Tiskane izdaje
Za vzdrževanje skupnih delov nepremičnin, ki imajo več kot osem posameznih enot in več kot dva etažna lastnika, morajo v Sloveniji skladno z zakonodajo skrbeti upravniki. Zakon ureja tudi pristojnosti in naloge upravnika. »Vzdrževanje večstanovanjskih ali poslovnih stavb v ožjem pomenu besede pomeni izvedbo vseh potrebnih del za ohranitev dobrega stanja in nemoteno uporabo stavb.
V širšem pomenu besede pa gre za načrtovanje, odločanje ter sklepanje in izvrševanje poslov v zvezi z izvedbo konkretnih del,« pojasnjuje izvršni direktor za prodajo v podjetju Metalka Stanovanjske storitve Petar Bulat. Upravnik mora po njegovih besedah spremljati in ocenjevati stanje skupnih delov stavbe, kot so gradbeni elementi, inštalacije, naprave in oprema, ter ukreniti vse potrebno, da so etažni lastniki seznanjeni s potrebnimi posegi.
Upravnik za objekt,
kot zdravnik za človeka
Direktor podjetja Dom Koper Ivan Vinčec pravi, da je upravnik za objekt to, kar je za človeka osebni zdravnik. »Upravnik je dolžan izdelati kratkoročni in dolgoročni načrt vzdrževanja objekta, in sicer tako, da bo objekt ves čas uporabe varen in skladen z vsemi veljavnimi standardi in predpisi. Ob tem etažnim lastnikom predlaga finančno konstrukcijo z višino vplačil v rezervni sklad objekta. Etažni lastniki se suvereno odločajo, koliko sredstev bodo namenili za »zdravje« svojega objekta. Od rednega in investicijskega vzdrževanja je odvisno, ali bo objekt uspel dočakati visoko starost,« pravi Vinčec.
Podlaga za pripravo dolgoročnega načrta vzdrževanja večstanovanjske stavbe so poznavanje objekta, pregled stanja in dosedanjega vzdrževanja, navaja vodja upravnikov v stanovanjski zadrugi Atrij Brane Teršek. Pri pripravi načrta vzdrževanja upravnik upošteva pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj ter veljavno zakonodajo o energetski učinkovitosti. V večstanovanjskih stavbah, kjer so aktivni člani nadzornih odborov lastnikov, mora vsebino vzdrževalnega načrta predhodno uskladiti tudi z njimi. »Tako pripravljen načrt vzdrževanja upravnik posreduje v obravnavo lastnikom, ki odločitev sprejmejo na zboru. Hkrati obravnavajo tudi finančno konstrukcijo predvidenih vzdrževalnih del, pri čemer lahko za kritje stroškov vzdrževanja določijo tudi drugačne zneske vplačevanja v rezervni sklad,« razloži Teršek.
Težavno usklajevanje
z lastniki stanovanj
Po Bulatovih besedah so med najbolj zapletenimi vzdrževalnimi deli izvedbena dela, ki terjajo načrtovanje in usklajevanje z lastniki. Gre za dela na gradbenih elementih, kot so streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave in jaški, ter dela na skupnih inštalacijah, napravah in opremi, to so električna, vodovodna, plinovodna in toplovodna napeljava, kanalizacija, dvigala, naprave za ogrevanje, strelovodi...
Usklajevanje z lastniki stanovanj je ena največjih težav pri delu upravnikov. Ti za vse, kar presega redna vzdrževalna dela manjše vrednosti, potrebujejo soglasje lastnikov. »Težave, ob katere trčimo upravniki, so pasivnost, nezainteresiranost in neodzivnost etažnih lastnikov,« pravi Bulat in dodaja, da so upravniki nemočni, ko lastniki kljub jasni potrebi po izvedbi nekega vzdrževalnega posega ne dajo soglasja.
Tovrstne težave omenja tudi Brane Teršek. Kot poudarja, so posebej očitne pri investicijskih delih, na primer za učinkovitejšo rabo energije, ki zahtevajo 75-odstotno soglasje lastnikov. »Lastniki se zborov ne udeležujejo v zadostnem številu, prav tako se nekateri ne odzivajo na pisno glasovanje,« trdi Teršek in poudarja, da ima velik vpliv na njihovo odločitev tudi višina stroška. »Kot upravnik ugotavljam, da zakonsko določeno zbiranje sredstev v rezervni sklad ne zadostuje za izvedbo večjih investicijskih del. V takšnih primerih se morajo lastniki dogovoriti o povišanem zbiranju sredstev v rezervni sklad,« dodaja. Bulat omenja neživljenjskost nekaterih zakonskih določil in iz izkušenj pove, da je dobiti 75-odstotno soglasje lastnikov za obnove fasad z vključitvijo toplotne izolacije ali za prenovo skupnih kotlovnic za prehod na ekološko sprejemljivejši energent skrajno težavno.
Transparentno oddajanje večjih vzdrževalnih del
»Morda je največja težava v tem, da nekateri predsedniki nadzornih odborov še vedno mislijo, da je rezervni sklad izključno njihova stvar, da lahko brez vednosti upravnika naročajo dela, da je upravnik zgolj njihov »poslušni hlapec«, ki naj izvrši, kar mu ukažejo. Nekateri še vedno ne razumejo, da s sredstvi rezervnega sklada z vso kazensko in materialno odgovornostjo gospodari upravnik, ki skladno z določili zakonodaje etažnim lastnikom odgovarja za izbiro tretje osebe, in te odgovornosti ne more in ne sme prenašati na etažne lastnike,« pravi Ivan Vinčec. Primeri, ko nadzorni odbori vztrajajo pri ponudnikih, ki nastopajo z nižjimi cenami od tržno uveljavljenih in so brez splošno uveljavljenih referenc, niso redki, se strinja tudi Petar Bulat. Takrat se po njegovih besedah zelo pogosto zatakne že med izvajanjem del, ko postane jasno, da ne potekajo strokovno.
Kako poteka izbor dobaviteljev in izvajalcev vzdrževalnih del?
V Metalki Stanovanjske storitve skladno z zakonodajo ponudbe pridobi upravnik, ki je odgovoren za pravilno in smotrno izvedbo postopka, odgovarja Bulat. Po njegovih besedah upravnik pridobi več ponudb, in sicer tudi v primerih, ko mu zakon tega ne nalaga, torej za dobave in dela, ki stanejo manj kot 10.000 evrov. Pri tem mora upravnik upoštevati tudi predloge nadzornega odbora. Po preteku roka za zbiranje ponudb upravnik pregleda prispele ponudbe, jih oceni po merilih za izbiro najugodnejšega ponudnika, o tem izdela poročilo in svoj predlog o tem, kateri dobavitelj oziroma izvajalec vzdrževalnih del je najustreznejši, posreduje nadzornemu odboru oziroma predstavniku etažnih lastnikov. Izbor ponudnika vzdrževalnih del nato opravita upravnik in nadzorni odbor skupaj.
»Izkušnje kažejo, da se s transparentnim oddajanjem večjih vzdrževalnih del, s strokovnim nadzorom, predvsem pa z bančnimi garancijami v času garancijske dobe krepi zaupanje etažnih lastnikov. In ob dobrih zgledih se jih čedalje več odloča tudi za večja vzdrževalna dela, za obnove streh, pa tudi za obnove fasad z dodatno toplotno izolacijo,« pojasnjuje Vinčec.
