Posojila: za vsak primer si s pogodbo zagotovimo ugodne pogoje reprograma

Pred najemom stanovanjskega posojila se na več bankah pozanimamo o pogojih, ki so nam jih pripravljene ponuditi. Glede na to, da izbrana banka tako praviloma pridobi in si zagotovi stranko vsaj za dobo odplačevanja posojila, je konkurenca kar huda, sploh če gre za posojilojemalce z višjimi dohodki.

Poleg ugodnosti kot so na primer odobritev posojila brez nadomestila ali za polovične stroške, brezplačno vodenje računa za določeno obdobje (za nove stranke), brezplačen pristop do spletne banke ali letna članarina za kartico z odloženim plačilom stranke najbolj prepriča nizka obrestna mera (OM) – čeprav je dolgoročno stroškovno gledano pogosto ta manj pomembna kot prej naštete ponujene ugodnosti.

Od sedmih odstotkov 
k trem (in nazaj?)

Primerjava obrestnih mer v zadnjih letih pokaže, da so zdajšnji pogoji za posojilojemalce izjemno ugodni, sploh če se odločijo za ponudbo s spremenljivo OM, vezano na euribor. Pribitki (izpogajani ob najemu posojila in veljajo celotno dobo odplačevanja), ki jih banke prištejejo k temu spremenljivemu delu, so že dalj časa okrog dva odstotka, euribor pa se je v krizi znižal za več kot štiri odstotne točke. Tako je imel 6-mesečni euribor največjo vrednost v začetku julija 2008, in to več kot pet odstotkov, najnižjo vred­nost pa v začetku januarja lani, ko ni dosegel niti odstotka. Torej je posameznik, ki je posojilo najel na primer julija 2008, najprej odplačeval posojilo po približno sedemodstotni OM, lani pa le še po triodstotni.

Medtem (lani poleti) so bile fiksne OM za dolgoročna stanovanjska posojila sedem odstotkov, zato ni presenetljivo, da redki posojilojemalci sploh pomislijo na to, da bi se zadolžili po pogojih nespremenljivega obrestovanja. Res pa je tudi, da stanovanjska posojila s spremenljivo obrestno mero nudi le približno polovica bank, med njimi pa je več takšnih, ki takšno posojilo odobrijo za največ 10 ali 15 let. Našteli smo le štiri, ki bi odobrile tudi 20-letne odplačilne dobe po fiksni OM.

Odločamo se predvsem za spremenljive OM

Rok Kozamernik s spletnega portala kampokredit.si je povedal, da posamezniki, ki obiščejo njihovo spletno stran, naredijo več kot 80 odstotkov izračunov in poizvedovanj za posojila, vezana na spremenljivo obrestno mero. Po nekaterih podatkih je v tujini drugače; ljudje se pogosteje odločajo za nespremenljive obrestne mere, ki posojilojemalcem nudijo varnost, saj že ob podpisu pogodbe dobijo informacijo, kolikšen bo njihov mesečni obrok vse do konca odplačilne dobe. »Ljudje pri nas vsekakor vedo, da je vrednost euribora nizka, bojim pa se, da gre pri večini le za vedenje (vedo, da lahko dobijo relativno poceni kredit), ne pa tudi za zavedanje, kaj to pomeni,« ugotavlja Kozamernik in pojasnjuje: »Kreditojemalec lahko zaide v težave, če se je ob najemu posojila zadolžil do svojih skrajnih finančnih zmožnosti.«

Past, v katero se lahko stranka ujame, je zdaj izjemno nizek euribor. Od januarja lani že postopoma raste in je v letu dni pridobil nekaj manj kot 0,3 odstotne točke. Napovedi o njegovem nadaljnjem gibanju pa so različne. Nekateri analitiki pričakujejo skokovito rast, drugi pravijo, da bo počasna, tretji vztrajajo, da recesija še zdaleč ni mimo, da nas čaka obdobje deflacije in podoben scenarij kot na Japonskem – torej bi se moral euribor še znižati. »V območju EU so se v zadnjem obdobju pojavili nekateri inflacijski pritiski, ki pa še zdaleč ne pomenijo kakšnih resnih groženj za pojav hiperinflacije,« navaja Kozamernik in dodaja, da ni mogoče z gotovostjo napovedati gibanja euribora, še manj pa, koliko bo znašal čez nekaj let. Opozarja, da se posojilojemalec ne bi smel ukvarjati s tem, da bi poskušal ugotoviti, kolikšen bo euribor čez leta in špekulirati v eno ali drugo smer. Prav je, da si pri banki poskušajo izboriti takšne pogodbene pogoje, ki jim bodo v primeru hitre rasti euribora omogočale poceni, preprost in hiter reprogram kredita oziroma druge možnosti, ki ga bodo ščitile pred takšnim povečanjem.

Nekaj manevrskega 
prostora naj ostane

Zavedati se moramo, da je cena spremenljive OM izguba varnosti v smislu, da stranka ne more vedeti, kaj se bo v prihodnje dogajalo z njenim mesečnim obrokom za najeto posojilo. Če se euribor povečuje, se skladno s tem veča tudi mesečna obveznost do banke in obratno. Z najetjem takšnega posojila seveda ni nič narobe: zakaj bi najeli drago posojilo, če je na voljo cenejše? Vendar moramo pred tem dobiti dovolj korektnih informacij o nevarnostih in biti previdni, ko razmišljamo o znesku, ki ga mesečno lahko namenimo za odplačilo dolga.

»Če posameznik (ali gospodinjstvo) ugotovi, da njegovi osnovni (nujni) življenjski izdatki znašajo 75 odstotkov prihodka, nato pa za preostanek (25 odstotkov prihodkov) najame kredit, hkrati pa ne razpolaga z nikakršnim 'črnim fondom' za hude čase, se je zadolžil do svoje skrajne finančne zmožnosti. V tak­šnih primerih – bojim se, da jih ni malo – ljudje hitro lahko pridejo v položaj, da v primeru rasti euribora, še zlasti, če bo hitra, kredita ne bodo več mogli odplačevati,« svari Kozamernik.
Kozamernik svetuje: »Vsak kreditojemalec (gospodinjstvo) bi si moral izračunati, koliko znašajo njegovi nujni (osnovni) mesečni izdatki (pri tem naj ne pozabi na nujne izdatke, ki nastanejo enkrat na leto oz. manj pogosto kot mesečno, in naj jih preračuna na mesečno raven), kakšni so njegovi dohodki, in ugotoviti, kakšna je razlika. Če mu zakon in politika banke dovoljujeta, da se zadolži v takšnem obsegu, kot znaša njegova ugotovljena razlika, naj si v primeru najema kredita s spremenljivo obrestno vzame rezervo. Kolikšna naj bo? Ker rasti euribora ne moremo predvideti, bi za izhodišče lahko vzeli nespremenljive obrestne mere kreditov. Te delno odražajo tudi pričakovanja banke o gibanju OM v prihodnosti. Če je razlika med fiksno in spremenljivo obrestno mero pri banki npr. dve odstotni točki, naj si kreditojemalec vzame rezervo v višini vsaj 50 odstotkov od razlike med fiksno in spremenljivo OM.«

***

Kreditojemalec, ki najame cenejše posojilo, bi moral znižati mesečni obrok in si s tem zagotoviti manevrski prostor, če bi se OM povečala, ne pa si na račun nižje OM izposoditi večjega zneska, celo do svoje maksimalne finančne zmožnosti v tistem trenutku. V tem primeru se je smotrno zadolžiti največ do 80 odstotkov možne obremenitve, sploh, če so osebni dohodki nizki.

***

Banke smo vprašali, ali so v primeru težav z odplačevanjem posojila zaradi povečanja spremenljive OM pripravljene posojilo reprogramirati tako, da se podaljša odplačilna doba in ohrani znesek mesečne obveznosti. Njihovi odgovori so bili skopi in enotni: o tem se dogovarjajo s strankami individualno. Če se za to dogovorijo, sklenejo aneks k pogodbi in preverijo tudi ustreznost zavarovanja. Na vprašanje o stroških takšne spremembe pa so na bankah molčali. Po neuradnih podatkih banke sicer niso navdušene nad reprogramiranjem posojil, zavarovanih s hipoteko, ker je v tem primeru ponavadi treba skleniti novo pogodbo s stranko. To pa pomeni tudi nove stroške notarja, lahko tudi odvetnika.