Grad Bokalce: Projekt zanimiv, izvedljivost dvomljiva

Formalni investitor načrtovane prenove gradu in gradnje stanovanjske soseske ima blokirane račune in težave z bankam.

Objavljeno
10. januar 2014 10.13
Janez Petkovšek, Ljubljana
Janez Petkovšek, Ljubljana
Ljubljana – Posestvo Bokalce, znano po več stoletij starem istoimenskem gradu, naj bi končno poživili. Za januarsko sejo mestnega sveta je namreč pripravljen osnutek podrobnega prostorskega načrta (OPPN), ki poleg prenove gradu predvideva tudi gradnjo hiš in oskrbovanih stanovanj.

Po OPPN Grad Bokalce, ki ga je pripravil arhitekturni biro Šabec-Kalan-Šabec, se območje urejanja razteza na devetih hektarih površine. Ker se investitorjem sama prenova gradu ne bi splačala, so severno od njega predvideli še štiri nize novih enodružinskih hiš in dvojčkov, na zahodnem delu pa kompleks oskrbovanih stanovanj s pripadajočimi programi.

Na območju, ki so ga razdelili na sedem prostorskih enot, so v prvi enoti (raztezala bi se na skoraj 4,2 hektara) predvideli 36 stanovanj – 26 prostostoječih enostanovanjskih stavb in pet parov stanovanjskih dvojčkov različnih tipov. V drugi enoti načrtujejo 45 oskrbovanih stanovanj, stavbe pa je dopustno nameniti tudi za hotel, zdravstvo ter dopolnilne dejavnosti, kot so gostinstvo, prodajalne, galerije, storitvene dejavnosti.

V tretji enoti, to je grad z okolico na skoraj dveh hektarih površine, je mogoč širši spekter namembnosti, vendar uporabnik še ni znan. Tam bi lahko stali tudi objekti za rezidence državnikov, diplomatov, za protokol, hotel in podobne stavbe za kratkotrajno nastanitev, poslovni, kulturni in izobraževalni prostori, muzej, knjižnica ...

Grajsko poslopje bi prenovili skladno s konservatorskim načrtom, pri čemer bi bilo dopustno odstraniti zahodni trakt in stolp ter ju zamenjati z novimi stavbami. Na severni strani gradu bi uredili grajski park kot reinterpretacijo nekdanjega renesančnega parka. Obrobljen bi bil z vodnim motivom. Vzhodno od parka je podzemna stavba s kletnimi atriji, ki povzemajo tlorisno obliko nekdanjih gospodarskih pristav iz franciscejskega katastra. Na severovzhodnem vogalu je na mestu nekdanjega gospodarskega objekta vhodna stavba za dostop v podzemne etaže, na vzhodni strani parka pa je od uvoza do gradu predvidena osrednja grajska ploščad.

Ohranjanje dediščine

Ker je na območju OPPN grad z okolico evidentiran kot spomeniško zaščitena enota kulturne dediščine, bo za vse tamkajšnje posege treba prej opraviti arheološke raziskave, za grad pa v okviru projekta za gradbeno dovoljenje tudi pripraviti konservatorski načrt. Poleg tega je predvidena odstranitev dvanajstih objektov, devetih gospodarskih poslopij in treh stanovanjskih stavb.

Izvedba del v treh fazah

Prav zaradi zahtevnih in dragih posegov so investitorji predvideli izvedbo v več fazah. V prvi načrtujejo gradnjo ekonomsko najdonosnejših dvojčkov in enostanovanjskih hiš (obenem bodo morali zgraditi večino manjkajoče komunalne opreme, ceste, kanalizacijo, vodovod, električno napeljavo s transformatorsko postajo, plinovod ...). V drugi bi sledila gradnja oskrbovanih stanovanj, prav na koncu pa prenova grajskega kompleksa in gradnja nadomestnih stavb ter ureditev okolice gradu.

Stroški gradnje predvidene komunalne opreme za opremljanje stavbnih zemljišč na celotnem območju bi znašali nekaj več kot dva milijona evrov, komunalni prispevek pa skoraj tri milijone. Velja omeniti, da bi novo stanovanjsko sosesko uredili na površinah, ki so zdaj še kmetijske, stala pa bi tik pod gozdnim robom. Ker na južnem, zahodnem in severnem delu območja grozi nevarnost erozije, bo treba pri projektu za gradbeno dovoljenje izdelati elaborat, ki bo opredelil dejansko ogroženost in predvidel morebitne ukrepe za odpravo erozije.

Pojasnila investitorja

Pobudo za izdelavo OPPN je dalo podjetje Givo Real, ki je poleg družbe Bokalce, d. o. o., tudi lastnik površin na obravnavanem območju. Zastopnik obeh, Jože Vidrih je povedal, da so posestvo od cerkve kupili že pred več leti, še pred prihodom zdajšnjega župana Zorana Jankovića, izdelava OPPN z načrtovano revitalizacijo gradu in gradnjo stanovanjske soseske ob njem pa je le logična posledica večletnega razvijanja projekta.

Ker smo pri preverjanju finančne kondicije obeh navedenih podjetij ugotovili, da bi lahko imeli precejšnje težave pri izvedbi večdesetmilijonskega projekta, nas je zanimalo, ali gre za projekt na zalogo ali pa lahko pričakujemo tudi njegov skorajšnji začetek.

Direktor Vidrih nam je odgovoril, da je Givo Real družba, ki razvija in potem izvede projekte, vendar nikoli s svojim denarjem, temveč vedno s pomočjo bank. Pohvalil se je, da je zadnji dokaz prodaja stanovanj v soseski Jurčkove vile, ki je po njegovem prepričanju v teh kriznih časih najuspešnejši projekt v Ljubljani. Hkrati je potarnal, da je NLB takoj po tistem, ko so jo poplačali za Jurčkove vile, »požrla besedo« in ni hotela zagotoviti finančnih virov za njihov naslednji projekt.

Kdo bo financiral projekt?

Kako namerava izpeljati projekt Bokalce, nam Vidrih sicer ni razkril, je pa dejal, da se za tovrstne projekte, ki kot celota res stanejo več deset milijonov evrov, nikoli ne odloča razvijalec sam. Raje išče partnerje ali obliko financiranja, zastavljeno na drugačnem modelu, kot je bila praksa v Sloveniji. Kako so si to zamislili, bodo »z veseljem pojasnili, ko bo OPPN sprejet«. Je pa zagotovil, da »bodo projekt začeli brez skrivnostnih stricev od kjerkoli, zagotovo pa pri tem ne bo bank iz Slovenije, ki imajo uradno prepoved vstopati v take projekte«.

Povedal je še, da sta dve poslovni banki od skupaj petih, ki so jim dajale garancije in posojila, na poti v likvidacijo in sta jih le pisno seznanili, da ne smeta več dajati garancij kljub odobrenemu okviru, pokritem s hipoteko. Druge banke pa po njegovem nočejo ali ne smejo na novo vstopati v nepremičninsko dejavnost.

Kritika bank

Banka Unicredit, ki je sedem let financirala projekt Bokalce, pravi Vidrih, je celo zahtevala predčasno vračilo projektnega posojila. V tem postopku je po njegovem prepričanju ravnala neposlovno in nekorektno. Očita ji, da je kljub jasni pogodbi in dogovorih z upravo prav na projektu Bokalce sprožila blokade Givo Reala, Giva in Interflooringa – treh normalno poslujočih družb v skupini Givo Real, ki so z menicami jamčile za posojilo. Po njegovem bi to smela narediti šele 18 mesecev po začetku izvršbe, in sicer le v primeru, da se ne bi mogla poplačati iz prodaje Bokalc. Toda banka je to storila takoj, »ko jih je situacija na bančnem trgu ustavila in niso mogli več redno plačevati nesramno visokih obresti«.

Ko smo Vidriha vprašali o vpisanem 30-milijonskem zemljiškem dolgu na grad Bokalce v zemljiški knjigi, je dejal, da je to »povračilni ukrep zaradi nekorektne blokade računov treh delujočih družb, ki so uspešno poslovale 25 let brez dneva blokade. Poslovanje pa se je ustavilo zaradi propada Factor banke in Probanke, ki sta vsem njihovim družbam dajali bančne garancije vsaj zadnjih deset let«.