»Naša stanovanjska okolja danes propadajo«

Ljubljana – Stoletje je priložnost za vpogled v zgodovinski razvoj ljubljanskih stanovanj in hkrati premislek o današnjem stanju. To so v vabilu na razstavo Doma v Ljubljani – 100 let ljubljanskih stanovanj, ki je do konca februarja na ogled v galeriji Dessa, zapisali njeni avtorji: umetnostna zgodovinarka Martina Malešič, arhitektka Anja Planišček in sociolog Klemen Ploštajner.

Ne le ljubljanska, vsa slovenska stanovanja so, kot pravite, v primerjavi z razvitejšimi državami EU majhna, težko dostopna in predvsem lastniška. Zakaj je tako?

Klemen Ploštajner: Pretežno lastniška so zlasti zaradi trenda, ki ga je mogoče opaziti skozi celotno obdobje, ki smo ga analizirali. Samogradnja je bila ključni del reševanja stanovanjskega vprašanja. Potem se to zaostri v devetdesetih letih s privatizacijo, ko postanejo lastniške tako individualne hiše kot stanovanja. Zakon je takrat omogočil privatizacijo pod ceno in denacionalizacijo stanovanj, zato se je dvignila lastniška struktura. Manjša pa so stanovanja zato, ker so v obdobju socializma hoteli zgraditi čim več, da bi do stanovanja prišlo čim več ljudi. Po drugi strani so danes, predvsem v času nepremičninske gradnje med letoma 2000 in 2008, stanovanja majhna in nekakovostna zaradi špekulativne gradnje, ko so zaradi dragih zemljišč in visokih cen stanovanj poskušali zgraditi čim več na čim manjšem prostoru. Javni program, kot so zelenice, parki in igrišča, so krčili, da bi zgradili čim več in čim več tudi prodali in tako zaslužili.

Anja Planišček: Zdaj smo priča paradoksu, da si ljudje s povprečnimi dohodki lahko kupijo razmeroma majhno stanovanje, če si ga sploh lahko, ker so še ta draga, medtem ko so večja stanovanja dostopna premožnejšemu sloju.

Kdaj so stanovanja postala težko dostopna?

Anja Planišček: Konec devetdesetih in na začetku naslednjega desetletja, ko se je počasi umiril tako imenovani privatizacijski odkup družbenih stanovanj iz obdobja socializma. Problem je, da so stanovanja postala težje dostopna, ker ni bilo ugodne bančne politike. Marsikdo z lastnimi dohodki si preprosto ni mogel privoščiti nakupa stanovanja. Potreboval je namreč večji delež kapitala, da je banka sploh odobrila kredit. In s povprečno plačo je bilo to zelo težko oziroma nemogoče, če ti pri tem ni pomagalo sorodstvo. Danes, ko so si banke po finančni krizi opomogle, je sicer hipotekarni kredit možno dobiti, problem pa so vse manj varne zaposlitve, ki marsikoga odvrnejo od najemanja posojil. Skratka, v reševanje stanovanjskega vrpašanja je še vedno vključeno sorodstvo. Namesto da bi bilo to področje regulirano, da bi obstajal način s podporo države, ki bi omogočal dostop do stanovanja, je to v rokah sorodnikov ali pa posameznikov.

Martina Malešič: In zakaj nakup? Težava je, da je to edina zanesljiva možnost, da sploh prideš do stanovanja. Najemniški stanovanjski trg ni reguliran; najemnine so tržne, obenem pa najemnik nima zagotovljenega varnega dolgoročnega najema. Če najema na črno, ga lastnik lahko kadarkoli vrže iz stanovanja. Tudi v primeru, da je najemna pogodba sklenjena, lastniku nič ne preprečuje, da odpove najem v času odpovednega roka. Po drugi strani je neprofitni najem, ki ga omogoča mestni stanovanjski sklad, daleč od povpraševanja. V takšnih razmerah je nakup, če je le mogoč, pravzaprav najboljša možnost.

Kaj pa po drugi strani pove veliko število praznih stanovanj? Samo v Ljubljani jih je po nekaterih ocenah več kot dvajset tisoč.

Klemen Ploštajner: Razlogov, zakaj so prazna, je več. Predvsem v Ljubljani in njeni okolici jih je bil velik delež zgrajen prav v času špekulativne gradnje med letoma 2000 in 2008. In prazna so postala, ker so bile vse te naložbe precenjene. Cene stanovanj so zdaj prenizke, da bi jih banke ali DUTB kot lastnice prodajale ali dajale v najem, zato jih držijo prazna in čakajo, da se cene znova dvignejo, kar se sicer že dogaja, da jih bodo dale na trg. Sicer pa je kar nekaj praznih stanovanj tudi nedokončanih, ker so gradbene družbe, ki so jih gradile, propadle, poleg tega številna nimajo rešenega lastništva. Deloma je kriva še stečajna zakonodaja, ker stanovanj med stečajnim postopkom ni mogoče dati v najem ali začasno rabo.

Na razstavi opozarjate na današnjo »popolno odsotnost stanovanjske politike«. Kako se bo to kazalo v prihodnosti, denimo čez petnajst let?

Klemen Ploštajner: Ni treba čakati petnajst let, ker lahko to vidimo že danes. V Sloveniji imamo enega najvišjih deležev mladih do 30 let, ki še vedno bivajo pri starših. Po drugi strani kar 90 odstotkov ljudi živi v lastniških stanovanjih, toda od tega jih 14 odstotkov ni lastnikov, ampak so nekakšni uporabniki. To pomeni, da je že znotraj lastniškega fonda veliko ljudi, ki niso lastniki, ampak 'najemajo' stanovanje od svojih tet, staršev. Hkrati so mladi, ki ne morejo več bivati doma, ker so bili že njihovi starši tista generacija, ki je hišo dogradila. Zdaj nimajo kam oziroma iščejo individualne rešitve. Tisti, katerih starši živijo v stanovanju, pa so pogosto prisiljeni v najem. Za tiste do okoli 35. leta starosti je tako situacija že precej alarmantna.

Anja Planišček: S povečanjem lastništva in prenosom bremena vzdrževanja na posameznika naša stanovanjska okolja propadajo. To je vidno tudi na razstavi, čeprav se nismo dosledno ukvarjali s fotografiranjem vsega, smo pa ujeli stanje. Prav vse fotografije kažejo, da so naša stanovanjska okolja danes v razmeroma slabem stanju. Vsaj pri stanovanjih, starejših od 30 let. Ko so družbena stanovanja leta 1991 prešla v zasebno lastništvo, je to pomenilo tudi, da zanje prevzamejo skrb posamezniki. Veliko lastnikov se je do danes postaralo in tega ne zmorejo, bodisi imajo zelo nizko pokojnino ali nizke prihodke, kar pa ne zadošča za redno in kakovostno vzdrževanje. In tu mislim na celostno okolje, kar se vidi predvsem v soseskah. Hkrati ni neke prostorske regulative, ki bi urejala, kako naselja prenavljati, da bi zagotavljali kakovostno bivanje. Vse soseske, ki so bile sicer kakovostno zgrajene, so danes precej dotrajane. Tu mislim tudi na odprte prostore, ki so v soseskah, kot se vidi na razstavi, zanemarjeni in hote ali nehote prehajajo v zasebno lastništvo. Prisvajanje odprtih površin pa gre v škodo skupnega dobrega. In tudi to je posledica odsotnosti stanovanjske politike.

Kaj nam stanovanja danes povejo o tem, kdo je doma v Ljubljani?

Klemen Ploštajner: Če pogledamo zadnjih petnajst let, je jasno, da je bilo največ stanovanj zgrajenih v Ljubljani in njeni okolici, in to na podlagi domneve, da je Ljubljana osrednji del centralizirane države, kamor se stekajo bogatejši prebivalci. Prav zato so preostale dele države, razen Primorske, zanemarjali, in to tudi v času velike gradbene aktivnosti. Tako je pri stanovanjski gradnji nastal velik razkorak med Ljubljano in Primorsko ter preostalo Slovenijo.

Martina Malešič: Hkrati je v Ljubljani zelo jasna neenakost. Luksuzna stanovanja se gradijo blizu centra, recimo v Trnovem, po drugi strani pa stanovanjski sklad gradi povsem na obrobju, taka primera sta Polje in Cesta v Gorice, torej večinoma na območjih, ki niso opremljena ne z javnim prometom ne s preostalo infrastrukturo.

Anja Planišček: Socialna gradnja oziroma gradnja neprofitnih stanovanj se večinoma izvaja na parcelah, ki so še ostale v lasti mestne občine, vendar niso najboljše. Velik problem je, da naseljujejo ljudi z nižjimi dohodki na območja, kjer ni javne prometne mreže, vrtcev ali šole v bližini. Tak primer je soseska na Cesti v Gorice. Šele pred slabim letom je tam začel voziti avtobus, dejansko pa je povsem odrezana od mestnega življenja. Tudi Polje je podoben primer. Zgrajene so bile tri faze naselja, pa za zdaj tam deluje le en vrtec in razširili so cesto, in to je vse. Za kakovostno bivanje to ni dovolj, tudi za razvoj mesta to ni dobro, ker je tako še dodatno socialno segregirano.

Martina Malešič: Po drugi strani pa je blizu centra Ljubljane – kar je spet povezano z ekonomskim bumom in krizo, ki je sledila – veliko gradbenih jam, ki tam zevajo že leta.

Ker ljubljanska občina sofinancira razstavo, menite, da se bo kaj spremenilo?

Anja Planišček: Hkrati z razstavo bomo organizirali okrogle mize o zadružni gradnji kot o možni alternativi. Ljubljana bi lahko postala prvo mesto v državi, ki bi podprlo takšno gradnjo. Je pa to zahteven in dolgotrajen proces.