Bančno garancijo uporabi malo kupcev, tudi zaradi težkega uveljavljanja

Po nepremičninski aferi Zbiljski gaj, ko se je pokazalo, da pri trgovanju z nepremičninami kupci niso dovolj zaščiteni, je leta 2004 sprejeti zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb uredil razmere na področju prodaje in nakupa novogradenj, predvsem pa omogočil dodatna jamstva pri odpravljanju napak. Zakon veleva, da mora investitor oziroma prodajalec v mesecu dni odpraviti vse vidne napake, ki jih kupec opazi ob prevzemu stanovanja. Prav tako mora poskrbeti za skrite napake, ki se pokažejo še dve leti po prevzemu, v nasprotnem primeru lahko kupec uveljavlja bančno garancijo. Gre za instrument, ki velja kot zavarovanje obveznosti do odprave skritih napak in ga kupec nepremičnine dobi ob prevzemu stanovanja. Banka se s tem jamstvom zavezuje, da bo na prvi poziv in brez ugovorov izplačala dogovorjeni znesek. Če prodajalec ne zagotovi bančne garancije, ki velja dve leti po podpisu pogodbe, lahko kupec zadrži pet odstotkov kupnine.

Odpravljanje napak lahko traja tri mesece ali več

Ko kupec prevzame stanovanje, skupaj s prodajalcem osnujeta zapisnik, v katerem je navedeno, da je kupec seznanjen s pravico do odprave napak, zapiše se tudi najbolj očitne napake, kupčevo reklamacijo, zahtevo za odpravo napak in rok, v katerem morajo biti te odpravljene. Dokler se očitne napake ne odpravijo, lahko kupec zadrži do pet odstotkov kupnine. Po prevzemu sledi odpravljanje skritih napak, kupec mora prodajalca o napaki obvestiti najpozneje dva meseca po odkritju. Med skrite napake sodi slabo tesnjenje radiatorjev ali drugih cevi, pa tudi slabo zapiranje oken vrat, kar posledično povzroči vlago in plesen v stanovanju. Rok za odpravo napake je odvisen tega, kako moteča je. »Prodajalec mora v 15 dneh od prejema obvestila o napaki pregledati nepremičnino in kupcu v naslednjih 15 dneh dostaviti obvestilo o vzrokih za napako in kako namerava napako odpraviti. Prodajalec mora napako, o kateri je bil obveščen, odpraviti najmanj v dveh mesecih po prejemu obvestila o napaki. Če napaka onemogoča oziroma bistveno ovira normalno uporabo nepremičnine, jo mora prodajalec odpraviti takoj oziroma v najkrajšem možnem času,« pojasnjuje odvetnik Andrej Kirm.

Uveljavljanje garancije bolj izjema kot pravilo

Banko, pri kateri se uveljavlja garancija, izbere prodajalec. Po Kirmovih besedah večina prodajalcev izroča bančno garancijo za odpravo skritih napak, medtem ko jo uveljavlja bolj malo kupcev. V Unicredit banki so nam povedali, da se prodajalci vsekakor potrudijo, da napake odpravijo pravočasno in se po njihovih izkušnjah garancija uveljavlja le redko. En razlog za to je tudi zapleten postopek uveljavljanja, sploh v primeru, ko lastnik stanovanja dobi garancijo zgolj za skupne prostore, uveljaviti pa jo želi za napake v svojem stanovanju. »Praviloma bi moral kupec dobiti dve bančni garanciji – za napake na njegovi lastnini in skupni lastnini, vendar praksa kaže, da največkrat dobi garancijo zgolj za eno ali drugo. Garancijo za posamezni del lahko kupec uveljavlja sam, nekoliko bolj zapleten je postopek takrat, ko se garancija uveljavlja v korist vseh etažnih lastnikov. V tem primeru je bančna garancija deponirana pri notarju, ki mora unovčiti bančno garancijo v korist vseh tistih lastnikov, ki imajo najmanj polovico solastniških deležev na skupnih delih stavbe,« pojasnjuje Kirm in dodaja, da so že imeli primere, ko so kupci za napake v svojih stanovanjih uveljavljali garancijo za skupno lastnino. »Vse je odvisno od tolmačenja prodajalca, nekatere garancije za skupno lastnino se lahko uveljavlja tudi za napake v posameznih stanovanjih. V tem primeru se stranka obrne na notarja, in če splošni pogoji to dovoljujejo, dobi izplačilo tudi za posamezni del, pravi Kirm in dodaja, da je največ zapletov pri doseganju soglasja etažnih lastnikov za uveljavitev bančne garancije za napake na skupnih delih, pa tudi pri dokazovanju skritih napak.