Tiskane izdaje
Lani je bilo v Sloveniji zgrajenih 3484 stanovanj, s čimer se je število novogradenj na tisoč prebivalcev zmanjšalo že na 1,7. Ta trend se nadaljuje: v prvi tretjini letošnjega leta je bilo z gradnjami predvidenih za še četrtino manj stanovanj kot lani. Vse to pa vsaj za zdaj ne vpliva na cene.
Cene nepremičnin se še naprej znižujejo. Po podatkih statističnega urada so se cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji v prvem četrtletju letos v primerjavi z istim obdobjem lani znižale za šest odstotkov. Največ je k temu pripomoglo znižanje cen rabljenih stanovanj v Ljubljani, za katere so kupci odšteli še 85 odstotkov cene, ki je veljala v prvem četrtletju leta 2013.
Rabljena stanovanja drugod po državi so se pocenila za štiri odstotke, medtem ko so statistiki izračunali, da je bilo za novogradnjo treba plačati dobrega pol odstotka več kot v istem obdobju lani. Če cene z začetka letošnjega leta primerjamo s povprečnimi cenami leta 2010, ugotovimo, da so se novogradnje v tem času povprečno pocenile za desetino, rabljena stanovanja pa za 15 odstotkov, pri čemer so se cene v Ljubljani znižale za pet odstotnih točk več od povprečja, v preostalih delih države pa povprečno za 13 odstotkov. Po izračunih Slonepa - ki analizira oglaševane cene nepremičnin - je bila v prvem četrtletju povprečna cena stanovanja v Ljubljani dobrih 2200 evrov za kvadratni meter, enako tudi na južnem Primorskem.
Nepremičninska agentka iz Ljubljane Vesna Levstek pravi, da je sedanje cene stanovanj težko primerjati, saj je nekaj let trg stal in je bilo premalo transakcij za kakovostno analizo trga. »Zdaj je transakcij več, vendar za precej nižje cene,« komentira dogajanje na območju glavnega mesta. »Močno se je spremenila tudi struktura ponudbe. Pred leti je bila na voljo komaj kakšna garsonjera, veliko je bilo nakupov z namenom oddajanja. Danes so te garsonjere za mnoge postale breme, naprodaj jih je veliko več, povprečna cena pa se je z okoli 95.000 evrov v letih 2007-2008 znižala na 55.000 do60.000 evrov.«
Nas manj novogradenj že mora skrbeti?
Ali nas bi podatek, da je bilo lansko leto že peto zapored, ko smo zgradili manj stanovanj v primerjavi z letom prej – lani za desetino manj kot 2012 –, že moral skrbeti? Po oceni nepremičninarjev bi na leto potrebovali od osem do deset tisoč novih enot, lani smo jih sezidali le še 3484.
Status »v gradnji« so lani sicer imele nepremičnine, v katerih je bilo predvidenih skoraj 10.000 stanovanjskih enot, kar pomeni, da se je gradnja na več kot 6000 enotah nadaljevala letos. Skrb za nova stanovanja prevzemajo fizične osebe. V letu 2008 so jih od skoraj 10.000 dograjenih enot posamezniki sezidali 41 odstotkov, lani je ta delež narasel že na 76 odstotkov – čeprav so tudi sami zgradili za 64 odstotkov manj stanovanj kot leta 2008. Skoraj petino vseh dokončanih stanovanj so lani zgradili v Savinjski statistični regiji, in sicer 2,6 enote na tisoč prebivalcev. Ta regija je sicer od leta 2010 med najbolj aktivnimi na tem področju; le leta 2012 so jih po številu gradenj na prebivalca prehiteli v Obalno-kraški regiji, kjer so v obdobju pred krizo gradili tudi po več kot 8000 na tisoč prebivalcev.
Trg se razslojuje
Kot kažejo podatki statističnega urada, je bilo v celjski mestni občini v zadnjih štirih letih zgrajenih 142 stanovanjskih enot, le 15 več kot v rekordnem letu 2009, v Ljubljani pa 630 več, in sicer 1460. V Novi Gorici so v zadnjih štirih letih zgradili 239 stanovanj, kar je 75 manj kot leta 2009, v Mariboru so jih dokončali 352, v Kranju pa 474, kar je 26 oziroma 60 manj kot leta 2009. V skladu s tem so lokalne nepremičninske trge ocenili tudi posredniki Branko Potočnik iz Maribora, Thomas Krelj iz Kranja in Vesna Levstek iz Ljubljane.
V Mariboru so zadnja novozgrajena stanovanja v zaključni fazi prodaje, pojasnjuje Potočnik in ocenjuje, da bodo stanovanja, ki bodo v kratkem prišla na trg, tudi zelo hitro prodana, saj obstaja povpraševanje po novih stanovanjih. Transakcije na sekundarnem trgu so. »Če je cena realna, prodajalci najdejo kupca, sanjske zneske pa je težko dobiti. Ljudje so čedalje bolj osveščeni in tudi prodajalci so postali precej bolj realni,« pravi Potočnik.
Nekaterim nepremičninam so se cene znižale tudi 30 do 40, drugim za pet odstotkov – vse je odvisno od kakovosti in lokacije posamezne enote. Čeprav je ponudba zelo omejena, ljudje pa željni novogradenj, niso pripravljeni plačati kakršne koli cene. »Tisti, ki stanovanje potrebuje, ga kupi, če je cena realna, ker nima več smisla čakati, da bodo cene še padle. Na Štajerskem so že in niže ne bo šlo – zdaj je kvadratni meter v povprečju 650 evrov,« pravi Potočnik in ocenjuje, da kljub pomanjkanju novogradenj ni pričakovati, da bi se spet začele dražiti – dokler ljudje ne bodo dobili kreditov.
Tudi v Kranju je po besedah Thomasa Krelja novogradenj zmanjkalo. Nekaj enot je na trgu, vendar po previsoki ceni. »Stanovanja iz stečajne mase Gradbinca so šla za med, prodajala so se po 1300 evrov za kvadratni meter. Na voljo jih je še okrog 20, zanje so potencialni kupci oddali več kot petkrat več ponudb. Izhodiščne cene so tokrat 1200 evrov, z dražbo bi lahko segle do 1500 evrov, to je pa verjetno že realna cena stanovanj v Kranju,« ocenjuje Krelj. Meni, da bo za investitorja, ki se bo prvi opogumil in začel graditi manjši kompleks, velika priložnost – če bo postavil realno ceno.
»Novih 300 enot pa trg ne bi prenesel, razen pod ceno,« še pravi in dodaja, da je v Kranju nekaj projektov odprtih, a da so veliki. Pričakuje, da bi se padanje cen rabljenih nepremičnin jeseni, po izpeljani že omenjeni dražbi, lahko ustavilo in se mogoče celo obrnilo.
Drugače razmere v Ljubljani označuje Vesna Levstek. »Še zelo veliko 'novogradenj' je na trgu, vendar pa po kakovosti izvedbe, funkcionalnosti tlorisov, lokacijah in prodajnih pogojih za kupce niso zanimive. Na drugi strani se pojavljajo projekti, ki jih po vseh kriterijih močno presegajo. Trg se razslojuje. Ko bo spet deležen finančnih spodbud in se bo gospodarstvo okrepilo, cene verjetno ne bodo rasle zelo hitro. Predvidevam, da vsaj še pet ali šest let po oživitvi trga ne bo manjkalo novogradenj.«
