Izselitev kot misija nemogoče

Ljubljana – Težav z izselitvijo, ki jih imajo nekateri lastniki stanovanj s svojimi najemniki ali celo bodočimi kupci, ki so v stanovanje prišli s prevaro, legalno ni mogoče rešiti drugače kot na sodišču. To lahko traja tudi več let, kar nekateri s pridom izkoriščajo. Stanovanjska inšpekcija na tem področju nima pristojnosti, policija ne more ukrepati.

Več takšnih primerov so opisali obupani lastniki stanovanj, ki so se obrnili tudi na Delovo prilogo Ona. V hišo ene od lastnic stanovanja se je namreč naselila družina, ki jo je, čeprav so bili s pogodbo dogovorjeni za predhodno plačilo varščine, pretentala, da nimajo kam odložiti stvari, denar pa da so pozabili v avtomobilu. Denarja nato niso izročili, so pa takoj zamenjali ključavnico. Izselitev družine je postala misija nemogoče, vmes je lastnica spet zamenjala ključavnico, a tudi to je bila le začasna rešitev.

Da je treba paziti, komu zaupamo ključe nepremičnine, ne le ob oddaji, temveč tudi prodaji nepremičnine, kaže tudi primer lastnice hiše, ki je po podpisu pogodbe ključe od hiše zaupala kupcem, da bi opravili potrebne izmere za prenovo prostorov, čeprav je bilo dogovorjeno, da bodo ključe prevzeli šele po plačilu dogovorjenega zneska. A »kupci« so se vselili, denarja ni bilo od nikoder, spet pa je trajalo dalj časa, da je lastnica spet lahko prišla do svojega stanovanja.

Če obstaja dogovor, policija ne more ukrepati

Kot pojasnjuje tiskovna predstavnica policije Vesna Drole, gre pri naselitvi v tuje stanovanje najpogosteje za kaznivo dejanje kršitve nedotakljivosti stanovanja, temelj tega kaznivega dejanja pa je zapisan celo v ustavi. Najpogostejši motiv storilcev, opaža policija, je rešitev bivanjskega problema, v posameznih primerih pa gre za neurejena zemljiškoknjižna oziroma dolžniško-upniška razmerja pa tudi spore glede dediščine. Teh kaznivih dejanj je bilo pred petimi leti skoraj 300 na leto, zdaj pa jih je nekoliko manj, predlani 218, lani 226. Policija glede na upad števila teh kaznivih dejanj v zadnjih dveh letih sklepa, da so lastniki postali bolj pozorni na svoje nepremičnine.

Prvi odstavek tega člena sicer pravi, da »kdor neupravičeno vstopi v tuje stanovanje ali zaprte prostore ali kdor se na zahtevo upravičenca od tam ne odstrani ali mu na drug način onemogoči njihovo uporabo, se kaznuje z denarno kaznijo ali zaporom do enega leta.« Možni sta sicer dve obliki izvršitve kaznivega dejanja, in sicer »storitvena z vstopom in opustitvena z neodstranitvijo iz zaprtih tujih prostorov«.

A, kot je bilo razvidno iz primerov obeh lastnic stanovanja, sta pomoč iskali tudi pri policiji, ki pa v teh primerih ni mogla storiti nič. Kot se to rado zgodi, je hudič v podrobnostih. Tudi iz odgovora policije je mogoče razbrati, da lahko ta ukrepa zgolj v primerih, ki so jasni kot beli dan – torej, ko na primer nekdo vlomi v stanovanje in si v njem uredi bivališče. V takšnih primerih je zadeva hitro rešena. V primerih, ko obstaja predhodni dogovor, lahko je le ustni, in ne pisna pogodba, pa gre za civilnopravno razmerje, v katerem je treba ugotoviti, ali se je dogovor kršil. Edina pot v takšnih primerih je torej sodna, sodišče lahko namreč odredi izselitev iz stanovanja, policija pa v tovrstnih primerih lahko nastopi zgolj kot asistenca sodnemu izvršitelju.

Pravice ne smemo vzeti v svoje roke

Izselitev najemnika, ki krši pogodbo, je lahko še kako zapletena. Zakon pravi, da je treba najemnika, ki ima sklenjeno pogodbo o najemu stanovanja, sprva opomniti s pisnim opominom in v njem navesti kršitve in način, kako naj jih odpravi, ter rok, do kdaj naj to stori. Če se najemnik tega ne drži, je treba vložiti tožbo za izselitev iz stanovanja. S tem sicer ne bi bilo nič narobe, pravi odvetnik Boris Grobelnik, saj je prav, da zakon ščiti najemnika, ki ima pogodbo – v nasprotnem primeru bi se lahko lastnik stanovanja kadarkoli odločil in nekoga vrgel iz stanovanja zgolj zato, ker mu ne bi bil všeč. Problem pa je, ker to praviloma traja več let, od tri pa tudi do pet, če nasprotna stran z malce spretnosti procesno zavlačuje postopek. Takšnih primerov je po izkušnjah Grobelnika veliko.

Posledice, če nekdo pravico vzame v svoje roke, pa so lahko zelo neprijetne, čeprav se veliko obupanih lastnikov kljub temu odloči za to. Najemnik lahko lastnika, ki zamenja ključavnico ali ga preprosto postavi pred vrata, namreč toži za motenje posesti in morda na sodišču celo doseže, da se začasno, do končne odločitve sodišča o tej zadevi, vrne v stanovanje. Drug problem, ki ga s pridom izkoriščajo takšni najemniki, pa so po Grobelnikovih besedah nizki pravdni stroški, ki jih mora po izgubljeni tovrstni tožbi poravnati stran, ki tožbo izgubi. Če bi bili ti stroški višji, bi prav lahko prepričali najemnika, da se na takšen način ne izplača vztrajati. Po enakem postopku, torej z vložitvijo tožbe, mora ravnati tudi lastnik stanovanja, ki se mu je »kupec« vselil v stanovanje.

Prijava stalnega prebivališča in obisk rubežnika

Marsikdo bo tudi privzdignil obrv ob dejstvu, da lahko najemnik v stanovanju brez vednosti lastnika prijavi ne le začasno, temveč tudi stalno prebivališče. Zakon o prijavi prebivališča namreč določa, da »posameznik ob prijavi stalnega prebivališča in prijavi spremembe naslova stanovanja predloži dokazilo, da ima pravico do prebivanja na naslovu, ki ga prijavlja. Kot dokazilo, da ima posameznik pravico do prebivanja na naslovu, se šteje dokazilo o lastništvu, najemna in podnajemna pogodba ali pisno soglasje lastnika oziroma solastnika stanovanja oziroma upravljavca nastanitvenega objekta.« Kljub temu da je pogodba sklenjena za določen čas, se posameznik za ta čas torej lahko prijavi stalno, če predloži veljavno pogodbo.

Če najemnik po izteku pogodbe, sklenjene za določen čas, in dejanski spremembi naslova stalnega prebivališča ne spremeni naslova stalnega prebivališča pri krajevno pristojnem upravnem organu, lahko lastnik o tem obvesti upravni organ. Nato se uvede postopek ugotavljanja dejanskega stalnega prebivališča.

A tudi prijava prebivališča, stalnega in celo začasnega, ima lahko za lastnika neugodne posledice, predvsem če najemnik spada med dolžnike in na vrata potrka rubežnik. Kot pojasnjuje Grobelnik, rubežnik namreč rubi stvari, ki jih ima nekdo v posesti, in ne v lasti, ter lastništva ni dolžan preverjati. Lastnik stanovanja mora nato vložiti ugovor in dokazovati, da je rubežnik odnesel njegove predmete, postopek pa lahko traja več mesecev, medtem pa začasno ostane brez televizije, hladilnika, pralnega stroja, kavča in drugega pohištva. Grobelnik zato svetuje, da se vsi predmeti, ki so last lastnika stanovanja, popišejo v najemni pogodbi, po njegovih izkušnjah bo večina rubežnikov v takšnem primeru pokazala razumevanje in teh stvari ne bo zarubila.

Inšpekcija ima zelo omejena pooblastila

Stanovanjska inšpekcija pri tovrstnih težavah nima veliko pristojnosti. V zvezi z najemnimi razmerji lahko kot prekrškovni organ za kršitve najemodajalca (če ta ne sklene najemne pogodbe v pisni obliki ali ne vzdržuje stanovanja tako, da je najemniku zagotovljena normalna uporaba stanovanja) izdajo globo od 500 do 1200 evrov. Njihova pristojnost glede najemnikov pa je omejena zgolj na to, če ta ne dopusti etažnemu lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu vstopa v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja, vendar ne več kot dvakrat na leto.

Na inšpekciji pojasnjujejo, da vsako leto prejmejo od deset do 20 prijav najemnikov, da bivalni pogoji v stanovanju ne omogočajo normalne uporabe. V teh primerih po opravljenem ogledu stanja izdajo odločbo, s katero najemodajalcu naložijo odpravo pomanjkljivosti. Približno petkrat na leto pa se na njih obrnejo tudi lastniki stanovanj, ki tožijo nad težavami z nepravilno ali motečo rabo stanovanja oziroma neplačevanjem najemnine in stroškov upravljanja. A v teh primerih stanovanjska inšpekcija nima nikakršnih pristojnosti. Postopki odpovedi in izpraznitve stanovanja se namreč vodijo izključno v sodnem postopku.