Boj za lastništvo bloka na Kvedrovi

Ljubljana – Ljubljansko okrožno sodišče je pred kratkim odločilo, da stanovanjski blok na Kvedrovi 17 s stavbiščem ni last Gradisa G, temveč mestnega stanovanjskega sklada. Pa tudi, da se izbriše tri milijone evrov vredni hipoteki, ki ju je podjetje vpisalo na to nepremičnino v korist Gorenjske banke. Sodba še ni pravnomočna.

Spor med stanovanjskim skladom MOL kot tožečo stranko ter Gradisom G in Gorenjsko banko kot toženima strankama, ki se je začel leta 2012, se je pred kratkim končal z zmago sklada na prvi stopnji. Po razsodbi sodnice Božene Novak mu morata obe toženi stranki solidarno povrniti pravdne stroške. Teh se je nabralo za dobrih 42 tisočakov, pri čemer sklad ni zahteval zamudnih obresti od priznanih sodnih stroškov.

Veselje nad odločitvijo sodišča pa na skladu in občini ne bo trajalo dolgo, saj so nam z Gorenjske banke že odgovorili, da se nameravajo na prvostopenjsko sodbo pritožiti in postopek nadaljevati na višjem sodišču. To pomeni, da se bo zadeva vlekla še vsaj kakšno leto ali dve.

Sklad prepričljivejši

Postopek se je na prvi stopnji vlekel tudi zato, ker je imelo sodišče težavo najti priče Uroša Ogrina, Igorja Šebenika in Nevenko Fajdiga, ki so bili predvsem v preteklosti povezani z Gradisom G in njegovimi pravnimi predniki. Omenjeni konec maja namreč niso prišli na sodišče, ker se po sodničinih besedah ne sklad kot tožeča ne Gradis G kot tožena stranka nista potrudila, da bi sodišču zagotovila njihove prave naslove. To je sodnici uspelo šele avgusta.

Obrazložitev sodbe

Čeprav nobena od strank v svojih arhivih ni našla originalne pogodbe o prvi prodaji spornega zemljišča z večjim objektom, je sodnici zadoščalo posredno navajanje, da je nekdanji GIP Gradis z licitacijsko prodajo 15. novembra 1972 nepremičnino prodal podjetju IMP Ljubljana. To podjetje oziroma njegove takratne temeljne organizacije združenega dela so objekt uporabljale kot samski dom. In 14. aprila 1992 so ga družbe iz sistema IMP za 819.500 nemških mark prodale takratni občini Ljubljana Moste - Polje. V kupoprodajni pogodbi je bilo izrecno navedeno, da je IMP nepremičnino pridobil z licitacijsko prodajo prej omenjenega datuma. Občina je nato samski dom preuredila v dvajset najemnih mestnih stanovanj. Po spremembi lokalne samouprave, natančneje 24. novembra 2004, je kot pravna naslednica blok v svojo last prevzela MOL (in ga potem prenesla na stanovanjski sklad). To pomeni, da ga je imela v posesti vse od leta 1992 in da je odtlej od najemnikov tudi pobirala najemnino. Dodatni dokaz je gradbeno dovoljenje za prenovo objekta. Naštetemu Gradis G oziroma njegovi predniki niso oporekali.

Problem pri tem je, da občina oziroma kasneje njen stanovanjski sklad nase ni mogel vknjižiti lastninske pravice na nepremičnini ne takrat ne danes, saj nima originalne pogodbe iz leta 1972. Ker pa tako Gradis G kot njegov pravni prednik Gradis TEO nikoli od leta 1992 nista kakorkoli izvajala ali zahtevala kakršnegakoli lastniškega upravičenja, na primer posesti ali izročitve, niti nista za nepremičnino plačevala dajatev, so pri skladu prepričani, da so se toženci zavedali, da ni njihova. Toda Gradisa G to ni motilo, da je ne bi oktobra 2007 obremenil s tri milijone evrov vredno hipoteko v korist Gorenjske banke. Po mnenju tožnika neupravičeno in ne v dobri veri.

Sodnica je na podlagi teh navedb in po zaslišanju več prič razsodila, da gre verjeti obstoju vseh navedenih pogodb, četudi se je tista iz leta 1972 izgubila v arhivih, saj je težko verjeti, da bi si jih v nadaljnjih pogodbah izmislili. Prav tako je MOL oziroma njenemu skladu pritrdila v zatrjevanju, da so nepremičnino, ki so jo imeli v posesti še po sprejetju zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lasti (veljati je začel 11. julija 1997) pa vse do izteka desetletnega priposestvovalnega obdobja (11. julija 2007), tudi priposestvovali. In da dobrovernosti sklada ne more negirati niti vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi na Gradis TEO in kasneje na Gradis G, saj je že prvoimenovano podjetje nepremičnino leta 1972 odsvojilo (prodalo).

Ker je sklad lastninsko pravico dobil že na dan uveljavitve zakona o lastninjenju družbene lastnine oziroma po desetletnem obdobju dokončno priposestvoval sporno nepremičnino, je sodnica pritrdila tudi zatrjevanju sklada, da oktobra 2007 oziroma slabe tri mesece po izteku priposestvovalne dobe Gradis G hipoteke pri Gorenjski banki ni pridobil na pravno veljaven način. Zato se je strinjala, da je treba to hipoteko kot neveljavno izbrisati.

Nasprotni argumenti

Gorenjska banka je sicer trdila, da je bila hipoteka na blok vknjižena leta 2007, tožeča stranka pa je tožbo vložila šele leta 2012, kar po mnenju banke pomeni, da se v vsem tem času ni zanimala za lastninsko stanje nepremičnine. Le dejstvo, da jo je imela v posesti, pa za banko ni zadostna podlaga za priposestvovanje, ker da mora biti izkazana tudi opravičljiva zmota glede lastništva. Sicer pa sta se obe toženi stranki zanašali na stanje v zemljiški knjigi in zatrjevali, da jima licitacijska pogodba ni znana in da MOL oziroma sklad nista skušala biti skrbna lastnika in nista poskrbela za pravočasen vpis »svoje« nepremičnine v zemljiško knjigo.

Vendar je sodnica Gradisu G dala vedeti, da je od svojih pravnih prednikov lastnino nase prenašal brez preverjanja realnega stanja in prek revizijskih hiš oziroma le »na papirju«, kar so potrdile zaslišane priče. Torej sam prav tako ni deloval kot skrbni lastnik. Posledično bi tudi banki moralo biti sumljivo lastništvo bloka, če bi stanje preverjali na terenu, ne le v zemljiški knjigi. Sodnica je zato v celoti sledila argumentom sklada in odločila v njegov prid.