Ko stanovanjska hiša postane hotel na črno

Airbnb z drugega zornega kota: V Ljubljani je registriranih 51 sobodajalcev, medtem ko jih prek airbnb oddaja okoli osemsto.

Objavljeno
29. februar 2016 18.53
Mojca Zabukovec
Mojca Zabukovec

Ljubljana – Z oddajo stanovanja v središču mesta lahko prek spletne platforme airbnb v enem mesecu zaslužite tudi dva tisoč evrov. Tako sporočajo v podjetju Airbnb tistim, ki bi nepremičnino oddali v Ljubljani. Zato ni presenetljivo, da število tovrstnih oddajalcev narašča. Toda nekateri prebivalci opozarjajo na težave, ki jih to vnaša v življenje v središču mesta.

Breda
živi v večstanovanjski hiši v središču Ljubljane, v kateri dva soseda oddajata stanovanje prek spletne platforme airbnb. »Problemov je malo morje,« pripoveduje občanka, ki ne želi biti imenovana s pravim imenom, zaradi morebitnih težav s sosedoma. »Stalen hrup, turisti pogosto prihajajo ponoči, zvonijo, ker nimajo tega ali onega, problem je tudi varnost, lastnika pa ni blizu. To so zelo neprijetni trenutki, kakršne zdaj po mestu doživlja veliko ljudi.« Kot ugotavlja, se število ponudnikov storitev prek airbnbja veča, opaža tudi, da ljudje vse pogosteje kupujejo stanovanje prav z namenom oddaje prek te spletne platforme. »Namembnost stanovanjske hiše se tako spreminja, postaja turistični objekt. Počutim se, kot bi živela v hotelu.« Z domačimi razmišljajo celo o izselitvi iz centra. »Govorila sem s stanovalci drugih hiš, imajo podobne težave, vendar se nočejo izpostavljati ali pa se bojijo lastnikov. Nekdo od njih je celo omenil, da se namerava izseliti in tudi sam oddajati prek airbnbja, ker preprosto ne vidi druge možnosti.«

Ana, ki prav tako prebiva v središču mesta, nam pove zgodbo iz njihove stanovanjske hiše. Soseda je lani začela oddajati stanovanje prek airbnbja, toda za to ni pridobila dovoljenja drugih v hiši, kar bi morala storiti. »Lastniki stanovanj, ki smo med drugim vlagali v hišo in obnovo fasade ter tako prispevali k podobi mesta, smo brez moči proti požrešnim lastnikom, ki se požvižgajo na zakonodajo,« je kritična. »Če bi hotela živeti v hotelu, bi si zakupila sobo v Slonu ali Levu.«

Breda je tudi prepričana, da se nimajo na koga obrniti. »Očitno moramo to kar sprejeti,« pravi. Spomni na medresorsko delovno skupino, ki jo je novembra lani ustanovila vlada, da bi uredila kratkoročni najem nepremičnin in poenostavila predpise, torej tudi oddajanje prek airbnbja. Toda mnenje »rednih stanovalcev in najemnikov očitno ne bo upoštevano, saj jih ni nihče povabil v skupino«. So pa v njej, poudari, »predstavniki sobodajalcev, ki jim je v interesu, da se takšno oddajanje nadaljuje«.

Dober za svet?

Da je dodatna namestitvena ponudba, kot je airbnb, v glavnem mestu dobrodošla, po drugi strani menijo pri Turizmu Ljubljana. Bi pa bilo po njihovem dobro, da bi bila tudi zakonsko urejena, saj je »denar od prejete turistične takse namenjen razvoju turizma v mestu«. In prav to naj bi zdaj uredila medresorska skupina.

Uroš Buda je direktor podjetja Tour As, v katerem od leta 1995 turistom v Ljubljani ponujajo zasebne apartmaje. Od leta 2002 vodijo tudi projekt Gostoljubnost ljubljanskih hiš. V medresorski delovni skupini, v kateri so predstavniki več ministrstev in nekaterih zainteresiranih skupin, sodeluje kot svetovalec in poznavalec terena. Čeprav bi bilo po njegovem dobro, da bi bili v skupini zastopani tudi stanovalci, ki živijo v centru mesta, meni, da je zastopanost »kar v redu«. Buda je prepričan, da je airbnb, prek katerega nekaj nepremičnin oddajajo tudi pri podjetju, ki ga vodi, »za našo družbo in za svet dober«, toda težava je, da je nepregleden, zato omogoča zlorabe. Podobno menijo na ministrstvu za gospodarski razvoj in tehnologijo, ki je pristojno za pripravo predlogov o ureditvi področja. Opozarjajo na zlorabe, kot so izogibanje plačilu turistične takse, davkov in dajatev ter prijavi bivanja, kar vodi v nelojalno konkurenco. Zato je po njihovem treba predpise, ki urejajo kratkoročni najem, posodobiti in poenostaviti. Po Budovem mnenju bi bilo stvar treba urediti tako, »da se bo to počelo transparentno in da bo za tistega, ki bo plačal takso in odvedel davke, to tudi lažje kot zdaj, ko mora med drugim pridobiti večinsko soglasje sosedov«.

Da spletna tehnologija prehiteva zmožnost regulacije tega področja, priznava Ana Kek iz Skupnosti občin Slovenije, prav tako članica medresorske skupine. »Seveda se je pri tem treba zavedati tudi slabih stvari, ki jih prinaša. Del te tako imenovane ekonomije delitve so prevozi s taksijem Uber, s katerimi imajo številna mesta težave, posegajo v konkurenčnost in v trg dela. Toda tega se je treba zavedati in se odzvati.« Po njenem postaja povezanost med ljudmi vse bolj enostavna zaradi razmaha informacijske tehnologije in spletnih omrežij, države pa se niso sposobne prilagoditi. Kekova je prepričana, da se je vendarle treba prilagoditi, namesto takšne dejavnosti prepovedati. »Če v nekem manjšem kraju šele začenjajo razvijati turizem in nimajo prenočitvenih zmogljivosti, se mi zdi smiselno izkoristiti prazne domove, če so jih ljudje pripravljeni deliti s turisti. In s platformami, kot je airbnb, se da na hitro priti do zmogljivosti, hkrati imajo tudi prebivalci nekaj od tega. Dvomim pa, da se bodo ljudje odločali za takšno dejavnost, če je pri tem polno birokratskih ovir.«

Večinoma na črno

Dejavnost sobodajalstva se zdaj po zakonu o gostinstvu sme opravljati na temelju vpisa v poseben register pri agenciji za javnopravne evidence in storitve (Ajpes), pri čemer veljata omejitvi glede obdobja in števila ležišč. Za opravljanje dejavnosti sobodajalstva morajo biti izpolnjeni pogoji glede minimalnih tehničnih zahtev, prijave gostov policiji, kategorizacije, v večstanovanjskih objektih je poleg tega treba pridobiti 75-odstotno soglasje sosedov, voditi je treba knjigo gostov in obračunavati turistično takso.

Tržni inšpektorji so leta 2013 opravili nadzor nad oddajanjem sob v Sloveniji, predvsem pri tistih, ki oglašujejo ponudbo na spletni strani airbnb.com. Pri 31 nadzorih je bilo »pretežno ugotovljeno oglaševanje dela na črno, pri subjektih, ki so registrirani, pa manjše nepravilnosti v zvezi s kategorizacijo«. Na delo na črno opozarjajo tudi pri finančni upravi: »Ko zavezanec dosega dohodek iz oddajanja premoženja v najem kot dohodek iz dejavnosti, se mora za to registrirati. Če tega ne stori, se šteje, da opravlja delo na črno.« Za delo na črno se prav tako šteje, če dejavnost sobodajalca opravlja fizična oseba, a ni vpisana v register sobodajalcev.

Po podatkih Ajpesa je pri nas 717 registriranih sobodajalcev, od tega 51 v ljubljanski občini. »V Sloveniji sta trenutno 902 poslovna subjekta, ki imajo kot glavno dejavnost vpisano oddajanje zasebnih sob v najem. Tu so vključeni sobodajalci, samostojni podjetniki in gospodarske družbe, toda to ni edina dejavnost, ki pomeni oddajanje sob,« sporočajo z Ajpesa. »Fizična oseba je lahko sobodajalec, če opravlja dejavnost le občasno, pri čemer je določena omejitev – skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu, če gostom ponuja do 15 ležišč in če je vpisana v poslovni register.«

Da pa je po zadnjih podatkih samo v Ljubljani okoli 800 ponudnikov prenočišč prek airbnbja, ugotavlja Uroš Buda. Še pred letom dni jih je bilo 250. Toda kakšnih tri četrt jih to počne na črno. Pri tem spomni na izjavo nekega stanovalca, ki oddaja prek airbnbja, da je v eni sami sezoni, kar pomeni od junija do septembra, zaslužil 30 tisoč evrov. »Če si registriran sobodajalec, te lahko obišče tržna inšpekcija, pravzaprav kdorkoli lahko vidi, kako posluješ, in to je povsem transparentno, medtem ko drugi ne prispevajo v skupno blagajno, kar ni pravično.« In čeprav je airbnb nastal kot ideja couchsurfinga – na kavču z bivanjem pri gostitelju, za marsikoga danes pomeni predvsem velik zaslužek. »Airbnb omogoča sobivanje in tako več ljudi potuje, tisti, ki imajo več nepremičnin, jih tako lahko enostavno oddajo. Do tod je vse v redu, toda ko se gre čez mejo, pa ne več. Poleg tega bi morali biti za vse enaki pogoji.«

Opomin

Arhitekt in zgodovinar Luka Skansi je več let živel v Italiji, zdaj kot predavatelj službuje na Hrvaškem. Čeprav je po njegovem »fenomen airbnbjev« lahko zelo koristen tako za posamezne prebivalce kot ekonomijo mesta, opozarja na »katastrofalne učinke na okolje in družbo«. Ne le da se stanovalci izseljujejo iz mestnega središča, celoten nepremičninski trg se draži. Pri tem omeni Dubrovnik, ki je »zaradi agresivnega turizma« postal mesto duhov, v katerem so skorajda le še turisti. V Splitu opaža podobno. Zaradi »airbnbja in drugih poceni storitev« so cene nepremičnin poskočile. V Benetkah se je, recimo, v zadnjih dvajsetih letih število prebivalcev opazno zmanjšalo. In to se po njegovem zgodi, ko se center mesta »agresivno usmeri v turizem«, za prebivalce pa življenje tam postaja nemogoče.

»V trenutku, ko se bolj splača oddati stanovanje v najem turistu kot prebivalcu mesta – in to revnejšemu, kajti večina tistih, ki najemajo, si nakupa stanovanja ne more privoščiti – je to problem. Ljudje se začnejo odseljevati,« meni Skansi. Slovenskega glavnega mesta sicer po njegovem to v takšnem obsegu ne more doleteti, toda dogajanje v mestih drugje je, kot pravi, vendarle lahko opomin.