Največ težav je pri neurejeni etažni lastnini

Nezadovoljni uporabniki elektronizirane zemljiške knjige (ZK), ki se uporablja od začetka maja, so tudi na bankah. Izpostavljajo predvsem, da v to javno knjigo ni več mogoče vedno in popolnoma zaupati, določenih postopkov, ki jih zakon omogoča, (še) ni mogoče izpeljati. Menijo, da je sicer dobro zamišljen sistem prišel v uporabo nedodelan.

Težave, ki jih imajo na bankah zaradi nove ZK, so po Luki Hareju iz NLB tudi to, da nova aplikacija ne zagotavlja popolno izvrševanje zakona. Tako (še) ne omogoča uveljavljanja nekaterih pravic, ki jih zakon dopušča.

Težave so na primer pri etažni lastnini, kjer ta še ni vzpostavljena, je pa v postopku. Po uveljavitvi zakona v takšnem primeru novih predlogov sploh ni bilo mogoče vlagati. Zdaj je to omogočeno, vendar, pravi Harej, plombe niso vidne, dokler prejšnji predlog ni rešen. Torej, dokler sodišče ne odloči o vzpostavitvi etažne lastnine, ZK ne deluje. Pravnik Peter Jereb dodaja, da takšen sistem e-ZK precej omejuje pravni promet z nepremičninami, saj banke ne odobrijo posojila za nepremičnino, če v ZK ni možen ustrezen zaznamek. Strankam, ki plačajo odvetnika, da bi jim uredil pravni posel z nepremičnino, je to težko pojasniti, pravi Jereb.

Na drugi strani Igor Osolnik iz pravne službe v banki UniCredit pojasnjuje, da so banke tudi na splošno previdnejše pri odobravanju posojil. V preteklosti so bile bolj pripravljene nositi tveganje nevpisa v ZK kot zdaj. »Da je zavrnjenih več vlog za posojila kot prej, ni kriva le zemljiška knjiga, upoštevati moramo tudi upad prometa z nepremičninami in strožjo posojilno politiko bank,« pravi Osolnik.

Hipoteke se pojavljajo, izginjajo...

Harej izpostavlja tudi napake pri prenosu podatkov iz stare aplikacije v novo. V določenih primerih se je zgodilo, da je eden od solastnikov v preteklosti zastavil svoj delež nepremičnine, v novi e-ZK se takšen zaznamek lahko pojavi pri vseh solastnikih. Jereb pojasnjuje, da v takšnih primerih morajo stranke, ki za takšne napake niso odgovorne, pridobiti dodatna dokazila, da njihov delež nepremičnine ni obremenjen. Težava je tudi obratna. Namreč, če ob zastavi več nepremičnin, ki so bile v stari ZK v istem vložku, ni bilo pri vsaki posebej navedeno, da se zastavlja, se je pri prenosu obremenitev zaznamovala le pri eni, tako imenovani glavni nepremičnini. Podobne težave so tudi pri izbrisu hipoteke, kadar se nanaša na več nepremičnin – v zemljiški knjigi se izbris vidi le pri eni, pravi Jereb in dodaja, da zaradi vsega omenjenega ne moremo več govoriti o načelu zaupanja v ZK.

Zemljiška knjiga je pred 1. majem delovala, bila je precej ažurna, pravila in sodna praksa so bili jasni, pravi Harej. Zato meni, da so bile po nepotrebnem zavržene nekatere že uveljavljene rešitve in kot primer navaja črtanje zemljiškoknjižnih vložkov. Pojasnjuje, da je to povzročilo veliko dodatnega dela v primerih – predvsem gre za pravne osebe –, ko gre za posle z velikim številom nepremičnin. Namesto da bi na primer uslužbenec preveril dokumentacijo na petih straneh, jo je zdaj treba tudi na 50, celo 500 straneh. Podobno ni pravega razloga za omejitev vlaganja zemljiškoknjižnih predlogov, saj pri tem po novi ureditvi brez sodelovanja notarja ne gre, kar je drugim predlagateljem delo otežilo in podražilo.

Osolnik novi e-zemljiški knjigi očita manjšo preglednost (zaradi prilagoditve katastru), kot so je bili vajeni uporabniki, in dodaja, da sistem občasno ne deluje. »Zgodi se, da včasih za neko nepremičnino ne moremo dobiti želenega podatka, naslednjega dne pa je na voljo,« pravi, a to povezuje s porodnimi težavami aplikacije. »Ko bo aplikacija delovala, kot je bilo zamišljeno, bo uporaba pomenila velik prihranek časa vsem uporabnikom,« navaja Osolnik.

Harej se ne strinja s stališčem snovalcev sistema, da je elektronska zemljiška knjiga za uporabnike vedno cenejša. »Zaradi novih, inventivnih rešitev so stroški zdaj velikokrat večji. To velja na primer za tiste lastnike, ki imajo več nepremičnin z različnimi solastniškimi deleži,« pravi.

Prednosti elektronske zemljiške knjige

Sogovorniki poudarjajo tudi določene pozitivne učinke elektronizirane zemljiške knjige. Jereb poudarja, da je ideja pozitivna, da pa bi morala biti uveljavljena šele, ko bi bil bolj izpopolnjena.

»Delo je olajšano toliko, da lahko sami in brezplačno pridobimo zemljiškoknjižne izpiske, takse so poenotene ne glede na to, pri koliko sodiščih se primer obravnava, tudi reševanje zadev je nekoliko hitrejše.«

Osolnik poudarja brezplačne vpoglede v zemljiško knjigo v e-obliki, Harej pa dodaja, da je iz njih zdaj jasno razvidno, kateri solastniški deleži nepremičnin so obremenjeni in kateri niso – seveda, če so podatki pravi. Solastniki morajo dokazovati, da svojega dela nepremičnine nimajo obremenjenega, saj se je pri prenosu iz stare v e-ZK lahko zgodilo, da se je breme z deleža preneslo na celotno nepremičnino.