Lokacija odlična, zemljišče pa močvirno

Ljubljana – Družba za upravljanje terjatev bank (DUTB) v Rožni dolini prodaja 16.669 kvadratnih metrov velik zemljiški kompleks, na katerem je dovoljena stanovanjska gradnja. Zanj pričakuje vsaj sedem milijonov evrov brez DDV, interesenti pa morajo zavezujočo ponudbo oddati do 30. marca.

Zemljišče je zaradi bližine središča mesta kljub visoki ceni (z davkom vred 8,54 milijona evrov ali 520 evrov za kvadratni meter) privlačno za investicijo. Je namreč večinoma nepozidano oziroma gre le za z nizkim grmičevjem in nekaj drevesi zaraščeno zeleno površino. Vzdolž njenega zahodnega roba do Doma šoferjev in garaže, predvidenih za rušenje, vodi cesta. Za njima se zoža v kolesarsko in pešpot do Rožnika in Tivolija (trasa nekdanje pionirske železnice).

Po občinskem prostorskem načrtu je za to območje med Cesto XVII na vzhodu, potokom Glinščica na zahodu, Cesto VI na jugu in vrtnarijo Herzmansky na severu predpisan občinski podrobni prostorski načrt (OPPN 210), ki dovoljuje stanovanjsko gradnjo. Ta je omejena s srednjevisokim faktorjem izrabe zemljišč (1,6), odmiki pa so nujni v pasu potoka Glinščica in zelenem obvodnem pasu.

Možne ovire

Na višino cene za zemljišče in kasnejše stroške gradnje stanovanjskih objektov bi lahko imeli odločilni vpliv predvsem lastniki nizkih družinskih hiš iz sosednjih ulic, ki s treh strani obkrožajo kompleks. Ti tako kot drugod že od leta 2010 nasprotujejo pozidavam večjih nepozidanih kompleksov v vsej Rožni dolini. Ustanovili so civilno iniciativo za sonaravni razvoj Rožne doline, ki nasprotuje nameram nepremičninskih podjetij, ki bi rada namesto nizkih vil in eno- ali dvodružinskih hiš gradile visoke bloke.

V primeru zemljišča, ki ga prodaja DUTB, so še posebej občutljivi. Za časa družbene lastnine in nekdanje krajevne skupnosti Rožna dolina je bil tam rezervat za šport in rekreacijo, še prej pa spominski park z 88 drevesi. Stanovalci še vedno ne morejo preboleti, da je mestna oblast z županom Zoranom Jankovićem zeleni kompleks z novim občinskim prostorskim načrtom spremenila v gradbenega. Prvotno sta bila tam predvidena dva študentska bloka za 500 študentov, a so projekt opustili, saj zaradi močvirnega terena ne bi mogli zagotoviti zadostnega števila parkirnih prostorov okoli blokov. Garažne kleti v več nadstropjih namreč ne pridejo v poštev zaradi talne vode tik pod površjem.

Državna plomba

Kasneje je gradbeno podjetje Gareta v lasti nekdanjega gradbinca Gradis G naredilo nov načrt, po katerem bi zgradilo 130 varovanih stanovanj, razporejenih v tri stolpe nad podzemno garažo za 300 avtov, edini izvoz iz nje pa bi bil na slepo Cesto VI nasproti Ceste XIX. Edini javni prostor ne bi bila trgovina, ampak nekakšna slaščičarna ob Glinščici. Na zboru krajanov so načrt zavrnili, a ga je mestni svet vseeno sprejel kot OPPN 210. Kljub temu projekta niso izvedli, saj je agencija za okolje dala plombo, ker je teren poplaven (na nasprotnem bregu Glinščice so zato prepovedane podzemne kleti in garaže). Takšna gradnja tam ne bi bila dovoljena, dokler območja ne bi zaščitili pred poplavami oziroma zgradili zadrževalnika na Brdnikovi. Ker je gradbeno podjetje medtem šlo v stečaj, je kompleks prevzela DUTB.

Novi scenariji

Glede na to, da MOL na Brdnikovi že gradi zadrževalnik visokih voda in da bo ta v funkciji najverjetneje letos ali najkasneje prihodnje leto, se novemu kupcu parcele ob Glinščici morda le obeta možnost gradnje. Vprašanje je le, kako obsežne v višino in globino. Nedavno pripravljena naloga Geološkega zavoda Slovenije namreč opozarja, da gre za močvirnat teren in da bi zaradi vode tik pod površjem morali gradnjo omejiti, da ne bi posegala globlje kot dva metra pod površino. Za vsako gradbeno jamo, globljo kot tri metre, pa bi poleg popolnega tesnjenja morali poskrbeti še za zaščito z zagatnicami, jet-groundingom ali diafragmo. To bi zelo podražilo gradnjo, saj bi bil pred vsako gradnjo nujen pregled stanja sosednjih objektov zaradi možnih poškodb, nato pa obvezen monitoring njihovega stanja med gradnjo in po njej.

Ker bi bilo lahko potencialno ogroženih več deset okoliških hiš in podtalnica, bodo na marčevski seji sveta ČS Rožnik obravnavali omenjeno geološko študijo in najverjetneje tako kot 4. junija leta 2010 sprejeli sklep, da se ne strinjajo z gradnjo blokovskega naselja in da naj na tej parceli gradijo le individualne ali vrstne hiše. Kot je dejala dolgoletna članica ČS Rožnik Živa Vidmar, ni izključena niti zahteva, naj na podlagi nove študije izvedejo reviziji OPPN 209 CU, OPPN 210 ter da se vse omejitve upošteva pri pripravi sprememb podrobnih občinskih prostorskih načrtov tako za območje v trenutni lasti DUTB kot za podobno sporno območje Habjanovega bajerja. Dejala je še, da si ne želijo ponovitve zgodbe s Tribuno, ko je na podobno močvirnem terenu pod Gradom stanovanjska gradnja povzročila poškodbe na sosednjih objektih in so morali investitorji plačati visoke odškodnine.

Nejasnosti pri prometu

Odprto je tudi vprašanje ureditve prometa, kako kompleks navezati na obstoječo mrežo ozkih in večinoma enosmernih cest, pri čemer bi bila nujna rekonstrukcija ceste VI ter rekonstrukcija in gradnja podaljška ceste XVII z navezavo na Večno pot. Jasno ni niti, ali naj mostiček, ki s Ceste VI čez Glinščico vodi do Bizjakove ulice, po rekonstrukciji ostane le brv za pešce in kolesarje, ali pa postane tudi povezava za motorna vozila. Pogledi so si zelo različni. Sosede bi pri spreminjanju OPPN 210 zagotovo najbolj zanimalo, kakšno pozidavo bi dopustili občinski urbanisti in kako daleč od njihovih stavb bi jo skušali umestiti. Od tega bi bilo v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja tudi najbolj odvisno, ali bi se z njo sprijaznili, ali pa bi jo poskušali onemogočiti; še zlasti, če bi jim hoteli vsiliti visoke bloke in ne bi hoteli graditi nizkih hiš, značilnih za ta konec Rožne doline.