Tiskane izdaje
Misija Mednarodnega denarnega sklada, ki se je v Sloveniji mudila v okviru programa ocene finančnega sektorja, se je želela seznaniti tudi z dogajanjem na področju nepremičnin v Sloveniji. Informacije je iskala pri Zbornici za poslovanje z nepremičninami na GZS. O stališčih zbornice smo se pogovarjali z direktorjem Dejanom Papežem.
»Pogovarjali smo se o trendih na našem nepremičninskem trgu. Predstavnike Mednarodnega denarnega sklada (IMF) so zanimali gradnja, prostorsko načrtovanje, davki, vloga in odzivi bank na razmere na nepremičninskem področju in podobno,« je razkril Dejan Papež teme, o katerih so se pogovarjali na sestanku.
Predstavnikom misije so pojasnili razmere, razloge in predloge ukrepov za izboljšanje nepremičninskega trga, za katerega ne moremo reči, da ne deluje, ampak »deluje na svoj način«. Papež izpostavlja cene stanovanj v posameznem večstanovanjskem objektu, ki se pri nas še vedno ne razlikujejo dovolj ali pa sploh ne. Vrednost stanovanjske enote se bi morala razlikovati glede na nadstropje, glede na stran neba, kamor je obrnjeno in podobno. Še bolj kot zdaj pa bo morala na ceno vplivati kakovost gradnje, stopnja energetske učinkovitosti, dostopnost do javne infrastrukture.
Da s trgom zdaj ni vse, kot bi moralo biti, dokazuje promet, ki bi moral biti večji, je prepričan Papež, ki ocenjuje, da je potreb po stanovanjih zagotovo več, kot kaže število transakcij. »Trgovanja z novogradnjami tako rekoč ni, transakcije so v omejenem obsegu le s stanovanji iz druge roke. Seveda, če je cena prava.«
Pomemben vzrok za takšne razmere je za mnoge posameznike negotova in finančno nestabilna prihodnost. »Če je delavec v javni upravi še včeraj načrtoval nakup stanovanja, je vprašanje, ali bo danes namen uresničil, saj ga skrbi, kaj se bo zgodilo z njegovo plačo in ali bo obdržal službo,« povzema Papež. Dokler bodo razmere takšne, ljudje ne bodo razmišljali o tem, da bi denar vložili v nepremičnine, za vsak primer ga bodo raje obdržali v nogavici. Stališče, da vzrok za zastoj niso samo visoke cene, sogovornik argumentira s tem, da se stanovanja ne prodajajo niti tam, kjer so cene ugodnejše: »Da pocenitev ne bi bila dovolj za to, da bi trg zaživel, potrjuje tudi mrtvilo le malo zunaj Ljubljane, čeprav so tam stanovanja lahko tudi za polovico cenejša kot v glavnem mestu.«
Ko bodo ljudje, potencialni kupci nepremičnin, začutili, da je njihova finančna stabilnost bolj gotova, se bo trg premaknil. Pri tem pa nihče ne pričakuje, da bo spet takšen, kot je bil pred nekaj leti, navaja Papež. »Nekaterih nepremičnin ne bo možno prodati niti za velik popust, druge bodo našle kupce za primerne cene, tretje bodo še vedno dosegale vrednost 6000 ali 7000 evrov za kvadratni meter.«
Kako problematične
so cenitve?
Pri tem sogovornik spomni še na banke, ki po oceni zbornice prispevajo – predvsem pa so prispevale – levji delež k sedanjim razmeram na nepremičninskem področju. Zdaj so zelo previdne pri odobravanju posojil, v preteklosti pa so bile pripravljene financirati gradbene projekte tudi brez vložka investitorja, in to s komer koli, ki se je odločil za gradnjo, bodisi je bil gradbenik bodisi avtoprevoznik. Tudi takšno financiranje je pahnilo cene stanovanj tako visoko, je prepričan Papež, ki pojasnjuje, da bi bila zdrava finančna konstrukcija 30 odstotkov lastnih sredstev, s čimer naj bi se pokrila cena zemljišča in pridobitev gradbenega dovoljenja. Ker pa velikokrat ni bilo tako, je bil strošek še pred zasaditvijo prve lopate zaradi stroškov posojila precej dražji od cene zemljišča.
Papež del odgovornosti za razmere na nepremičninskem trgu pripisuje tudi regulatorju bank – Banki Slovenije, ki bi po njegovi oceni lahko bolj nadzirala, kako kakovostno banke opravljajo cenitve nepremičnin, ki jih stranke obremenijo s hipoteko kot zavarovanje za posojilo. »Vprašanje je tudi, ali so bančniki dovolj usposobljeni za branje cenitev in koliko lahko komercialist, ki prodaja denar, vpliva na izvedbo cenitve,« pravi sogovornik.
Papež s podobnimi ukrepi kot minister
V Zbornici za poslovanje z nepremičninami se zavzemajo za zelo podobne ukrepe, ki bi oživili nepremičninski trg, kot resorni minister Zvonko Črnač.
Menijo, da stanovanj, ki so se znašla v stečajnih masah in večinoma čakajo na odobritev bank, da jih stečajni upravitelji lahko prodajo pod ceno financiranja, ni toliko, da bi lahko kakršen koli ukrep v povezavi z njimi zavrtel kolesje. Razen mogoče, če bi vsa ta stanovanja prišla na trg hkrati, kar pa skoraj ni mogoče, pravi Papež in pripomni, da stečajni postopki trajajo predolgo. Slabe terjatve bi bilo po njegovem mnenju treba odpisati hitro in naenkrat, a če bi se cene bistveno znižale, bi to skoraj gotovo pomenilo tudi težave za potrošnike, ki so s posojili kupili stanovanja in jih zavarovali s hipoteko na njih, saj bi naenkrat potrebovali dozavarovanja. Papež pravi, da je negotovo, ali bi si tudi fizične osebe lahko privoščile takšno znižanje vrednosti nepremičnin.
Države ne vidi kot lastnice stečajnega stanovanjskega fonda. »Država bi se slej ko prej morala začeti vesti kot lastnik, ki mora od premoženja imeti prihodke. Tu lahko naredimo primerjavo z Jazbinškovim zakonom – takrat je veljalo, da je ukrep poceni prodaje stanovanj dober, danes pa vidimo, da mnogi lastniki nimajo sredstev za prenovo teh nepremičnin. Enak učinek bi bil lahko zdaj, če bi država kupila omenjena stanovanja.«
Prenos stanovanj z bank na sklad
Kljub temu pa bi država po Papeževi oceni morala poseči z ukrepom. V zbornici predlagajo, da bi od bank zahtevala prenos teh stanovanj na poseben nepremičninski sklad, ki bi bil na začetku v njihovi lasti, pozneje pa bi deleže lahko prodale klasičnim nepremičninskim skladom, kot jih poznamo v tujini. Stanovanja bi se oblikovala v najemna in postopoma začela prinašati lastniku dobiček, banke pa bi preostalo izgubo absorbirale postopoma.
