Davek na veliko premoženje straši, navodil še ni

Novi davek na nepremično premoženje večjih vrednosti je začasna dajatev, ki jo je vlada vključila v (varčevalni) zakon za uravnoteženje javnih financ. Davčna uprava jo bo za drugo polletje leta 2012 odmerila predvidoma konec avgusta ali v začetku septembra.

Odločbe za novi davek bo davčna uprava izdala lastnikom nepremičnin, stavb in zemljišč, skupaj vrednih več kot milijon evrov. Zakon predvideva dve davčni stopnji: 0,5-odstotno za vrednosti nepremičnin od enega do dveh milijonov evrov in odstotno obdavčitev za višje zneske. Prvih šest mesecev, v drugi polovici letošnjega leta, bo obdavčitev polovico nižja kot pozneje, torej v letih 2013 in 2014, ko se bo začasna dajatev iztekla. Osnova za obdavčitev bo posplošena tržna vrednost posameznih nepremičnin istega lastnika. Zavezanci za davek so pravne in fizične osebe. Iz obdavčitve so izvzete nepremičnine za poslovno in industrijsko rabo ter za javni namen. Obdavčitev zadeva premoženje na območju Slovenije.

MF bo pripravil navodila

Ministrstvo za finance (MF) še ni izdalo izvedbenih predpisov in pojasnil za izvajanje obdavčitve z davkom na nepremično premoženje večjih vrednosti, a zagotavlja, da jih bo objavilo kmalu.

O izhodiščih za novi nepremičninski davek na ministrstvu za finance pojasnjujejo, da z obdavčitvijo merijo predvsem na neaktiven nepremičninski kapital oziroma nepremičnine, ki niso namenjene za poslovno in industrijsko rabo ali javni namen. Za stavbe, ki ustrezajo takšnemu neobdavčljivemu namenu, zakon opredeljuje nepremičnine, »ki imajo kot dejansko rabo v registru nepremičnin šifro klasifikacije dejanske rabe za poslovni prostor ali industrijski objekt ter njim pripadajoča zemljišča«.

Po zagotovilu ministrstva za finance bodo iz obdavčitve izvzete tudi stanovanjske nepremičnine, ki so namenjene opravljanju dejavnosti, a te bo morala, kakor poudarjajo, prepoznati davčna uprava: »Ker javnih evidenc o tem nimamo, saj ne obstaja register stanovanj s podatkom o namenu uporabe, se bodo ti podatki pridobivali skozi postopek odmere davka. Tako naj bi se iz obdavčitve izvzele predvsem stanovanjske nepremičnine, ki so namenjene opravljanju dejavnosti dajanja v najem, ali nepremičnine, ki so zgrajene v okviru dejavnosti stanovanjske gradnje, pa tudi druge vrste stanovanj, za katera je mogoče šteti, da jih imajo lastniki za poslovno rabo.«

Težave za zasebnike?

Davčna svetovalka Božena Macarol, ki je novo dajatev preučila za potrebe Obrtno-podjetniške zbornice Slovenije, opozarja prav na morebitno »stanovanjsko« past: »Za določitev nepremičnin za industrijsko in poslovno rabo ter javni namen se upošteva vrsta rabe, kot je nepremičninam v registru nepremičnin določena z modeli vrednotenja. Novi davek bi lahko prizadel tiste zasebnike, torej fizične osebe z dejavnostjo, ki opravljajo mirno dejavnost v prostorih, vrednih nad milijon evrov, ki so opredeljeni kot stanovanjski prostori na podlagi 14. člena stanovanjskega zakona pod določenimi pogoji iz tega člena zakona. Takšna uporaba stanovanjskih prostorov je sicer dopustna brez spremembe namembnosti iz stanovanjskega prostora v poslovnega.«

Davek tudi za podizvajalce

V Gospodarski zbornici Slovenije so v zakonu o novem davku prepoznali nedorečene vsebine, ki pri njenem članstvu povzročajo strah pred novo dajatvijo.

Zato ministrstvo za finance med drugim opozarja: »Osebe, ki imajo v lasti nepremičnine, tako parcele za stanovanjsko gradnjo kot tudi že zgrajena stanovanja, bodo zelo obremenjene, če seštevek posplošene tržne vrednosti presega milijon evrov, ne glede na to, ali imajo nepremičnine večje vrednosti v lasti kot premoženje hote, z namenom nadaljnje prodaje ali iz drugih razlogov na trgu.

Zavezanci za plačilo tega interventnega davka na stanovanjske nepremičnine so tako tudi vsi podizvajalci, ki so bili prisiljeni svoje terjatve do investitorjev namesto prejema poplačila v denarju zapirati s prenosom oziroma prevzemom lastninske pravice na nepremičninah.« Na ministrstvu odgovarjajo, da je strah odveč: »Opozorila Gospodarske zbornice Slovenije bodo po pripravi podrobnih navodil za izvajanje zakona dobila tudi jasen odgovor. Skladno z namenom zakona se bo obseg obdavčitve omejil le na nepremičnine, ki niso namenjene opravljanju dejavnosti.«

Največji problem je za zdaj prav to, da še ni nobenih izvedbenih predpisov ali navodil, ugotavlja davčni strokovnjak in generalni sekretar Zbornice davčnih svetovalcev Slovenije Darko Končan: »Zato niti ni mogoče iz zakona natančno razumeti, katere so nepremičnine, ki niso namenjene za poslovni namen ali uporabo. Ko bodo objavili dodatna pojasnila, bo manj vprašanj. Sicer pa, če je vse knjiženo pravilno, se vidi, kaj je na primer v nedokončani proizvodnji ali v zalogah.«

Bodo lastniki prodajali?

Davčni strokovnjak Ivan Simič, ki je ustanovil sekcijo davčnih svetovalcev pri Davčno izobraževalnem inštitutu, ob vprašanju, kako se bodo na novo dajatev morda odzvali lastniki obdavčljivega premoženja, odgovarja: »Menim, da bodo prenosi oziroma prodaje nepremičnin oziroma zmanjšanje skupne vrednosti nepremičnin v lasti. Predvidevam, da bo kar nekaj takšnih prodaj.«

To impulzivno razmišljanje je ena možnih posledic novega davka, mogoče pa je razmišljati tudi bolj konservativno, dodaja sogovornik: »Davek znaša od 0,5 do en odstotek. Gre za začasni ukrep, kar pomeni, da velja za leti 2013 in 2014. Izhajam iz okoliščine, da se za letošnjo odmero ne da narediti nič več, ker zakon že velja od 31. maja in se upošteva lastništvo na dan 1. junija 2012. Poleg tega se davčna osnova letos zmanjša za 50 odstotkov. Če ima nekdo nepremičnine med enim in dvema milijonoma vrednosti, bo v dveh letih skupaj dosegel odstotek ocenjene vrednosti nepremičnine, pri vrednostih nad dva milijona evrov pa skupaj dva odstotka. Če bodo zavezanci nepremične prodali, bo davek na promet nepremičnin znašal dva odstotka vrednosti prodaje.«

Temu strošku se pri prodaji ni mogoče izogniti. Morda bodo lastniki prodali le toliko lastnine, da bo vrednost zdrsnila pod prag za obdavčitev, razmišlja Ivan Simič.

O prilivih pozneje

Na ministrstvu pojasnjujejo, da so pretirane ocene o 160 milijonih priliva iz nove dajatve: »Ta podatek je bil podan le kot ena od variantnih ocen, ki so bile izdelane pred dokončno oblikovanim besedilom zakona, in temelji na predvidevanju obdavčitve vseh neposlovnih nepremičnin z upoštevanjem povišanih davčnih stopenj. Skladno z veljavnim besedilom zakona in njegovim namenom se davčni priliv ocenjuje precej nižje, natančne ocene finančnega učinka pa ob nepopolnih evidencah o stanovanjih ni mogoče dati.« Nova dajatev se bo stekala v državni proračun, ne v občinske.