Tiskane izdaje
Ljubljana – Ta mesec bo objavljen javni razpis za prodajo 52 stanovanj v Celovških dvorih. Cena za kvadratni meter bo predvidoma okoli 2300 evrov za manjša in 1900 evrov za večja stanovanja, pravijo v NLB. Preverili smo, kdaj bodo na trgu stanovanja GPG Inženiringa in kakšen je sploh postopek prodaje stanovanj v lasti podjetij v stečajnem postopku.
Stečajni upravitelj Vegrada AM, ki je bil investitor Celovških dvorov, Bojan Klenovšek je na sodišče podal predlog za prodajo 52 stanovanj. Sodišče še čaka na mnenje upniškega odbora, soglasje k pogojem prodaje pa je že dala NLB kot ločitvena upnica. Ko bo sklep sodišča pravnomočen, bo Klenovšek razpisal zavezujoče zbiranje ponudb. Cena za manjša stanovanja, do 50 kvadratnih metrov, bo predvidoma 2300 evrov za kvadratni meter, cena za stanovanja, velika 80 kvadratnih metrov, pa okoli 1900 evrov za kvadratni meter, brez DDV in parkirišč, pravijo v NLB.
Klenovšek pojasnjuje, da je v Celovških dvorih še 407 stanovanj, ki so nesporno del stečajne mase. Stanovanj je še več, vendar so na nekatera podizvajalci uveljavljali izločitvene pravice. »Nekaterim smo to prerekali in vložili tudi tožbe. Od nadaljnjih sodnih postopkov bo odvisno, kaj bo šlo oziroma ne bo šlo v stečajno maso,« pravi Klenovšek.
Vegrad AM je hčerinska družba velenjskega Vegrada in je edina hčerinska družba, ki ima stanovanja za prodajo, pravi stečajna upraviteljica Vegrada Alenka Gril. Stanovanj za prodajo nima niti sam Vegrad; le nedokončane stanovanjske bloke v Mengšu, ki jih bodo kot takšne tudi prodali, napoveduje Grilova.
Stečajni postopek nad Vegradom AM se je začel točno pred enim letom. V NLB želijo, da bi bila prodaja prej, in poudarjajo, da je zaradi velikega števila upnikov v gradbeništvu postopek predolg.
Zakon ni razumen
Stečajna upraviteljica Gradbenega podjetja Grosuplje (GPG) in predsednica Zbornice upraviteljev Slovenije Melita Butara je pojasnila, da zakon stečajnemu upravitelju nalaga, naj v mesecu dni opravi preizkus terjatev, ki so jih v postopku prijavili upniki, nato omogoča še podaljšanje tega obdobja za dodaten mesec dni. »To je norost, saj stečajni upravitelj v tako kratkem času fizično ne more pregledati vseh gradiv, na podlagi katerih ugotavljamo morebitne izločitvene pravice. Zakon bi moral ločevati med majhnimi, srednje velikimi in velikimi stečajnimi postopki,« pojasnjuje Butara, zakaj od začetka postopka do začetka prodaje mine tako veliko časa. Ko stečajni upravitelj to opravi in tako ugotovi dejansko stanje premoženja, v tem primeru nepremičnin, lahko začne postopek prodaje.
Prodaja upravitelj, ne banka
Vrednost vsake nepremičnine posebej že v stečajnem postopku določi pooblaščeni sodni cenilec, in sicer določi tržno in likvidacijsko ceno. »Stečajni upravitelj glede na pričakovano povpraševanje predlaga ceno, ki jo mora potrditi sodišče. Če oceni, da povpraševanje bo, lahko nepremičnine ponudi tudi po tržni ceni, v poznejših ponovitvah dražb ali zbiranjih javnih ponudb pa cene prilagaja in so lahko tudi pod likvidacijskimi.
V stečajnem postopku je treba upoštevati načelo hitrosti – da so terjatve podjetja v stečaju čim prej poplačane –, tako da lahko upravitelj predlaga tudi prodajo vseh ali določenega dela nepremičnin enemu kupcu po ugodnejši ceni. Če je nepremičnina obremenjena in je bila ločitvenemu upniku priznana ta pravica, morata predlagano ceno potrditi tudi on in prav tako upniški odbor, če je imenovan,« pojasnjuje Butara.
Enako velja za upraviteljev predlog o načinu prodaje nepremičnine, ki je lahko javna dražba ali zbiranje ponudb. Odločitev za eno ali drugo možnost je odvisna tudi od količine prodajanih nepremičnin, pravi sogovornica in dodaja, da se stečajni upravitelji odločajo različno, kateri postopek se uporabi, pa ni tako pomembno.
Na vprašanje, kako stečajni upravitelj ravna z nepremičninami, ki še niso dograjene, Butara odgovarja, da jih proda v stanju, v kakršnem so, lahko pa se odloči tudi za dokončanje in šele nato prodajo, če oceni, da bi se tako lahko povečala stečajna masa.
Prednost pri poplačilu terjatev iz iztrženega denarja od prodaje nepremičnin, zmanjšanega za prodajne in druge stroške, ima tako imenovani ločitveni upnik, če je bila prodana nepremičnina zastavljena, na primer jamstvo za posojilo. V nasprotnem primeru se sredstva zberejo v stečajno maso za poplačilo vseh upnikov.
Za kupce je varno
Melita Butara je povedala, da je nakup nepremičnine iz stečajnega postopka za kupca varen. Z nakupom bo banka dala nalog za izbris hipotek. To pomeni, da je takšna nepremičnina zagotovo prosta vseh bremen. Pričakuje, da bodo sodišča te primere obravnavala prednostno, in meni, da bodo banke kupcem že na podlagi sklepa sodišča pripravljene financirati nakupe, saj si bodo tako zagotovile vračanje posojil.
Bo naslednji Nokturno?
Poznavalci menijo, da ima poleg Vegrada večjo količino neprodanih stanovanj še propadli GPG Inženiring, in to v naselju Nokturno nad Koprom. Stečajni upravitelj Jožef Patty včeraj do konca redakcije ni odgovoril na naša vprašanja, po ocenah pa je v tem naselju velika večina od približno 230 stanovanj ostala prazna. Iz poročila stečajnega upravitelja, dostopnega na spletni strani Ajpesa, lahko razberemo, da je tržna vrednost nepremičnin Nokturno Markovec ocenjena na 57,52 milijona evrov, njihova likvidacijska vrednost pa na 46,02 milijona evrov.
Je cena
ustrezna?
Ali predvidena cena za nepremičnine, ki je primerljiva s tržno ceno, po kateri je stanovanja prodajal še investitor, ustreza stanju, glede na to, da so stanovanja prazna že dalj časa, smo vprašali Jožefa Murka, pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin. Dejal je, da velja, da se nepremičnine ocenjuje kot nove tri leta; tako jih sprejema tudi država z davčnim sistemom. Odločitev o ceni je stvar odločitve. Stečajni upravitelj po zakonu mora zavarovati premoženje in z njim skrbno ravnati, da ohranja vrednost, ki jo je imel ob začetku postopka. Upoštevati pa je treba psihološki vidik takšnih nakupov in pripravljenost kupcev za vlaganja v nepremičnine na splošno.
