Tiskane izdaje
Precej volje, brskanja po medmrežju, predvsem pa nekaj posvetov s poznavalci je bilo treba, da smo razvozlali pomen zgornjega zakonskega določila in potrdili mimobežno ugotovitev iz decembrskega poročila BS o stabilnosti slovenskega bančnega sistema, ki se nanaša na censke trende na nepremičninskem trgu. Vsebina uvodnega določila, iztrgana iz zakona o davku na dodano vrednost (44. člen, sedma točka), pravzaprav nikakor ni nedolžna in nepomembna.
Po dveh letih nič več DDV
Če prevedemo v razumljiv jezik, pomeni, da za novozgrajena neprodana stanovanja po dveh letih ni treba več plačati davka na dodano vrednost. Davčno upravo smo prosili za dodatna pojasnila o tem, kdaj začne teči dveletni rok oziroma, kaj se šteje kot prva vselitev oziroma začetek uporabe večstanovanjske hiše. Nemara izdaja uporabnega dovoljenja?
Kot so nam pojasnili na Dursu, formalno začne teči dveletni rok z dnem vselitve oziroma uporabe posamezne nepremičnine, dejanski datum prve vselitve oziroma uporabe pa je treba ugotavljati od primera do primera. »Datuma začetka prve vselitve oziroma uporabe namreč ni mogoče vezati izključno na pridobitev uporabnega dovoljenja, saj se v praksi dogaja tudi, da se objekt uporablja pred pridobitvijo tega dovoljenja. Zato je treba ugotavljati dejanski datum vselitve oziroma uporabe objekta.«
Zanimalo nas je tudi, kakšna dokazila morajo priložiti zavezanci, da se davčna uprava zadovolji z 2-odstotnim prometnim davkom namesto 8,5-odstotnega DDV. Izvedeli smo, da zakon o davku na dodano vrednost in pravilnik o njegovem izvajanju ne določata, katera dokazila je treba predložiti. Davčni urad pač opravi odmero davka na promet nepremičnin ob predložitvi vseh listin in dokazov, ki lahko dokazujejo, da gre za prodajo stare nepremičnine, od vselitve oziroma uporabe katere je že preteklo dve leti.
Davek na dodano vrednost je za stanovanja, ki so del socialne politike države (to so po slovenskih merilih stanovanja v večstanovanjskih hišah, namenjena za trajno bivanje, velika do 120 kvadratnih metrov, in enostanovanjske hiše do 250 kvadratnih metrov), 8,5-odstoten, za druga stanovanja pa je bilo z januarjem 2011 treba začeti obračunavati višjo, 20-odstotno stopnjo DDV. Določilo seveda ne pomeni, da bo proračun po dveh letih ostal praznih rok, ampak da se po tem obdobju namesto DDV ob prodaji obračuna dvoodstotni davek na promet nepremičnin.
Ko smo poznavalce nepremičninskega področja spraševali o tej »transformaciji«, smo ugotovili, da je precej neznana. To ni nič nenavadnega. Po eni strani zato, ker v časih visoke konjunkture na stanovanjskem trgu do takšnih okoliščin sploh ni utegnilo priti, saj so se novozgrajena stanovanja prodajala za med. Po drugi strani pa prehod na plačilo davka na promet nepremičnin likvidnostno ni zanimiv za investitorja.
Kakor koli, Banka Slovenije je v svojem poročilu ugotovila, da bo pritisk na zniževanje cen nepremičnin v prihodnjih dveh letih kljub krčenju gradbene aktivnosti precejšen. Med drugim tudi zaradi ponovnih poskusov prodaje v insolvenčnih postopkih zablokiranih stanovanj. V BS pravijo, da bodo ta po dveh letih od gradnje izgubila del kakovosti in bodo obdavčena z nižjim davkom na promet z nepremičninami, enako kot rabljena stanovanja. Razlika je že zgolj zaradi drugega davka lahko precejšna: če vzamemo kot primer dvo- do trisobno stanovanje v Ljubljani, vredno okoli 200.000 evrov, bi DDV znašal 17.000 evrov, davek od prometa nepremičnin pa 4000 evrov. Je torej realno pričakovati, da bodo investitorji v tem razmerju, torej za dobrih šest odstotkov, znižali končno ceno nepremičnine?
Za investitorja nezanimivo
Direktor Inštituta za nepremičnine Anton Kožar nam je pojasnil, da je opisana davčna zamenjava pravno možna, a se v praksi vsaj do zdaj skorajda ni izvajala. Pa ne samo zato, ker je bilo malo primerov, ko bi novozgrajeno stanovanje več kot dve leti čakalo na prvega kupca, ampak predvsem zato, ker investitorjem plačilo nižjega davka preprosto ne ustreza. Zakaj? Cenovna elastičnost je v času gospodarske krize zelo majhna, zato investitor davčnega bremena ne more prevaliti na kupca. Dejstvo je, da je bil, preden je dokončal objekt, vpet v verigo vstopnih in izstopnih DDV, ki jih je z državo poračunal ob dokončni prodaji stanovanja. Država mu je del davka že vrnila, tako da je pred dokončno prodajo njen dolžnik. Če bo v ceno vračunal nižji, dvoodstotni davek na promet nepremičnin, bo moral nekje dobiti dodatni denar za poravnavo obveznosti do države. In to ga lahko likvidnostno obremeni, torej omenjena sprememba ni v njegovem interesu.
Ekonomistka dr. Andreja Cirman pa je na vprašanje, ali opisana zamenjava davka lahko pripomore k znižanju splošne ravni cen nepremičnin, odgovorila: »Mislim in obenem upam, da bodo banke pri prodaji maksimizirale cene (ker je tako z vidika racionalnega obnašanja banke in tudi za zdravje našega bančnega sistema najbolje), kupcu pa je pravzaprav čisto vseeno, kako je cena sestavljena (koliko in kateri davek je), njega zanima plačana cena. To po mojem pomeni, da bodo banke lahko dobile za stanovanja kakšen odstotek več, ker bodo lahko določile višje cene, kot če bi moral kupec plačati še DDV.«
