Nepremičnino prodajte sami, ne čakajte na izvršbo

Ljubljana – Banka Celje je v sodelovanju z nepremičninsko agencijo Remax odprla poslovalnico, s pomočjo katere bodo posamezniki, ki bi lahko imeli težave z odplačevanjem hipotekarnega posojila, zastavljeno nepremičnino ponudili trgu. Preverili smo, kako te težave rešujejo v drugih bankah.

»Na trgu nepremičnin se agenti vsak dan srečujejo s strankami, ki težko odplačujejo kredite,« poudarja Igor Horvat, regionalni direktor nepremičninske družbe Remax. Nekatere stranke, ki se znajdejo v težavah, se pravočasno odločijo za prodajo nepremičnine, veliko pa jih pasivno čaka na ugodno rešitev, čeprav vedo, da mesečnih anuitet ne zmorejo več oziroma se bo to slej ko prej zgodilo. »Za stranko oziroma investitorja je bolje, da se nepremičnina proda čim prej in po tržni ceni, kot pa da pride do trenutka, ko preostane samo še izvršba na nepremičnini. Intenziviranje prodaje s pomočjo nepremičninskega svetovalca namesto podaljševanja ročnosti slabih posojil ponuja tudi nekaj prostora pri cenah,« navaja Horvat. A kot pravi, mora biti postavljena cena »prava«, prilagojena povpraševanju na trgu. Če je tako, se lahko zelo hitro proda. Prednost ponudbe prek nepremičninske agencije je, da ima na voljo več kanalov za prodajo.

V Banki Celje – novo ustanovljena poslovalnica je njihova hčerinska družba – pojasnjujejo, da želijo s pomočjo nepremičninske agencije reševati predvsem nepremičninske projekte, ne toliko hipotekarnih zavarovanj, ki izhajajo iz stanovanjskih kreditov. Če se bo izkazalo, da bi investitor lahko imel težave s poplačevanjem posojila, za katerega je zastavil nek nepremičninski projekt, mu bodo predlagali, da v prodajo zastavljenih nepremičnin vključijo agencijo. »Namen je poplačilo banke, s čimer se izognemo praviloma dolgotrajnim in dragim izvršilnim postopkom. Cilj banke je, da se nepremičnina proda, ne da jo zasežemo,« so sporočili iz Banke Celje.

Prodaja je zadnja možnost

Vprašanja o tem, kako ravnajo, ko postane jasno, da posamezniki, ki so najeli stanovanjsko posojilo in ga zavarovali s hipoteko, tega najverjetneje ne bodo mogli vrniti, smo zastavili nekaterim bankam. Iz NLB, NKBM, Banke Koper, SKB in Sparkasse nismo prejeli odgovorov, medtem ko so, sicer večinoma zelo na splošno, odgovorili v UniCredit Banki, Raiffeisen banki, Abanki in Hypo Alpe-Adria-Banki.

Prodaja je zadnja možnost, pravijo, prej se z dolžniki poskušajo dogovoriti za podaljšanje ročnosti kredita ali za moratorij. V prvem primeru glede na novo plačilno sposobnost potrošnika določijo nižji obrok, s čemer se podaljša plačilna doba. Moratorij pa je začasna, ponavadi šestmesečna zamrznitev plačevanja glavnice.

Banke pomagajo najti kupca

V UniCreditu pravijo, da strankam svetujejo, da same najdejo kupca. Dosežena cena je na prostem trgu vedno višja kot pri prisilni prodaji ali v sodnih postopkih. Poleg tega se potrošnik izogne sodnim stroškom, nižje so tudi zamudne obresti, saj je prodaja izvedena prej. »Koliko časa je banka pripravljena čakati, da stranka sama proda nepremičnino, je odvisno od tega, ali je postavljena cena primerna. Če stranka vztraja pri nerealno visoki ceni, banka prične postopke sodne izterjave,« so povedali v UniCreditu in dodali, da je tudi njihov interes, da se nepremičnina proda čim dražje in čim hitreje, zato določene dražbe oglašujejo tudi sami. »V večini primerov je interes precejšen, vendar se zaradi pomanjkanja znanja o postopkih prodaje na javni dražbi kupci kasneje ne odločijo za nakup,« še pojasnjujejo v UniCreditu.

V Raiffeisen banki navajajo, da z zasegom nepremičnine čakajo tudi leto dni, če kreditojemalec poskuša prodati nepremičnino in vsaj deloma plačuje obveznosti. Pri tem jim pomaga tudi poseben oddelek v banki. Ko pa je nepremičnina v izvršbi, je njihov cilj, da čim prej dobijo poplačano posojilo.

»Kadar imamo kot upnik na nepremičnini vpisano hipoteko, stranke vedno vprašamo, ali bi jo sami prodali. Tako lahko dolžnik proda nepremičnino po tržni ceni, poplača nas kot upnika in mu lahko ostane še kaj sredstev. Prek izvršilnega postopka, na javni dražbi, pa se nepremičnina lahko proda tudi po ceni, ki je za polovico manjša od tržne. To pomeni, da lahko dolžniku po prodaji ne ostane nič, lahko celo zmanjka za celotno poplačilo banke,« pojasnjujejo v Abanki. Enako izpostavljajo tudi v Hypu, kjer stranki pomagajo prodati nepremičnino pred začetkom izvršbe. Na spletni strani imajo objavljen seznam nepremičnin, ki so na voljo. Večino nepremičnin (95 odstotkov), ki jih zasežejo, pa praviloma prodajo sami, brez posredovanja nepremičninske agencije, saj jih stranke pokličejo same, na podlagi oglasnih tabel na lokacijah, ponudbe na spletu ali podatka iz zemljiške knjige.

Izvršilni postopki so predolgi

Stečajni upravitelj Bojan Klenovšek – v okviru stečajnega postopka Vegrada AM prodaja stanovanja v Celovških dvorih – pritrjuje, da je velika težava pri prodaji nepremičnin dolgotrajnost postopkov. Kot stečajni upravitelj lahko kupce išče z zbiranjem ponudb ali z dražbo. Po njegovi oceni so kupci dobro obveščeni, kateri veliki projekti so na prodaj v okviru stečajnih postopkov, zato nepremičninske agencije kot posredniki niso smiselni, drugače pa je lahko, če se prodaja le nekaj stanovanj. »Zakonodaja bi morala biti bolj fleksibilna glede prodaje. Postopek bi moral biti čim krajši in racionalen, saj čas na nepremičninskem trgu veliko pomeni. Mi čakamo od tri do šest mesecev, v tem času pa se na trgu lahko veliko spremeni, tudi cena. Ljudje bi radi takoj kupili stanovanja, mi pa ga ne moremo prodati, ker moramo izpeljati celoten postopek,« pojasnjuje Klenovšek.