, ljudje zahtevajo boljše lokacije, z razgledom, s sončnimi legami, z balkoni, s sodobnejšimi bivalnimi zasnovami. Kar 80 odstotkov kupcev pa stanovanja niti pogledati noče, če nima zagotovljenega parkirišča. Niti mansardnih stanovanj ni mogoče zlepa prodati, če v bloku ni dvigala, pa tudi sicer v takšnih blokih zelo težko kaj prodaš. Kupci so lahko bolj izbirčni in izbirajo boljša stanovanja. Predvsem tista, kjer prodajalci ne vztrajajo pri visokih cenah. Našim strankam vedno pravim, naj se prilagodijo povpraševanju, saj bodo tudi sami lahko kupili cenejšo nepremičnino,« pravi prekaljeni portoroški nepremičninar. Hiša na Razgledu s približno 250 kvadratnimi metri površine bi leta 2008 dosegla 950.000 evrov, leta 2010 so jo prodali za 850.000 evrov, letos bi zanjo prejeli le še od 650.000 do 670.000 evrov. Stanovanje v velikosti 60 kvadratnih metrov v lucijskem bloku je pred dvema letoma stalo še 160.000 do 200.000 evrov, zdaj je treba zanj plačati 120.000 do 140.000 evrov. Občina Piran je pred nekaj meseci na Belem Križu prodala parcelo (brez razgleda na morje) po 190 evrov za kvadratni meter, skoraj podvojena pa je cena (360 evrov) na istem Belem Križu z razgledom na morje.
Kupna moč Slovencev je močno upadla, ugotavlja Branko Lončar in dodaja, da banke lahko razdelijo okoli 80 odstotkov manj posojil, saj je vse manj ljudi ustrezno kreditno sposobnih.
Neprodano
Večina neprodanih stanovanj je v koprskem naselju Nokturno, ki ga je zgradil GPG Grosuplje leta 2010 za približno 50 milijonov evrov, v njem je 235 stanovanj. Kar nekaj je še neprodanih stanovanj v Semedelskih razgledih (108 so jih zgradili že pred več kot petimi leti). V koprskem Zelenem Parku 2 je na voljo večina od 68 zgrajenih stanovanj. Večina neprodanih je tudi v pred kratkim zgrajenem koprskem naselju 15. maj, kjer ima Pomgrad 67 stanovanj. V TPC Livade Izola je neprodanih nekaj deset stanovanj, ki jih prodaja koprski Stavbenik. Nekaj deset je še Stavbenikovih stanovanj v Ankaranu in na Kozini. Več kot 20 je neprodanih stanovanj v lucijski Rezidenci Park (zgrajenih že leta 2005), neprodana stanovanja so še v manjših stanovanjskih blokih Lesnine Inženiringa, Metalcheramice v Portorožu, v Seči ...
V izolskih Livadah družba SGP Tehnik iz Škofje Loke (s pomočjo banke NKBM) gradi 190 novih stanovanj in kar 450 parkirnih mest v podzemni garaži. Zgrajena bodo prihodnje leto. Energetski sistemi Gorica (s pomočjo NLB) že več let gradi 164 stanovanj v Kopru in 423 parkirišč v podzemni garaži. Stanovanja naj bi zgradili do konca leta in zanje zahtevali od 2100 do 2300 evrov za kvadratni meter. Stavbenik v Izoli gradi še približno 50 novih stanovanj v Ulici oktobrske revolucije.
Samo v piranski občini bi javno podjetje Okolje na Fornačah (na mestu svoje stare uprave) rado zgradilo približno 80 novih stanovanj. Družba Regulus bi pri Bernardinu zgradila 64 novih stanovanj, Pomgrad bi v garažni hiši Valeta (prostorski načrt je sprejet) poleg javne garaže zgradil 63 stanovanj, podjetje Murka bi v Seči gradilo 23 novih stanovanj. Območje v velikosti dva hektara nekdanje vrtnarije Cvetje v Portorožu je kupilo tuje podjetje, ki bi na njem rado zgradilo več hiš in stanovanj. Urbana prenova Izola (ki jo vodi Janez Zemljarič) načrtuje na območju več hektarov zemljišča Ladjedelnice Izola in Delamarisa dva hotela in več sto turističnih apartmajev ter stanovanj ... Lahko bi naštevali v nedogled.
Slabo za turizem
Italijanski strokovnjaki so na primerih Riminija, Jesola, Lignana, Gradeža ... ugotovili, da ko delež prebivalcev v lastniških počitniških stanovanjih (vikendih) preseže 30 odstotkov stalnega prebivalstva, turizem utrpi usoden udarec za nadaljnji razvoj turizma. Potrebe, ritem življenja občasnih prebivalcev (vikendašev) se namreč tako razlikujejo od tistega, ki ga imajo običajni turisti, da nehote nastaja konflikt interesov v škodo običajnega (klasičnega) turizma.
V piranski občini imajo registriranih približno 9000 stanovanj in 17.500 stalnih prebivalcev. Od tega je najmanj 3000 stanovanj v lasti vikendašev, nam pove arhitekt Boris Kočevar z občinske uprave. Uradno je kot vikendov prijavljenih 2100 stanovanj. Toliko jih plačuje pavšalno turistično takso, predpisano za počitniška stanovanja. Toda pravih vikendašev je več, saj jih je najmanj 1000 (zaradi različnih ugodnosti ali prednosti) formalno prijavljenih v Piranu, v resnici pa živijo drugje. »Oceno 3000 stanovanj smo dobili po tem, ko smo pregledali in primerjali podatke o tem, koliko ljudi plačuje nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč, podatke Rižanskega vodovoda in odvoza smeti komunalnega podjetja Okolje. Komunalni delavci (verjetno tudi poštarji) zelo dobro vedo, v katerih stanovanjih redno polnijo vrečke za smeti ali praznijo poštne nabiralnike. Glede na resnično stanje števila prebivalstva se precej spreminja način delovanja komunalnih storitev,« pravi Boris Kočevar.
V piranski občini morajo celotno infrastrukturo prilagoditi večjemu številu prebivalcev deloma na račun turistov, deloma na račun vikendašev. Tako pri elektriki, preskrbi z vodo, kanalizaciji in celo pri ogrevanju. V lucijskem bloku, kjer imajo 25 stanovanj, je, denimo, samo šest stalnih prebivalcev, ki imajo zaradi tega večje stroške kurjave, saj je povsem drugače, če ogrevaš ves blok ali zgolj četrtino stanovanj v njem. Ali pa: le malokateremu trgovcu se splača imeti v Piranu trgovino odprto vse leto. Če bi v mestecu stalno živelo 5000 prebivalcev, bi se trgovine izplačale, delovale bi tudi obrtne delavnice, če pa se to zgodi samo poleti, potem trgovin ni več. Podobno je s parkirišči in garažami. Velika garaža Fornače pred Piranom se do polovice napolni le v dveh poletnih mesecih. Deset mesecev je skoraj prazna. Namesto v osmih ali desetih letih se takšna naložba povrne šele v 50 letih. Gradnja novih stanovanj je prinesla trenutno korist tistim, ki so prodali zemljišče (torej tudi občini), gradbenim podjetjem in posrednikom, toda dolgoročno se ta korist izgubi. Veliko slovenskih turistov, ki so prejšnja leta hodili na slovensko morje v hotele, zasebne sobe ali kampe, si je zdaj omislilo svoje vikende. Kupijo »luknjo«, veliko 20 metrov, in v njej preživijo dopust. Na svojo njivico lahko pripeljejo prikolico in ni treba v ankaranski ali lucijski kamp. Na ulici v Portorožu jim sicer prodajajo sladoled ali palačinke, toda kako lahko pričakujemo turistično smetano in opevane »petične« goste v razkošnih hotelih, če večina gostov povprašuje po povsem drugačni ponudbi. Instant cenena turistična ponudba prevzema prevladujočo vlogo v kraju, ki bi se rad postavljal z butično ponudbo.
Nekraji z neprebivalci
Po tej logiki bi bilo povsem mogoče pričakovati, da bodo lepega dne povsem izpraznili Piran (že zdaj je v njem le približno polovica stalnih prebivalcev) in ga namenili bogatim vikendašem. Je prazen Piran, mesto brez stalnih prebivalcev, ribičev, trgovčičev, obrtnikov, branjevk in običajnih piranskih gospodinj, ki obešajo perilo po altanah in pometajo ulico pred svojim pragom, sploh še isti Piran?
Aleksandra Brezovec, prodekanja Fakultete za turistične študije, nam je pred časom povedala, da apartmajska naselja nikakor niso primerna za Portorož in okoliški turizem. »Gradnja apartmajev ima negativne posledice na prebivalstvo in na razvoj kraja, ker se povečuje delež »neprebivalcev« in s tem siromaši kraj. Negativno deluje tudi na turizem, ker moraš v turističnem kraju ponujati žive stvari, ne samo štiri stene, bivanje in koriščenje virov. Tako nastajajo mrtvi turistični »nekraji«, kot jim pravijo antropologi, ki niso več tisti tip turizma, ki ga poskušamo uveljaviti v Sloveniji. Niti ne zanimajo in ne privlačijo ozaveščenega turista, iskalca pristnosti, tipike kraja.«
Vplivni »zidarčiči«
Na vse te majhne podrobnosti, ki seštete precej vplivajo na končno turistično podobo, v obmorskih občinah nihče ne razmišlja sistematično. Niti pri pripravi turističnih strategij. Zaradi tega nima nobena občina strateške odločitve o tem, do kakšne mere in na kakšen način je smiselno prepuščati spontan razvoj nepremičninskega trga. Neuraden vir nas je opozoril, da so posamezniki že večkrat poskušali doseči spremembe. Med drugim tudi sistemske spremembe s pomočjo določenih davčnih ukrepov. Toda o razvoju Pirana že desetletja ne odločajo sami prebivalci ali njihovi izvoljeni funkcionarji. Sistemske zakone sprejemajo v Ljubljani, največkrat ravno tisti, ki imajo vikende v Piranu ali majhne krpe njivic na istrskem podeželju, na katere pripeljejo svoje prikolice. Logično je, da zakonov ne bodo oblikovali po volji Pirančanov. Še vsaj tako močni pa so bili (in so še) veliki gradbinci, ki imajo dovolj velik vpliv na občinsko prostorsko politiko. Zgovoren primer je vila Ivana Zidarja v Fiesi, ki so jo zgradili na mestu precej manjšega nekdanjega počitniškega doma in ima status nedovoljene gradnje. Ta vila najbolj kaže, kdo odloča o prostorskem razvoju v občini. In kdo odloča, da je Fiesa danes tako urbanistično sesuta, kot je. Ivan Zidar danes ni več tako vpliven, je pa več deset drugih »zidarčičev«. Župani so premalo močni, da bi kaj spremenili ali da bi se uprli vplivnežem, za državne politike je problem premalo pomemben. In potem nepremičninsko strategijo vodi spontanost, naključje, predvsem pa prej omenjeni »zidarčiči«.
