Razmisleki o tem, da bi upravnikom stavb določili mandat

Ljubljana – »Hišna samouprava« v večstanovanjskih stavbah pogosto ne deluje, kot si je bil zamislil zakonodajalec. Zato zna biti življenje med skupnimi stenami tudi neprijetno. Delo upravnikov je oteženo, tudi zaradi »motenj na zvezi« s stanovalci. Občasno se pojavljajo pobude, s katerimi bi preuredili vsaj odnos z upravniki.

Pred kratkim je poslanska skupina SD prejela peticijo Andreja Pretnarja za spremembo veljavnega stanovanjskega zakona, na podlagi katere bi laže zamenjali upravnika v večstanovanjski stavbi.

Po veljavni ureditvi določitev (novega) upravnika sodi med posle rednega upravljanja, torej je zanjo potrebno 50-odstotno soglasje (natančneje: sklep velja, če zanj glasujejo lastniki, katerih solastniški deleži v stavbi skupaj presegajo polovico skupne vrednosti stavbe). Tolikšno stopnjo soglasja je v praksi dokaj težko doseči, še posebno v hišah z velikim številom solastnikov. Posledično je torej težko zamenjati tudi upravnika, s katerim etažni lastniki niso zadovoljni. Zato pobudnik predlaga novo rešitev: da se upravniku s pogodbo o upravljanju določi mandatno obdobje (na primer štiri leta), po preteku tega obdobja pa bi moral za obnovo mandata upravnik sam pridobiti 50-odstotno soglasje oziroma zbrati ustrezno število podpisov etažnih lastnikov. Nekakšno obrnjeno dokazno breme.

Pobudnik v utemeljitvi predloga navaja, da je zdaj upravnik kot pogodbena stranka »v primerjavi z relativno neorganizirano in pravno slabše podkovano skupnostjo solastnikov v neprimerno boljšem pravnem položaju«, s spremembo pa bi si postala enakovrednejša. Upravnik bi vestneje upravljal nepremičnino, saj bi solastniki ob izteku mandata ocenili njegovo delo. Poleg tega bi delal bolj transparentno in se odločal bolj racionalno.

Poslanec SD Samo Bevk je na podlagi pobude na ministra za infrastrukturo in prostor Sama Omerzela naslovil poslansko vprašanje, kaj meni o predlogu in ali so v pripravi kakšne spremembe regulative s tega področja. Odgovora še ni.

»To ni politični mandat«

Kako pa komentirajo konkretno pobudo sami upravniki? Predsednik Zbornice za poslovanje z nepremičninami (ZPN) pri GZS in predsednik uprave največjega slovenskega upravnika, SPL, Franc Props: »S pobudo nisem podrobno seznanjen. Kolikor razberem iz vaših vprašanj, lahko zatrdim, da določitev mandata upravnika ni ustrezna rešitev in ni odgovor na navedene težave v praksi. Upravljanje stavb je gospodarska panoga, in ne političen mandat. Kot gospodarska panoga ima svoje zakonitosti. Pogodbe o opravljanju storitev, ki jih lastniki sklepajo z upravniki, temeljijo na stvarnopravni zakonodaji in so izraz avtonomije volje strank.«

Po Propsu je zamenjava upravnika že po veljavni ureditvi predvidena in izvedljiva na zakonit, transparenten način, če je le taka večinska volja lastnikov. Člani združenja upravnikov nepremičnin razumejo fluktuacijo (odpovedi in novo sklenjene pogodbe) kot popolnoma normalno delovanje trga ponudnikov storitev upravljanja. Če lastniki pri odločanju ne dosežejo večine, zamenjave pač ni. 

Po drugi strani bi bila posledica uvedbe mandata po Propsovem mnenju tudi to, da bi po izteku mandata veliko stavb v Sloveniji lahko ostalo brez upravnika. Kar je v nasprotju z javnim interesom, ki ga je zasledoval zakonodajalec; ta je že ob sprejetju prvega stanovanjskega zakona določil, da je upravnik v večstanovanjskih stavbah obvezen, zato da je stanovanjski fond ustrezno vzdrževan. Poskusi sprememb, kakršna izhaja iz pobude, so po drugi strani tudi »podcenjevanje etažnih lastnikov, ki se zavedajo odgovornosti in bremen nepremičnin, ki jih imajo v lasti«.

O gospodarski panogi

Po podatkih GZS se je konec julija v Sloveniji z dejavnostjo upravljanja večstanovanjskih stavb ukvarjalo 363 gospodarskih družb, samostojnih podjetnikov in zadrug. Njihovo število se v zadnjih nekaj letih nekoliko povečuje. Letos, denimo, je bilo na novo registriranih 18 gospodarskih družb za dejavnost upravljanja. Poleg SPL so med največjimi še stanovanjska zadruga Atrij, Aktiva upravljanje, Dominvest, Domplan, Komunala, SPO, Stanovanjska zadruga Maribor, Stanovanjska zadruga Tomačevo Jarše »88«, Standom, Stavbenik Servisne storitve, Terca idr.

Dejan Papež, direktor ZPN, je na Delovo vprašanje odgovoril, da za zdaj še niso izvedli nobene ankete o zadovoljstvu z delom upravnikov. Le-to pač nadzorujejo etažni lastniki in njihovi nadzorni odbori, za nekatera vprašanja pa je pristojna tudi stanovanjska inšpekcija. Če so lastniki nezadovoljni, upravnika zamenjajo – če dosežejo zadostni kvorum. »Kot pri vsaki panogi pa bi tudi pri upravljanju morebitno slabo prakso gotovo lahko zmanjšali z učinkovitejšim ukrepanjem proti kršiteljem, h kakovosti upravljanja pa veliko lahko pripomorejo tudi odgovorni in ozaveščeni etažni lastniki,« je povedal Dejan Papež, direktor ZPN.

V bran cehu je povedal še: »Marsikdo se ne zaveda, da je sodobno upravljanje multidisciplinarna storitev, ki je natančno zakonsko regulirana in vključuje veliko več, kot le razdeljevanje obratovalnih stroškov. Sodobni upravniki se vsak dan spopadajo z zahtevami, za njihovo izpolnitev potrebujejo strokovno usposobljene sodelavce z različnih področij, da lahko uspešno organizirajo in vodijo, npr. obnove fasad, energetske sanacije, menjavo stavbnega pohištva, prenovo instalacij in druge investicije, ki dolgoročno znižujejo stanovanjske stroške in povečujejo vrednost nepremičnine. Poleg skrbi za celotno vzdrževanje, obratovanje naprav, odpravo okvar in razdeljevanja stroškov, so upravniki zavezani izvajati še več drugih storitev, od vodenja evidenc, finančno računovodskih storitev do pravnega zastopanja lastnikov v nekaterih postopkih. Za etažne lastnike je zato zelo pomembno, da prepoznajo in izberejo usposobljenega ter skrbnega upravnika, ki dela pregledno, zagotavlja celovito storitev in pomaga tudi pri finančnih vprašanjih. Dober upravnik je pri vzdrževanju nepremičnin najboljši zaveznik etažnih lastnikov.«