S kvadraturo trgovskih središč smo nad povprečjem EU

Ljubljana – Slovenija ima po podatkih svetovalne hiše Cushman & Wakefield 373 kvadratnih metrov nakupovalnih površin v trgovskih središčih na tisoč prebivalcev. To je precej nad povprečjem evropske sedemindvajseterice, naša kupna moč na drugi strani dosega le malo več kot 80 odstotkov povprečja EU.

V letih pred začetkom krize so trgovci zapuščali mestna jedra, manjše trgovine so zapirali, trgovska središča pa so rasla drugo zraven drugega. V Kranju, ki je z malo več kot 55.000 prebivalci tretje največje mesto v državi, na dobrem kilometru potrošniki lahko izbirajo med Mercatorjevim centrom, ki se z 31 lokali razprostira na 35.500 kvadratnih metrih zemljišča, Qlandio, v kateri je 40 trgovin in lokalov na skoraj 30.000 kvadratnih metrih prodajnih površin, in Tuševim Planetom, ki se razprostira na več kot 40.000 kvadratnih metrih površin. Nekaj korakov stran je poleg nadstropnega Merkurjevega centra nakupovalna ulica s prodajalnami tehnične opreme, tekstila, pohištva, v neposredni bližini so prostor našli trije diskonti. Na drugi strani mesta, na območju nekdanjega sejmišča, je še eno nakupovalno središče, kjer je poleg živilske trgovine še množica tekstilnih prodajaln, velika drogerija ter trgovina za dom in gradnjo, po mestu in na njegovem robu pa so še številni manjši trgovski centri.

Po teh podatkih je Kranj verjetno med mesti z večjo gostoto trgovskih središč na prebivalca v državi. V Cushman & Wakefield navajajo, da so v izračunu upoštevani podatki iz januarja letos, upoštevali pa so le nakupovalna središča s površino nad 5000 kvadratnih metrov. Teh je bilo 40. S 373 kvadratnimi metri nakupovalnih površin v trgovskih središčih na tisoč prebivalcev se uvrščamo pred vse države iz srednje in vzhodne Evrope. Avstrija na drugem mestu ima po enakih kriterijih 330 kvadratnih metrov teh površin na tisoč prebivalcev, Poljska 230. Povprečje za EU27 je 250 kvadratnih metrov, malo več od tega jih imajo v Franciji in Veliki Britaniji, v Nemčiji približno 160.

Zbrali smo še podatke geodetske uprave o vseh stavbah, namenjenih za trgovsko rabo. V registru nepremičnin je zapisanih 2548 trgovskih centrov in veleblagovnic s skupno neto tlorisno površino 2,4 milijona kvadratnih metrov, v to skupino so uvrstili tudi prodajalne diskontov v Sloveniji, skupna neto površina vseh vrst trgovskih prostorov pri nas pa je približno 6,42 milijona kvadratnih metrov.

Velike zahteve lastnikov

Kljub velikemu fondu trgovskih nepremičnin je vrsta dejavnikov vplivala na to, da se je tudi ta del nepremičninskega trga znašel v balonu, trdi Edwards in pojasnjuje, da se je slovenski trg razvijal drugače kot v drugih državah, ki so hkrati z nami vstopile v EU. Pri nas je bilo zanimanje tujih investitorjev majhno, med vzroki pa navaja slabo kakovost ponudbe in prevelika pričakovanja lastnikov o vrednosti nepremičnin. »Zdi se, da se primerjajo z Avstrijo in Italijo, ne pa z državami srednje Evrope, ki so v EU vstopile leta 2004. Zato so njihova pričakovanja o vrednosti nepremičnin s stališča tujih vlagateljev, ki na državo gledajo kot na del 'Nove Evrope', nerealna,« pravi Edwards. Prav tako v naših trgovskih središčih ne videvamo pogosto svetovnih modnih blagovnih znamk, ki se pojavljajo na večjih trgih, kot na primer na češkem, poljskem ali madžarskem, opazi se tudi pomanjkanje konkurence večjih mednarodnih trgovskih verig, pravi Edwards, ki v prihodnje pričakuje diferenciacijo trgovskih središč. Tista z najboljšo ponudbo se bodo ohranila, druga bodo izgubila kupce. »Menim, da je na trgu še vedno prostor za trgovska središča s pravo ponudbeno shemo,« je dejal predstavnik Cushmana & Wakefielda, ki Mercatorju svetuje pri prodaji nepremičnin.

Spomnimo, v Mercatorju do konca leta načrtujejo prodajo nepremičnin v vrednosti do 300 milijonov evrov in njihov naknadni najem (monetizacija). To je prvi korak, pojasnjuje Mercatorjeva tiskovna predstavnica Tanja Durin; družba ima zdaj v lasti 1,6 milijona bruto površin, ocenjujejo pa jih na 1,7 milijarde evrov. Več od tega, da se za posel zanimajo večji tuji skladi, v Mercatorju še vedno nočejo razkriti, niti tega, kolikšno najemnino bodo pripravljeni plačevati.

Prostor je za nišne produkte

Kot pojasnjuje Mitja Križaj, direktor Hypo Leasinga, ki ima z odvisnimi družbami v lasti več trgovskih centrov po Sloveniji s skupno bruto površino več kot 300.000 kvadratnih metrov, najvišje najemnine dosegajo tudi 32 evrov za kvadratni meter. Na vprašanje, kako se kriza kaže v poslovnem odnosu z najemniki v njihovih trgovskih centrih, odgovarja, da se je poslovno okolje spremenilo tako za najemnike kot za investitorje (lastnike). »Trgovci se spopadajo z upadom prodaje in spremenjenimi nakupnimi navadami kupcev, investitorji pa z višjimi pričakovanimi donosi, ko se odločajo za nove naložbe, in višjimi stroški dolžniškega kapitala. To so škarje, v katerih se je ta industrija znašla, kar pa želimo v Hypu preseči s poglobljenim razumevanjem nakupnih navad strank in temu primernim prilagajanjem trženjskih aktivnosti in ponudbe različnih trgovcev ter novih blagovnih znamk. Vse z namenom privabiti več obiskovalcev v naše centre. Sodeč po raziskavah, nam to uspeva tudi v teh časih,« navaja Križaj. Meni, da se bodo v prihodnje, z večanjem kupne moči v Sloveniji – zdaj smo po podatkih Eurostata za lani na 84 odstotkih povprečja EU27, Avstrija je, denimo, na 129 odstotkih, Italija na 101 odstotku –, povečevale tudi potrebe po novih trgovskih centrih, in podobno kot Edwards dodaja, da »imamo še veliko prostora za posamezne nišne produkte«.

Iz centrov nazaj v priročne trgovine

Nakupne navade potrošnikov so se v krizi spremenile. Spet se vračajo iz nakupovalnih središč v manjše priročnejše trgovine, ker kupujejo manj na zalogo in trgovine obiskujejo bolj pogosto. Na vprašanje, ali bo Mercator v prihodnje gradil nove, manjše trgovine, oživljal zdaj opuščene prodajne prostore in najemal dodatne kapacitete, Durinova pravi, da bodo ohranili obseg trgovin. »Ključna bo osredotočenost na manjše prodajne formate supermarketov in sosedskih prodajaln, ki potrošnikom nudijo vsakodnevne rešitve na vsakem koraku. Mercator bo rasel in se razvijal z dejavnostjo, torej trgovino, prisoten bo povsod tam, kjer je to potrebno in smotrno, kar ni nujno povezano z lastništvom nepremičnin in njihovim upravljanjem (monetizacija nepremičnin). V srednjeročnem obdobju bo Skupina Mercator poleg pridobivanja novih prodajnih površin, ki temelji prvenstveno na podlagi najemnih razmerij, pri svojih naložbenih načrtih dajala prednost prenovam oziroma posodobitvi lastne maloprodajne mreže,« navaja sogovornica.

Podobna vprašanja smo naslovili tudi na Spar Slovenija. Tudi v drugem največjem slovenskem trgovskem sistemu ugotavljajo, da se nakupne navade se v tem času spreminjajo. »Glavno vodilo podjetja Spar Slovenija je zagotavljanje stabilnosti poslovanja in varnost delovnih mest, zato letos še nadaljujemo širjenje prodajne mreže; 18. oktobra smo odprli prenovljen hipermarket Spar Prevalje, letos pa načrtujemo še nekaj novosti.« Spar nima lastnih trgovskih površin, ampak je po zgledu matične skupine Aspiag zgolj najemnik; svojo dejavnost opravlja v najetih trgovinah, skladiščih in pisarnah. Nepremičnine so deloma v lasti hčerinskih in drugih nepremičninskih ter lizinških družb. Razlog za tako organiziranost je preprost: na ta način je poslovanje stroškovno učinkovitejše in preglednejše. Vse njihove trgovine v najemu so del trgovskih centrov. Skupna kvadratura najetih trgovin Spar in megamarketov Interspar znaša približno 127.400 kvadratnih metrov. Višine najemnin nam niso zaupali, češ da je poslovna skrivnost.