Zaradi težav gradbincev kaže 
pohiteti z vpisi v zemljiško knjigo

Ljubljana – Lastniki skoraj 300 garaž v eni od garažnih hiš v Ljubljani – stavba stoji že več kot 20 let – so se pred leti končno odločili urediti zemljiškoknjižno stanje svoje nepremičnine. Ni šlo brez zapletov: težave so imeli z doseganjem potrebnega kvoruma pa tudi s podjetjem, ki so mu sprva zaupali postopek vpisovanja, a je izginilo s pobranim denarjem vred in ga je bilo treba zamenjati.

Ko se je upravniku in novemu izvajalcu vendarle uspelo pretolči čez prve ovire, sta ugotovila, da se je v zemljiški knjigi na zemljišču, kjer stojijo garaže, pojavilo več plomb oziroma predznamb. Poenostavljeno, po njihovi nepremičnini je že posegel nekdo drug.

Zgodba, kakršne se zlasti v Ljubljani zadnje čase hitro množijo. V njih ne nastopajo le garaže, ampak, kar je še huje, stanovanja. Kaj storiti? Omenjeni primer sodi v rubriko: Težave lastnikov, ki nepremičnin še niso vpisali v zemljiško knjigo, investitor nepremičnine pa je v stečaju ali prisilni poravnavi.

Verjamemo, da marsikateri bralec morda sploh (še) ne ve, da ima ali bo imel enako usodo, le da na kakšni drugi lokaciji oziroma nepremičnini. Zato še nekaj podrobnosti: investitor omenjene garažne hiše je družba SCT. Ta je še vedno tudi zemljiškoknjižna lastnica parcel, na katerih stoji stavba. Družba je od januarja v prisilni poravnavi, njena upnika E-Solventa (ki je zaradi zapadlih terjatev zablokirala premoženje več hčera SCT) in Calcit iz Kamnika pa sta za omenjeno parcelo pred kratkim vložila več predlogov za predznambo zastavne pravice in zaznambo izvršbe.

Upravnik garaž in izvajalec postopka vpisa v zemljiško knjigo sta plombe opazila, ko sta pripravljala končno besedilo akta o vzpostavitvi etažne lastnine. Nemudoma sta v zemljiški knjigi pridobila podrobnejše informacije o plombah, pravno mnenje in odvetnikov predlog za ukrepanje ter o tem obvestila lastnike garaž.

Čim hitreje predlagati vpis

Prvi nasvet odvetnika Roka Korena je logičen: čim prej je treba na sodišče vložiti predlog za vpis lastninske pravice v korist posameznih lastnikov. Rok za prijavo terjatev do SCT (ki je potekel včeraj) naj lastnikov ne skrbi, saj prijava izločitvene pravice v prisilni poravnavi – v nasprotju s stečajem – ni potrebna.

Geodetska uprava je v konkretnem primeru že izdala sklep o vpisu stavbe v kataster stavb, akt o oblikovanju etažne lastnine pa je upravnik že poslal v podpis investitorju, družbi SCT. S tem so bili opravljeni vsi možni koraki za čim hitrejši postopek vpisa. Če SCT ne bo podpisal akta, bo treba na sodišču vložiti predlog za vzpostavitev etažne lastnine po specialnem zakonu, sicer se lahko nadaljuje postopek, ki je v pripravi.

Upoštevaje odzive in ravnanje nekaterih upnikov, ki so na enak način poskušali zavarovati svoje terjatve do dolžnika v prisilni poravnavi ali stečaju (o tem smo že pisali: večinoma ne nameravajo blokirati nepremičnin, ki so bile že prodane končnim kupcem), velja poskusiti zlepa. Idealno je, če se doseže dogovor z upniki, da umaknejo svoje zaznambe v zemljiški knjigi.

Če se sporazuma ne doseže, pa je treba na sodišče vložiti ugovor tretjega. To je ugovor dejanskih lastnikov garaž, ki bodo v postopku dokazovali, da so oni (in ne SCT) njihovi lastniki, zaradi česar izvršba oziroma predznamba zastavne pravice za dolgove SCT na njihovih nepremičninah ni dopustna.

Rok za ugovor ni določen, vseeno pa ga je dobro vložiti čim prej. Tako odvetnik kot upravnik za vsa ravnanja potrebujeta izrecno pisno pooblastilo lastnikov in, jasno, vse njihove listine, ki izkazujejo obstoj lastninske pravice.

Bojte se stečaja!

Konkretne rešitve so lahko zelo različne, saj so odvisne od knjižnega stanja nepremičnine, okoliščin na strani investitorja in upnikov pa tudi na strani lastnikov. »V bistvu pa vse težave izhajajo iz dejstva, da lastninska pravica na nepremičnini ne preide s sklenitvijo pogodbe, kot marsikdo misli, ampak šele z vpisom v zemljiško knjigo,« pojasnjuje odvetnik Andrej Kirm.

Tveganje za kupca, ki po sklenitvi pogodbe nepremičnine ni vpisal v zemljiško knjigo, se poveča, če gre investitor (ki je tako ostal zemljiškoknjižni lastnik) v prisilno poravnavo, alarmantno pa je, če gre v stečaj. Takrat lahko izgubi stanovanje.

Z začetkom stečaja gre namreč vse premoženje podjetja (dolžnika) v stečajno maso. Kupec stanovanja mora prijaviti terjatev, vendar bo zgolj zato, ker ni opravil vknjižbe, končal kot navadni upnik, brez stanovanja, vrnjen pa bo dobil le sorazmerni (manjši) delež kupnine. Ali še tega ne.

Primer je za zdaj še teoretičen, Kirm ne ve, da bi se kaj takšnega v praksi že zgodilo, dogajajo pa se stečaji in sodna praksa se šele ustvarja. Nekaj upanja vseeno obstaja. S tožbo se lahko dokaže oškodovanje in se izpodbija posel ter naknadno opravi vpis v korist dejanskega kupca. Če bi bilo v posameznem stečaju več takšnih primerov, bi verjetno počakali na razrešitev teh sodnih sporov, še preden bi se zgodila delitev premoženja.

V prisilni poravnavi je tveganje manjše, saj se premoženje ne razdeli. Če prisilna poravnava uspe, bo podjetje obstalo in se bo lahko vknjižba urejala tudi pozneje. Po drugi strani pa je dejstvo, da se večina prisilnih poravnav prej ali slej konča s stečajem. Zato sta previdnost in hitro ukrepanje na mestu.