Tiskane izdaje
Ljubljana – V registru nepremičnin (REN) je Geodetska uprava RS (Gurs) objavila podatke o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin.
Pripisane cene kažejo stanje na dan 1. julija 2010, lastniki pa se nanje ne morejo pritožiti. Razlog za morebitne nerealne vrednosti so napačni podatki o nepremičnini ali lastniku, kar lastnik lahko popravi, pravijo na Gursu.
Po dobrem letu dni, odkar je Gurs 1,2 milijona lastnikov 6,1 milijona nepremičnin v Sloveniji obvestil o poskusno izračunani vrednosti njihovih nepremičnin, je izvedeno prvo generalno vrednotenje s podatki, ki se nanašajo na 1. julij lani. Direktor Urada za množično vrednotenje nepremičnin Dušan Mitrović je povedal, da je s tem dokončno uveden sistem, ki temelji na 21 modelih vrednotenja, potrjenih z vladno uredbo konec novembra.
Na Gursu so do konca januarja sprejemali argumentirane pripombe lastnikov nepremičnin na pripisane vrednosti in modele vrednotenja. Pri pripravi popravljenih modelov so jih povprečno upoštevali 86 odstotkov, rezultat pa sta skoraj na novo oblikovana modela vrednotenja za kmetijska in gozdna zemljišča, pri modelu hiš pa so spremenjene vrednostne cone in vrednostne ravni. Posledica velike večine popravkov je, da so pripisane vrednosti v primerjavi s poskusnim vrednotenjem nižje, skupna ocenjena vrednost nepremičnin pa se je s 160 milijard evrov znižala na 139 milijard evrov.
Mitrović je pojasnil, da bodo na Gursu vsako leto izračunavali indekse gibanja cen na vseh območjih (vrednostne cone) za vsak model (torej za vsako vrsto nepremičnine) posebej, kar pomeni približno 210 indeksov. Ko bo kateri izmed njih pokazal rast ali znižanje cen za deset odstotkov, bodo popravili tudi pripisane vrednosti nepremičnin na tistem območju in za tisti model, na katerega se bo indeks nanašal.
Prvič bodo spremembe vrednosti cen na trgu izračunali v prihodnjih mesecih, in sicer za obdobje od 1. julija 2010 do 1. decembra 2012, malo verjetno pa je, da se je na katerem izmed območij cena določene vrste nepremičnin spremenila za toliko, da bi bila indeksacija potrebna že letos.
Mitrović je še poudaril, da je Gurs vsaka štiri leta dolžan generalno preveriti vse modele vrednotenja in po potrebi vladi predlagati spremembe. Kolikšno vrednost je Gurs pripisal nepremičnini, lastniki lahko preverijo na spletnem portalu Prostor, še bolj preprosto pa z aplikacijo OVN, vzpostavljeno ob obveščanju o poskusnem vrednotenju in v katero lahko vstopijo s kodo, ki so jo takrat prejeli v obvestilu, novo pa je mogoče dobiti na geodetskih izpostavah. Tam vrednosti nepremičnin ni mogoče preveriti, lastnikom pa lahko izpišejo seznam vseh nepremičnin v njihovi lasti.
Lastniki nepremičnin nimajo več možnosti dajati ugovorov na pripisane vrednosti, je povedal direktor Geodetske uprave Aleš Seliškar. Lastnik, ki se z vrednostjo ne strinja, lahko preveri, ali so v registru nepremičnin navedeni pravi podatki o njegovi nepremičnini. Za lokacijo so namreč velikost nepremičnine, njena starost in vzdrževanje naslednji najpomembnejši dejavniki, ki vplivajo na ceno. Podatke v REN je mogoče spreminjati kadar koli, pri čemer tako imenovane registrske lahko uredi lastnik sam, za katastrske je potreben postopek.
Morebitne napačne podatke je mogoče popraviti
Še vedno pa je mogoče na vrednost vplivati tako, da lastniki popravijo morebitne napačne podatke o nepremičnini, vpisane v register nepremičnin. Na kakšne načine je mogoče to storiti?
Najprej je treba videti, kolikšno vrednost so naračunali geodeti. Lastnik lahko pridobi izpis podatkov o vseh svojih nepremičninah v geodetskih pisarnah v času njihovih uradnih ur (verjetno bo obisk geodetskih pisarn povečan, a Gurs za zdaj ne načrtuje podaljševanja delovnega časa). Za to lahko s pisnim pooblastilom pooblasti tudi drugo osebo.
Podatke o vrednosti posamezne nepremičnine bo v vsakem primeru dobil le prek javnega vpogleda. Ena možnost je vpogled na spletnem portalu Prostor (http://e-prostor.gov.si, na povezavi Javni vpogled v podatke o nepremičninah). Da bi dobil podatke o vrednostih, potrebuje naslov nepremičnine ali identifikacijsko številko. Druga možnost je uporabnikom morda celo prijaznejša, namreč vpogled prek spletne aplikacije OVN-DOM, in sicer s pomočjo kode, ki so jo lastniki prejeli skupaj s poskusnim izračunom vrednosti nepremičnin. Tisti, ki so leto dni staro pošto izgubili ali založili, lahko dobijo kodo v geodetski pisarni. Država se je zavezala, da bo lastnike nepremičnin o njihovi dokončni vrednosti obvestila tudi z novo pošto, a ta obvestila lahko pričakujemo šele v prihodnjem letu, ko (če) bo denar za to. Direktor Gursa Aleš Seliškar je povedal, da bodo obvestila vsebinsko precej skromnejša, kot so bila oktobra lani – na njih bo le identifikacija nepremičnine, uporabljeni modeli in ocena vrednosti –, samo strošek tiska in pošte bi znašal okoli 500.000 evrov.
Popraviti je mogoče le podatke
Če se lastniki ne strinjajo z izračunano vrednostjo, se ne bodo mogli pritožiti ali vložiti ugovora, vsaj ne na uporabljene modele vrednotenja nepremičnin; ti so zdaj dokončno potrjeni. Geodeti namreč ne govorijo o napačnih vrednostih. Nelogični izračuni so po njihovem prepričanju kvečjemu posledica napačnih podatkov, uporabljenih za izračun. Lastnik nepremičnine torej lahko samo preveri, ali so v registru nepremičnin evidentirani pravilni podatki. Iz priloge 4 uredbe o določitvi modelov množičnega vrednotenja nepremičnin lahko nato vsak lastnik ugotovi, kateri podatki vplivajo na vrednost nepremičnine. Če meni, da podatki ne izkazujejo dejanskega stanja, lahko podatke spremeni.
Kako? Odvisno od tega, kateri podatek ne ustreza stanju. Spreminjati pa jih je mogoče tako, je pojasnil Seliškar, kot so bili pridobljeni. Če gre za podatke iz zemljiškega katastra ali katastra stavb, jih je treba spremeniti prav tam, in sicer z uvedbo upravnega postopka. Podobno je treba podatke, ki jih vodijo občine (o namenski rabi zemljišč) ali ministrstvo za kmetijstvo (o dejanski rabi pri gozdovih), spreminjati na občinah oziroma na ministrstvu. Lažje pa bo s podatki, ki so jih geodeti pridobili s popisom nepremičnin (podatki o izmerah, opremljenosti stavb in stanovanj, o legi...). Te je mogoče spreminjati s pomočjo spletne aplikacije REN-DOM (za spreminjanje podatkov registra nepremičnin) in prej omenjene kode ali v kateri od geodetskih pisarn.
Da ne bo pomote; tudi podatki v zemljiški knjigi so lahko napačni in vodijo do napačnih informacij v registru nepremičnin, opozarjajo geodeti. Težave povzročajo predvsem nedoločene ali nepravilne enotne matične številke občanov (EMŠO) oziroma matične številke (MŠ) v zemljiški knjigi. V zemljiški knjigi je več kot 111.000 lastnikov (skoraj 40 odstotkov) vpisanih z nepravim EMŠO oziroma MŠ ali celo brez njiju. »Pogosto ima posamezni lastnik lastniško pravico vpisano na podlagi dveh ali več pravnih poslov različno, enkrat z EMŠO drugič pa brez. Tedaj sta to za informacijski sistem dva solastnika. Zato smo na spletu objavili tudi nasvete, kako lahko lastniki preverijo pravilnost vpisov na zemljiški knjigi in kako lahko podatke uskladijo. Po uskladitvi bodo spremembe prevzete tudi v registru nepremičnin,« so nam pojasnili na Gursu.
Izdelek, ki ga bo treba dopolnjevati
Nekdanji dolgoletni direktor državnega statističnega urada Tomaž Banovec je izvajalce projekta vrednotenja nepremičnin načeloma pohvalil, a bo »izdelek treba tudi uporabljati, natančno analizirati, dopolnjevati in urejati«. Problematična pri graditvi evidence se mu zdi uporaba transakcijskih cen, saj evidenca ni reprezentativna, ne zajema niti vseh nepremičnin (v njej še ni, denimo, novih nepremičnin) niti vseh transakcij. Ne samo, da jih v času krize ni veliko, ampak se večina prehodov lastništva opravi z dedovanjem, prepisi, darili in podobno, kar v evidenci ni zajeto. Banovec je za našo spletno stran povedal, da se bo v prihodnje težišče preneslo na zakon o davku na nepremičnine in lahko se zgodi, da se – tudi glede na pred kratkim predstavljeno in močno skritizirano stanovanjsko strategijo – na tem področju ne bo zgodilo nič.
