Tiskane izdaje
Neenakost se pogosto meri s primerjavo dohodkov gospodinjstev po vsej državi. Toda obstaja tudi drugačna neenakost, takšna, ki zadeva cenovno dostopnost stanovanj v mestih. Učinek te oblike neenakosti ni nič kaj manj skrb vzbujajoč.
Naraščajoča družbena polariziranost
Za ljudi s skromnimi dohodki postajajo stanovanja v številnih svetovnih urbanih središčih pretirano draga. Cene mestnih nepremičnin rastejo, zato so mnogi meščani prisiljeni mesta zapustiti. Če ima kakšen meščan v lasti hišo, ki jo lahko proda, postane visoka cena vir dodatnega zaslužka, dobljenega ob selitvi iz mesta. Če pa bivališče ni v njegovi lasti, ne dobi nič.
Posledice pa niso zgolj ekonomske. Ljudje so prisiljeni zapustiti mesta, v katerih so živeli vse življenje. S tem se pretrga dolgotrajna povezanost z drugimi ljudmi, kar je lahko zelo travmatično. Če je zaradi naraščajočih cen bivališč prisiljenih mesto zapustiti večje število dolgotrajnih prebivalcev, lahko to za mesto pomeni izgubo identitete in celo kulture.
Ko se ljudje z nizkimi dohodki odselijo, postane drago mesto enklava gospodinjstev z visokimi dohodki, ki počasi prevzema njihove vrednote. Ker pa so ljudje z različno umestitvijo na dohodkovni lestvici geografsko različno razporejeni, se lahko dohodkovna neenakost še poslabša. S tem se poveča tveganje za družbeno polariziranost in celo resen konflikt.
Letošnja raziskava Demographie o dostopnosti bivališč po svetu (Demographia International Housing Affordability Survey) je pokazala, da v pomembnejših svetovnih mestih že obstajajo neskladja, merjena z razmerjem med povprečno ceno bivališč in povprečjem dohodkov gospodinjstev. Visoko razmerje je tesno povezano s pritiskom na ljudi, da zapustijo mesta.
Letošnja raziskava je zajela 92 mest v devetih državah. Izkazalo se je, da je imel Hongkong konec leta 2016 z razmerjem med ceno in dohodki 18,1 cenovno najmanj dostopna stanovanja. To pomeni, da bi odplačevanje tridesetletne hipoteke na stanovanje povprečne vrednosti stalo kupca s povprečnimi dohodki več kot polovico njegovih dohodkov, in to brez obresti. Obresti na hipoteko so v Hongkongu sicer nizke, a ne ničelne. To pomeni, da je za gospodinjstvo s povprečnim dohodkom skoraj nemogoče kupiti stanovanje brez dodatnih sredstev, na primer od staršev, oziroma če je kupec migrant, ki prihaja iz tujine.
Hongkongu sledijo Sydney (12,2), Vancouver (11,8), Auckland (10), San Jose/Silicijeva dolina (9,6), Melbourne (9,5) in Los Angeles (9,3). Za njimi sta London (8,5) in Toronto (7,7), kjer so stanovanja izjemno draga, a so tudi dohodki visoki.
Kaj zvišuje cene
Vendar so številna privlačna svetovna mesta, glede na dohodke, cenovno razmeroma dostopna. Razmerje med povprečjem cen stanovanj in povprečjem dohodkov gospodinjstev znaša v New Yorku 5,7, v Montrealu in Singapurju 4,8, v Tokiu in Jokohami 4,7 ter v Chicagu 3,8.
Možno je, da podatki za zgoraj našteta mesta niso točni, saj jih je težko preveriti, obstajajo pa tudi neskladja med mesti, državami in celinami. Geografske razlike med območji, za katera se računa cenovno povprečje in povprečje najemnin, so lahko velike. V nekaterih mestih preidejo draga stanovanja hitreje v roke drugega lastnika, spet v drugih mestih pa živijo velike družine, kar pomeni, da so bivališča večja kot v drugih mestih.
Vendar je zelo malo verjetno, da so napake tako velike, da bi spremenile temeljno ugotovitev, ki je, da je cenovna dostopnost stanovanj po svetu zelo različna. Vprašanje potemtakem je, zakaj so v nekaterih mestih cene stanovanj tako skrajno visoke.
Pogosto je odgovor na to povezan z ovirami pri gradnji stanovanjskih objektov. Ekonomist na MIT Albert Saiz je s satelitskimi posnetki pomembnejših mest v ZDA dokazal, da so večje fizične ovire (na primer bližina vode ali pa nagib terena, ki onemogoča ekstenzivno gradnjo) tesno povezane z višjimi cenami stanovanj.
Toda ovire so tudi politične. Velika količina stanovanjskih gradenj za ljudi s skromnimi dohodki bi imela sicer velik vpliv na cenovno dostopnost, a lastniki dragih stanovanj niso kaj preveč navdušeni nad takšno gradnjo, saj bi se s tem zmanjšala vrednost njihove lastne investicije. Njihov odpor je zelo trdovraten. Posledica tega je, da mestne vlade niso pripravljene dovoliti povečanja ponudbe.
Vpliv špekulantov
Naraščanje cen stanovanj v razmerju do dohodkov pa ni nenadno. Špekulanti, ki slutijo spremembe na trgu, so jih morda že vnaprej potisnili navzgor. Pri tem so morda tudi malce udarili mimo, vendar se je razmerje med ceno in dohodki posledično povečalo za več, kot pa bi realno moralo znašati. S tem so ustvarili balon in med prebivalci povzročili nepotreben strah.
To tendenco bi bilo mogoče ublažiti s tem, da bi se civilna družba ozavestila glede pomembnosti ohranitve stanovanj za ljudi z nizkimi dohodki.
Prebivalci se morajo zavedati, da se za mnogimi pozivi k uporu proti nadaljnjim gradnjam skrivajo posebni interesi. Nekateri lastniki stanovanj si hočejo namreč zagotoviti višjo ceno pri njihovi prodaji. Richard Florida z Univerze v Torontu v svoji knjigi Nova urbana kriza (The New Urban Crisis) odkrito kritizira ta pojav in nasprotnike gradnje stanovanj primerja z ludisti z začetka 19. stoletja, ki so uničevali tkalne stroje, ki so odvzemali tkalcem delo.
Včasih se kakšno mesto razvija v »veličastno mesto« in je silam trga celo treba dopustiti, da preženejo ljudi z manjšimi dohodki, saj ti ne zmorejo v polnosti sodelovati pri tej veličini, ter prepustijo mesto tistim, ki so tega zmožni. Toda večinoma mesta z velikim razmerjem med ceno stanovanj in dohodki niso »veličastna mesta« in je težava bolj v pomanjkljivi ponudbi stanovanj. Pomanjkljiva sta tudi empatija in občutek za ljudi, vedno bolj pa izginja tudi raznolikost. Vse to pa je gojišče za nevarno sovražnost.
Robert J. Shiller je leta 2013 dobil Nobelovo nagrado za ekonomijo. Je profesor ekonomije na univerzi Yale in soavtor knjige Phishing for Phools: The Economics of Manipulation and Deception.
Project Syndicate, 2017
***
Prispevek je mnenje avtorja
