Tiskane izdaje
Nič novega ni, da je vrednost nepremičnin na trgu večinoma bolno precenjena. Posebno v prestolnici in najbolj priljubljenih turističnih predelih ob morju in jezerih. Potencialni kupec, posameznik ali povprečna družina, ki bi si rad stanovanje kupil po vsaj približno pošteni ceni, se največkrat obriše pod nosom.
Ne le zaradi previsokih zneskov. Najbolj vzbuja skrb vedenje premnogo nepremičninskih posrednikov. Ta zgodba, sestavljena iz pričevanj več oseb, se je začela odvijati pred več kot pol leta, še preden je postala novinarska. Začetnice imen vpletenih agentk in agentov so resnične.
Kot bi bili v filmu Neskončen dan (Groundhog Day) iz leta 1993, v katerem se glavni junak vsako jutro znova znajde v enakih okoliščinah, pa če se jih še tako zelo trudi spreminjati. Sedem mesecev komuniciranja z več kot tridesetimi različnimi agenti je obrodilo presenetljiv rezultat: potencialni kupec ni več kralj, prej podložnik. V nepremičninski misiji Nemogoče si najmanj trije zaslužijo, da so posebej izpostavljeni. Sledi izsek iz dnevnika groze potencialne bodoče lastnice stanovanja, ki zajema obdobje od julija 2011 do februarja 2012.
Agent M.
Do njega me pripelje nepremičninska posrednica Z. Agent M. mi v njeni družbi razkaže okoli 40 m² veliko stanovanje v hiši. Brez kleti ali shrambe. Pogovarjamo se o možnosti nakupa za nižjo ceno. »Za vas, ker ste mamica z otrokom, bom uredil, da bo cena v redu,« prikimava agent M. Po nekajdnevnem mrku me osorno obvesti po telefonu, da so lastniki ogorčeni, kako lahko ponudim tako nizek znesek, in da so ga še zvišali na 110.000 evrov. Zdi se, da je zgodba končana. Pa ni.
Agent me ponovno pokliče čez tri mesece. Za isto stanovanje. »Gospod je prevzel stvari v svoje roke in preglasil soprogo. Sprejemamo vašo ceno. Predlagam, da si hitro uredite kredit, to je to!« Vznemirjenost in veselje na moji strani, že hitim urejati vse dokumente za bančni kredit. Banka mi ga odobri v najkrajšem možnem času. Takoj pokličem agenta M., ta pa z mrliškim glasom pove: »Imam slabo novico. Stanovanje so prodali mimo mene. Žal mi je.« Seveda je razočaranje na moji strani še toliko večje. Tolažim se s tem, da so tudi agenta prevarali. Pa ga očitno niso.
Po skoraj dveh mesecih, ko je v javnost že pricurljala vest o rahlem padcu cen nepremičnin, se zgodi presenečenje vseh presenečenj, ob katerem človek ne ve, ali bi se smejal ali jokal. Na zaslonu prenosnega telefona spet zasveti ime agenta M. »Še kupujete stanovanje?« navihano vpraša in ne glede na mojo osuplost nadaljuje: »No, gospod je zdaj res dal zadnjo ceno toliko, kot smo se pogovarjali.« Ko ga ogorčeno vprašam, ali ni stanovanje že zdavnaj prodano, se izmotava, da so mu tako rekli. Je laž postala nekaj samoumevnega?! Na moj ugovor, da me moti, ker stanovanje nima kleti, odgovori, naj si na vrtu ob hiši pač postavim lopo. Res lepo! Moji sostanovalci v hiši bi bili zagotovo navdušeni. Predlagam nižjo kupnino, ker me poznavalci tudi opozorijo, da ogrevanje z elektriko ni najboljša izbira. Agent M. pa vztraja pri svoji ceni. Adijo, pamet!
Agentki V. in I.
Agentka V. me pelje na ogled dvosobnega stanovanja, velikega okoli petdeset m². V dobrem stanju, le kopalnica je nujno potrebna popolne obnove. Agentka V. prikimava, da je to še najmanj, kar je treba urediti. Našteva, kakšni so dodatni visoki stroški, in se zmrduje. Ne vem, ali mi stanovanje prodaja ali me odganja?! Vprašam, koliko je izhodiščna cena, pa skomigne z rameni in reče, naj razmislim kakšen dan, potem pa dam ponudbo kar sama. Takoj zvečer že pokličem, vendar se agentka V. ne javlja še ves dan, šele popoldne naslednjega dne se oglasi in reče, da je stanovanje že prodano. Obljubi, da me bo poklicala, ko bo dobila še kaj zanimivega.
Pokliče po več kot petih mesecih in se sproščeno, kot bi nazadnje govorili včeraj, pozanima, ali sem že našla stanovanje. Povem ji, koliko denarja imam na voljo, vendar me kljub temu povabi na ogled več kot 50 m² velikega stanovanja v bližini središča mesta, za katero mi je, takoj ko stopim čez prag, jasno, da bodo lastniki zahtevali precej višji znesek. Namesto agentke V. pride brez vnaprejšnjega obvestila na ogled kar druga agentka I. Lastnike vprašam, kolikšna je zadnja najnižja cena, ki jo lahko sprejmejo. Agentka ustavi komunikacijo z besedami, naj se o tem dogovarjam kar z agentko V. ali z njo po ogledu. Predlaga, da pošljem svoj predlog po mejlu agentki V. ali pa jo pokličem. Pišem ji takoj naslednje jutro, vendar še dva dni ne dobim odgovora. Potem pokličem agentko I. Tej se ne zdi nič spornega, če mi agentka V. ni dala nikakršnega odgovora. »Vaša ponudba je pač prenizka,« mirno doda.
Agent D.
Javim se na oglas za staro stanovanje v bližini BTC Cityja. Na pogajanjih z lastnico in agentom D. ta izgubi živce, ko se v pogovoru le omeni, da je cena že samo glede na kvadraturo občutno previsoka. »Lahko kar zaključimo debato,« besno zapre svojo mapo in vstane, da bi šel. Potem se umiri in poda opravičilo v imenu vseh nas, ki smo po njegovih besedah postali malce agresivni. Kako prikupno, da smo kar vsi krivi, čeprav je jezo stresal naokoli le on. Kljub sprva malce spuščeni ceni jo naposled po dogovoru z lastnico še zvišata z argumentom, da se bodo kmalu v bloku prodajala t. i. hišniška stanovanja in bo vsak lastnik stanovanja zato dobil še najmanj 3.000 evrov. Ničesar seveda nimata zapisanega črno na belem. Pogajanja se spet prekinejo, še preden so se dobro začela.
Nesramnost, ignoranca in jeza
To so bili le trije od najbolj eksotičnih cvetov iz nabora nepremičninskih agentov. Zaradi posredovanja, ki bi ga lahko imenovali tudi Hvala za nič, bi si zaslužili naziv agenti 000. Seveda je bilo še precej drugih zanimivih odzivov. Denimo ko sem se v popoldanskih urah odzvala na časopisni oglas agencije V., mi je uslužbenka na drugi strani telefonske linije nejevoljno, skoraj napadalno odvrnila: »Dajte malo pozneje poklicat, no!« Čudaški je bil tudi agent, ki je po telefonu govoril v mešanici slovenščine in srbohrvaščine. Bolj ko sem mu razlagala, kateri predel Ljubljane me zanima, bolj mi je ponujal druge soseske. Na koncu pa je bil, ko sem ga na to opozorila, užaljen: »Pa ni se vam treba razburjat, jaz se profesionalno trudim najbolj kot lahko, veste!« Da, še en brezupni primer, ob katerem bi se človek prav s simpatijo nasmehnil, če ne bi bilo tako žalostno.
Kupec in njegova (ne)pravica
V Svetovalni pisarni Zveze potrošnikov Slovenije (ZPS) nam njihova predstavnica Jasmina Bevc Bahar posreduje nekaj ključnih napotkov. Svetujejo pisno komuniciranje z nepremičninskimi agenti, čeprav zakon tega ne določa, z izjemo pogodbe o nakupu, seveda: »Vendar se kupec lahko odloči, da posrednika zaprosi za pisni odgovor, pisne informacije, predvsem takrat, ko gre za ključne oziroma specifične podatke o nepremičnini, ki ga zanima, denimo morebitne hipoteke, uslužnostne poti. Če jih ne dobi, je to znamenje, da posrednik za posel bodisi ni zainteresiran bodisi je posel morda rizičen. To velja za vsako komunikacijo med pogodbenima strankama, ne samo za to področje.«
Delitev provizije
ni stvar posrednika!
Na kratko opisano ravnanje agenta M. v Svetovalni pisarni ZPS podajo naslednji komentar: »Iz vedenja omenjenega nepremičninskega posrednika lahko sklepamo, da ni zaupanja vreden, potrošniku oziroma potrošnici, ki je bila udeležena v omenjeno komunikacijo z njim, predlagamo prijavo na nepremičninsko zbornico.«
Agenta lahko potrošnik prijavi tudi, če od njega zahteva podpis pogodbe o tem, da si je ogledal stanovanje, poudarjajo v Svetovalni pisarni ZPS. Po njihovih besedah s tem agent povzroča škodo svoji stranki, ker odganja potencialne kupce.
Razjasnijo tudi, kako je s provizijami: »Če se kupec javi na oglas, ni dolžan podpisati nobene pogodbe s posrednikom, saj ni naročnik posredovanja. Posredovanje mora plačati prodajalec. Lahko pa prodajalec v kupnino všteje tudi strošek provizije ali pa se s kupcem dogovori, da si strošek provizije delita na polovico. Razlika je, da je dogovor o načinu morebitne delitve provizije dogovor med prodajalcem in kupcem, ne pa med posrednikom in potencialnim kupcem.«
Kot statisti v mestu Gogi
Zdi se, da nepremičninske agente zares zanimajo le tiste stranke, ki obetajo, da bodo nepremičnino kar najbolj mastno preplačale. Do drugih potencialnih kupcev pa se prepogosto vedejo kot do uši, ki jo frcneš s sedla, preden greš pohopsat novo stranko.
Tako so kupci, ki si ne morejo privoščiti razmetavanja denarja v tri dni, prisiljeni v vlogo statistov, igralcev v predstavi Dogodka v mestu Gogi. Kjer se dogodek nakupa seveda nikoli ne zgodi. Po načelu: Če ne daš (pre)več, se spelji! Vedno znova. Se tukaj konča zgodba o gospodarski krizi kot priložnosti za obuditev vrednot, kot sta spoštovanje človekovega dostojanstva in poštenje? Dokler ni nihče primerno sankcioniran, zagotovo.
Obravnavajo le podpisnice kodeksa
Za pojasnila smo prosili tudi Združenje družb za nepremičninsko posredovanje v okviru Zbornice za poslovanje z nepremičninami. Njihov predstavnik Dejan Papež razloži: »V Sloveniji deluje zelo veliko agencij in v registru Ministrstva za okolje in prostor (MOP) je vpisanih 1.766 nepremičninski posrednikov, zato ne moremo govoriti, kako posluje oziroma deluje sleherni od njih. Zagotovo pa resne agencije in njeni posredniki ne poslujejo na način, kot je opisan v vašem sporočilu. Da posrednik več dni ne odgovarja na vaše klice in elektronska sporočila, je milo rečeno nenavadno. Posredniki so težje dosegljivi zgolj v času dopusta ali bolniškega staleža, vendar je običajno, da jih v vsakodnevnih stikih nadomesti nekdo drug.«
Naš sogovornik tudi svetuje, naj se stranke obračajo na agencije, ki na tržišču delujejo že dalj časa, imajo izkušnje in primeren ugled ter so podpisnice njihovega kodeksa. Na leto obravnavajo od pet do deset sporov med kupci ali prodajalci stanovanj in nepremičninskimi posredniki oziroma kršitelji kodeksa. Licenco lahko podeljuje in ob dokazanih hujših kršitvah tudi vzame MOP. Pomembno dejstvo je, da Zbornica za poslovanje z nepremičninami obravnava le primere, v katere so vključene njihove članice, podpisnice kodeksa. Takšnih nepremičninskih podjetij je po zadnjih podatkih le 27!
Izbira agenta ni varnejša pot
Ali je ne glede na vsa tveganja ob iskanju nepremičnine še vedno bolje prositi za pomoč agenta? V Svetovalni pisarni ZPS odgovarjajo nikalno: »Izbira posrednika ni varnejša kot nakup prek zasebne ponudbe, če se kupec ali prodajalec ustrezno pripravi. Če nima strokovnega znanja s področja gradbeništva, si lahko pri pregledu nepremičnine zagotovi pomoč izvedenca gradbene stroke, preverjanje lastništva v zemljiški knjigi in pripravo pogodbe pa stranki lahko zaupata odvetniku ali notarju.«
Po drugi strani še vedno poudarjajo nekatere prednosti sodelovanja z nepremičninskim agentom: »Nakup oziroma prodaja prek posrednika ima prednost v tem, da prodajalcu prihrani čas za iskanje potencialnih kupcev, vodenje ogledov, pogajanja. Posrednik ima tudi zavarovano odgovornost za svoje poslovanje, kako se to uresničuje v praksi, ko se razvije spor med posrednikom in prodajalcem ali kupcem, pa žal nimamo podatkov.«
So lovke lobijev povsod?
Najpogostejše jabolko spora so zagotovo visokoleteče cene. Nepremičninarji jih ohranjajo tudi s t. i. kartelnimi dogovori. Vemo, da so za te krive spretno prepletene lovke različnih lobijev, ki segajo tudi v vrhove oblasti, do vodstev bank in gradbenih podjetij. V to smo vsaj delno vpleteni tudi mediji. Pridno objavljamo vsak namig, da se utegnejo cene stanovanj spustiti, in s tem pristavljamo lonček za zvišanje povpraševanja. Tudi zato zanimanje za nepremičnine nikoli ne pojenja. Če ne drugega, malo poklikamo po katerem od nepremičninskih spletnih portalov. Iz golega firbca. S tem lepo podpiramo že tako močno zakoreninjeni sistem ponudbe in povpraševanja.
Potreba po specialistih
Dr. Andreja Cirman z ljubljanske ekonomske fakultete pojasnjuje, kakšna je v vsej tej zmedi sploh vloga nepremičninskih agencij in ali si odmerjajo primeren delež za svoje delo: »Nepremičnine so zelo kompleksne dobrine, malo ljudi ima potrebno pravno, ekonomsko, deloma tudi gradbeno, arhitekturno in drugo znanje, potrebno pri transakcijah z njimi. Prav tako ljudje te transakcije sklepajo relativno redko, zato nimajo izkušenj. Trg nepremičnin je relativno razdrobljen in različni segmenti in lokalni trgi se obnašajo različno, obenem pa so to tudi transakcije, pri katerih je na trgu običajno največji del premoženja gospodinjstev. Zaradi vseh teh razlogov, to je pomanjkanja znanja, neizkušenosti, specifičnosti trga nepremičnin in pomembnosti teh transakcij, je potreba po specialistih, ki ljudem pomagajo te transakcije varno in kakovostno opraviti. Seveda pa sta varnost in kakovost v praksi pri različnih agencijah in posrednikih lahko žal tudi zelo različni.«
Pogosto zgolj kot mitničarji
Po besedah dr. Cirmanove provizije slovenskih nepremičninskih posrednikov ne odstopajo bistveno od tistih v evropskih državah: »Čeprav drži, da so izražene v odstotkih od vrednosti nepremičnin, in zadnje so pri nas glede na stroške dela, ki zavzemajo večji del stroškov, relativno visoke.«
Naša sogovornica pritrjuje, da se žal včasih dogaja, da posredniki bolj kot s kakovostno storitvijo na trgu delujejo le kot mitničarji na prodajalčevi nepremičnini. Glede na to, da je v Sloveniji nepremičninskih posrednikov tako veliko, po podatkih Geodetske uprave Republike Slovenije (GURS) pa je bilo lani prodanih le približno 1800 stanovanj, res ni težko razumeti, od kod izvira težnja posrednikov po čim višjih provizijah.
V vsakem primeru drži, kot potrjuje tudi dr. Andreja Cirman, da je število transakcij na trgu zdaj mnogo nižje kot pred krizo in da je to verjetno razlog za večjo koncentracijo posrednikov okoli posameznih nepremičnin na trgu.
Za padec cen ni zagotovila!
Večno aktualno vprašanje, kdaj, če sploh, se bodo vnebovpijoče cene nepremičnin spustile do vsaj približno normalnih zneskov, ostaja brez pravega odgovora. »Ves čas čakamo na neki občutni padec in iščemo te in one krivce, ampak cene se oblikujejo na preseku ponudbe in povpraševanja in pri nas pač ostajajo na relativno višjih ravneh. Cene novih nepremičnin so predvsem pri tistih slabe kakovosti bodisi arhitekture, gradnje bodisi lokacije padle, kakovostne nepremičnine pa cene kar stabilno držijo in glede na gradbeno (ne)dinamiko v zadnjem času ni pričakovati občutnega znižanja, seveda ob predpostavki, da makroekonomsko okolje ostane kolikor toliko stabilno,« meni dr. Cirmanova.
Na GURS so sicer v zadnjem četrtletju leta 2011 zabeležili padec cen rabljenih stanovanj pod 1.700 evrov/m². Po mnenju Aleša Perovška z GURS pa to še ne pomeni zanesljive spremembe smernic navzdol, čeprav se to že dolgo pričakuje zaradi napovedujočih se razprodaj zalog neprodanih novogradenj.
»Kdaj in ali sploh bodo res padle cene, ni mogoče napovedati. Veliko bolj verjetno je, da se bodo zniževale le na določenih segmentih trga, denimo za stanovanja iz nasedlih projektov preteklih let, ki se bodo pojavljala na trgu v stečajnih postopkih nad investitorji,« predvideva Aleš Perovšek.
Novogradnje
še bolj precenjene
V obdobju krize je razmerje cen med novimi in starimi stanovanji po Perovškovih besedah drugačno: »Ker v evidenci trga nepremičnin še ne zajamemo dovolj velikega statističnega vzorca za transakcije z novogradnjami, nimamo zanesljivih primerjav med realiziranimi cenami. Po izkušnjah pri spremljanju nepremičninskega trga, ki vključuje tudi spremljanje ponudbe novogradenj, pa bi lahko rekli, da so novozgrajena stanovanja v primerjavi z rabljenimi precenjena. V Ljubljani denimo povprečna ponudbena cena novega stanovanja presega 4.000 evrov/m², medtem ko se cena rabljenega giblje okoli 2.500 evrov/m². Ocenjujemo, da je bilo pred nastopom krize nepremičninskega trga v letu 2008 to razmerje precej manjše.« Nekatera redka podjetja sicer nova stanovanja prodajajo v povprečju od 2.800 do 3.300 evrov/m². Vendar dejstvo, da lahko tudi o teh velika večina državljanov RS le sanja, ostaja.
