Trg poslovnih nepremičnin: večji interes za nakup šele z gospodarskim zagonom

Ljubljana – Poslovne nepremičnine – poslovni prostori, trgovine, hoteli, skladišča, industrijske hale, gostinski lokali, zemljišča za gradnjo – na trgu še niso doživele usodo stanovanjskih nepremičnin. Poslov je še razmeroma malo, cene so lani opazno zdrsnile. Trende za zdaj določata predvsem ponudba iz stečajnih mas propadlih podjetij in nepotrebno premoženje iz poslovnega prestrukturiranja.

Priznati je treba, da so poslovne nepremičnine tako heterogene, da jih je – zlasti ob skromnem prometu – težko postaviti na skupni imenovalec. Kljub temu uradni analitiki (Gurs), ki v tej skupini spremljajo predvsem pisarniške prostore in lokale, sklepajo, da se negativni cenovni trendi še niso ustavili. Večino kupo-prodajnih poslov je bilo iz javne prodaje nepremičnin iz nasedlih projektov. Glede na rekordno število stečajev je enako pričakovati tudi v prihodnje.

Kako hitro je slovenski nepremičninski trg sploh sposoben posrkati vse te objekte, zemljišča, prostore in kako se bo to pokazalo na povpraševanju in cenah, smo povprašali nepremičninskega strokovnjaka Frana Toša, ki vodi nepremičninsko agencijo Interdom. Kot izhodišče smo vzeli nepremično premoženje Merkurja pa tudi drugih večjih trgovskih hiš, v katerih poteka bodisi monetizacija nepremičnin bodisi notranje prestrukturiranje. Trg bodo preplavile Mercatorjeve in Tuševe nepremičnine.

V paketu z najemnikom

To zadnje po Toševem mnenju poteka postopoma, skozi daljše obdobje, saj družbe s spremembo preživetega poslovnega modela na primer menjajo stare, manjše poslovne prostore za večje. Konkretno: družbi, ki je še pred desetletjem najemala lokale s površino do 250 kvadratnih metrov, danes še prostor, ki je manjši od 400–500 kvadratnih metrov, ni več zanimiv. To vpliva na trg, vendar trg ponudbo v glavnem sproti absorbira.

»Manjši neposredni vpliv na trg ima na primer prodaja nepremičnin, ki jih zasedajo trgovske družbe, ujete v insolvenčne postopke, na primer Merkur, oziroma prodaja večjih trgovskih centrov (Qlandija), ki so v lasti najemodajalca. Ker so takšni prostori več vredni, če so zasedeni, so v ponudbi v paketu z najemnikom – seveda, če ta redno izpolnjuje svoje obveznosti. Praviloma so to posli večje vrednosti, zato se morebitne kupce išče predvsem med mednarodnimi investitorji. Cena iz takšne transakcije prikaže trenutni konsenz kupca in prodajalca z upoštevanjem zahtevanih donosov. Vendar to ni nepremičninska transakcija med prodajalcem-lastnikom ter kupcem-končnim uporabnikom, ki praviloma določa tržno vrednost nepremičnine kot takšne, ampak posel med lastnikom in investitorjem, ki poleg statične vrednosti nepremičnine kaže še donos v dejavnosti,« pojasnjuje Toš.

Tržne trende večinoma zaznamujejo transakcije z manjšimi poslovnimi površinami, ki se pojavljajo tekoče, skozi redno poslovanje družb. A jih ni na pretek. Čeprav je ponudbe dovolj, so ovire za učinkovito delovanje trga, kot ga poznajo v zahodni in srednji Evropi, na strani povpraševanja. Toš opaža, da posle otežuje konservativnost bank pri financiranju nakupov, posebno če investitor kupuje nepremičnino zato, da jo bo kasneje oddajal v najem. Banke se obnašajo nasprotno kot pred gospodarsko krizo: tedaj so ponujale denar, zdaj se tovrstnih poslov izogibajo in investitorjem postavljajo nesmiselne in nedosegljive pogoje.

Sicer pa se pri sklepanju kupo-prodaj pri poslovnih nepremičninah dogaja podobno kot pri stanovanjskih. Tiste, ki so na dobrih lokacijah, hitro najdejo kupca, po sogovornikovih izkušnjah v roku enega do treh mesecev. Kjer so kupci investitorji, ki kupujejo zasedene poslovne prostore, se transakcije sklepajo pri pet- do šestodstotnih ali celo višjih donosih, kupci so tako domači kot tuji, največ transakcij pa je vrednih do milijon evrov.

In česa je zdaj dovolj v ponudbi? »Zdaj je presežna predvsem ponudba praznih pisarniških prostorov. Njihove tržne vrednosti so zdaj globoko pod nekdanjimi ravnmi. Laže bi bilo prodati pisarne, ki že imajo najemnike. Cene so tedaj odvisne od donosnosti, torej od višine iztrženih najemnin, pa seveda od stanja in lokacije nepremičnine, bonitete najemnika, časa najema in podobno,« pravi Toš in dodaja, da bo šele trajnejša gospodarska rast omogočila, da se bodo poslovni prostori napolnili in da bo zrasla njihova vrednost (»seveda če bodo banke vsaj deloma korigirale svoj današnji odnos do tovrstnih transakcij«). Toš pričakuje, da se bo sedanje mrtvilo z nizkimi vrednostmi poslovnih nepremičnin zadržalo še najmanj leto ali dve.

DUTB nima izkušenj

V sedanjih gospodarskih razmerah se je razširila še ena posebnost: čedalje več nepremičnin, tako stanovanjskih kot poslovnih, prodajajo zastavni upniki, stečajni upravitelji, DUTB. Bi bilo trgovanje kaj bolj živahno in dosežene cene višje, če bi posel opravljali profesionalci, nepremičninske agencije? Odgovorni iz slabe banke so na zadnjem nepremičninskem posvetu v Portorožu že vrgli kost v tej smeri, a se iz spogledovanja ni razvilo kaj resnega. Agencije bi z veseljem ponudile svoje storitve banki, ki ni specializirana za prodajo nepremičnin in s tem nima izkušenj.

Posredniki po besedah Frana Toša poznajo trg v globino, poznajo potencialne stranke in vedo, kako poudariti tiste lastnosti nepremičnine, ki ji dvigajo vrednost; tisti, ki so dobri, s svojim delom prav gotovo upravičijo strošek sodelovanja. Da lahko vodi prodajo tudi zunanja agencija, je zapisano celo na spletni strani DUTB. A eno so stanovanja, za katera obstaja zanimanje in jih bo tudi DUTB sčasoma (del jih mora še popraviti, dokončati, obnoviti) zmogla spraviti v promet. Tudi sami priznavajo, da bo teže pri poslovnih objektih in zemljiščih, kjer bo povpraševanje spodbudil šele nov gospodarski zagon.