Če hiša ni požarno »fit«, lastnik stanovanja ob 600 evrov

Ljubljana – Upravljanje večstanovanjskih stavb je polno zgodb. Od velikih, takih, ki bi morale končati pred organi pregona (npr. kraja ali nezakonito zadrževanje sredstev rezervnega sklada), pa vse do drobnih pripetljajev, ki zagrenijo dan le prizadetim posameznikom. Prve so pogosto pod žarometi, zato se bomo posvetili zlasti nepreglednemu gozdu vsega, kar je vmes. Konkretnim žuljem iz vsakdanjika etažnih lastnikov. Prisluhnili bomo tudi drugi strani, upravnikom. Ker življenje običajno ni povsem črno-belo.

Še pojasnilo: v vsakem prispevku bomo najprej pogledali, kaj je zanetilo iskrico nezadovoljstva v večstanovanjski hiši, dogodek, sporno ravnanje ali neodzivnost upravnika, konflikte med lastniki in izvajalci del. Z imeni bomo v zgodbi skopi (čeprav se bo marsikdo prepoznal ali bo prepoznan), saj nam gre predvsem za to, da sestavimo mozaik izkušenj, iz katerih se lahko ena in druga stran kaj nauči. Dobro prakso. Zlasti, ker bo še letos na rešetu novela stanovanjskega zakona, ki namerava prenoviti prav področje stanovanjskega upravljanja. Smiselno bomo vključili tudi odločujoče, inšpekcije in še koga, ki na problematiko gleda od zunaj in lahko kaj koristnega doda.

Požarna varnost neti strasti

Ne bomo začeli z rezervnim skladom, čeprav je ta najpogostejše jabolko spora, nenamenska uporaba pa lahko hudo materialno prizadene lastnike. Za ogrevanje vzemimo pogosto spregledano, nekako samoumevno požarno varnost. Združenje etažnih lastnikov Slovenije (Zels) jo všteva med deset poglavitnih kritičnih točk upravljanja etažne lastnine. Požari, posebno v garažnih hišah ali skupnih prostorih, niso redkost. A tudi dokler jih ni, netijo ogenj v strehi.

Skrb za požarno varnost je po stanovanjskem zakonu ena rednih nalog upravnika. Ponavadi se niti ne zavedamo gasilnih aparatov in hidrantov v hiši, pozorni smo šele, ko se zgodi nesreča. Kot nam je povedal član enega od nadzornih odborov v večstanovanjski hiši v Ljubljani, je po eni od takih nesrečnih epizod v okolici želel preveriti, v kakšnem stanju so njihovi rekviziti za gašenje, če izbruhne požar, ali je bil opravljen redni pregled gasilnih aparatov in hidrantov, ali ima hiša požarni red za garažo, izvleček, načrt evakuacije ... Obrnil se je na upravnika, vendar mu ta ni hotel pokazati materialnih dokazil. Zato je nadzorni odbor preprosto poslal samoprijavo na požarno inšpekcijo. Ta je po pregledu ugotovila 11 nepravilnosti in izrekla 11 ukrepov.

Ampak – čeprav bi moral za naloge v zvezi s požarno varnostjo poskrbeti upravnik, zakon sankcionira etažne lastnike, ti so materialno odgovorni. V omenjenem primeru so stanovalci do roka izvedli ukrepe, ki so jim jih naložili inšpektorji, in se izognili kazni. Ta ni majhna, 600 evrov na glavo. Če ima stanovanje dva solastnika, torej 1200 evrov. Ključno pa je, da zaradi neodzivnosti in nemarnosti upravnika ni bila zagotovljena varnost. In ne nazadnje, če bi v hiši zares zagorelo, zavarovalnica lastnikom ne bi povrnila škode.

Vsak na svojem bregu

Pri iskanju rešitev ni velike znanosti, menijo v Zelsu: upravnik bi moral seveda najprej opraviti svoje delo, na zahtevo odbora pa bi moral to dokazati. Popraviti bi bilo treba tudi neusklajeno zakonodajo. Tisti, ki je dolžan nekaj narediti, bi moral za kršitev odgovarjati.

Kaj pa o ravnanju upravnika menijo na primer v SPL, kakšne so njihove izkušnje? Strinjajo se, da je požarna varnost eno najbolj perečih vprašanj upravljanja. Menijo celo, da bi moral zakon od vsakega upravnika zahtevati, da ima usposobljeno in pooblaščeno osebo, ki skrbi za varstvo pred požarom. Ob neljubih dogodkih (na primer požaru) pristojne institucije (inšpektorji, policija ...) zahtevajo pojasnila in dokumentacijo najprej in izključno od upravnika. Priznavajo, da so predpisi s področja požarne varnosti neusklajeni s stanovanjskimi in ureditev nedosledna, vendar menijo, da to ni nepremostljiva težava.

Konkretnega primera (ignorance upravnika) ne komentirajo, opisujejo pa lastne težave s stanovalci. Ponekod ti s pretirano vnemo branijo svoje ognjišče. Dogaja se, pravijo v SPL, da upravnik po inšpekcijskem pregledu poskuša odpraviti pomanjkljivosti in izvesti naložene ukrepe, vendar ga pri tem fizično ovirajo etažni lastniki in izvajalcem del preprečujejo dostop. Nekje so postavili celo živi zid in šele po posredovanju policije je bilo mogoče namestiti oznake evakuacijskih poti.

Po drugi strani pa pristojne institucije napak razlagajo nekatere predpise. To vodi v absurdno situacijo, ko inšpektor od etažnih lastnikov (ki jih je lahko tudi nekaj sto) zahteva, da vsi podpišejo izvleček iz požarnega reda. V praksi ga sicer običajno podpisuje upravnik oziroma pooblaščena oseba za varstvo pred požarom ter z njim seznani etažne lastnike. Lastnikom, ki požarnega reda niso podpisali, zdaj grozi upravna izvršba – čeprav so izvlečki iz požarnega reda korektno nameščeni in jih je podpisal kvalificiran strokovnjak.

Inšpekcija »drži« lastnika

Povprašali smo tudi požarno inšpekcijo. Glavni inšpektor inšpektorata za varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami Milivoj Dolščak je pojasnil, da predpisi omenjene ukrepe varstva pred požarom pač nalagajo lastnikom oziroma uporabnikom objektov. Ti so subjekt nadzora. »Lastniki sicer upravnika s pogodbo lahko pooblastijo za določene naloge na področju varstva pred požarom, vendar jih to ne odvezuje njihovih z zakonom in podzakonskimi akti določenih odgovornosti na tem področju.«

Po podatkih inšpektorata, ki izhajajo iz nadzorov, je imelo lani 88 odstotkov stavb izdelane požarne rede, vse so imele izvlečke požarnega reda, 88 odstotkov stavb je imelo načrte evakuacije, v 94 odstotkih stavb so bili gasilni aparati pregledani in redno vzdrževani, evakuacijske poti so bile proste in prehodne v 91 odstotkih stavb, dovozi in delovne površine pa so bili prosti v 82 odstotkih stavb.