Tiskane izdaje
Ljubljana – V Sloveniji bi potrebovali dodatnih 8000 neprofitnih stanovanj, a glede na dinamiko gradnje in razpoložljiva sredstva jih še dolgo ne bomo dobili. Povsem drugačen pristop ima mesto Dunaj, kjer z gradnjo 7000 novih stanovanj na leto ohranjajo močno tradicijo socialnih stanovanj.
Državni in ljubljanski stanovanjski sklad sta na letošnjem nepremičninskem sejmu Mipim v Cannesu predstavila gradnjo stanovanj v našem glavnem mestu.
Mestni sklad gradi sosesko Polje III, kjer bo prihodnje leto na voljo 148 neprofitnih najemnih stanovanj, državni sklad pa novo sosesko na Brdu, kjer pa bodo stanovanja namenjena za prodajo. V Sloveniji je trenutno okoli 20.000 neprofitnih najemnih stanovanj, od tega v glavnem mestu nekaj več kot 4000. Pred privatizacijo v začetku 90. let je bilo neprofitnih stanovanj v Ljubljani trikrat več (okoli 12.000). Danes bi jih po ocenah samo v Ljubljani potrebovali še 4000, vsaj dvakrat toliko pa v drugod po državi.
Slovenija je po osamosvojitvi kot mnoge druge vzhodnoevropske države okrepila privatizacijo, ki je prispevala k temu, da smo danes po deležu lastniških stanovanj med prvimi v Evropi, v nasprotju s tem pa so na Dunaju ubrali drugačno pot. Tradicijo gradnje neprofitnih stanovanj, ki so jo začeli po prvi svetovni vojni, ko je socialdemokratska oblast zelo veliko sredstev usmerila v gradnjo stanovanj, da bi se izboljšale življenjske razmere meščanov, vzdržujejo že skoraj sto let. Danes je cilj zgraditi od 6000 do 7000 neprofitnih oziroma socialnih stanovanj na leto, je za Delo pojasnila področna vodja v dunajskem stanovanjskem skladu Silvia Hofer.
Visoka dohodkovna meja
Število vseh stanovanj na Dunaju (okoli 860.000) je približno enako številu stanovanj v Sloveniji (okoli 845.000). A v avstrijski prestolnici jih je kar polovica socialnih, namenjenih za neprofitno oddajanje. Polovica jih je v lasti mesta, polovica pa v lasti bodisi zasebnikov bodisi neprofitnih stanovanjskih organizacij. Termin »socialna stanovanja« ima seveda drugačen pomen kot pri nas, saj gre predvsem za stanovanja za srednji sloj.
»Dunaj se je zavestno odločil, da želi nadaljevati s tradicijo Rdečega Dunaja med obema vojnama. To danes sicer ni samo po sebi umevno, saj evropska politika stremi k temu, da se omeji gradnjo socialnih stanovanj oziroma da se gradijo le za zelo šibke socialne sloje. Teh pa na Dunaju ni, nimamo tako revnih, kot so na primer v okolici Pariza in drugih velemest. Zato se zavzemamo za gradnjo za srednji sloj prebivalstva,« je pojasnila Hoferjeva. Temu primerna je tudi meja za pridobitev socialnega stanovanja: za posameznika je določena pri 35- do 40.000 tisoč evrov letnega dohodka, za dvočlansko družino med 50- in 55.000 tisoč evri.
Danes je financiranje seveda drugačno kot pred 90 leti, ko so sredstva zagotavljali iz proračuna. Mesto pri gradnji sodeluje z dolgoročnimi posojili z nizko, enoodstotno obrestno mero, kar krije približno tretjino investicije. Večino denarja investitor pridobi s posojili na trgu, nekaj pa prispevajo tudi najemniki. Ti stanovanje dobijo v uporabo za vse življenje, saj sprememb premoženjskega stanja ne preverjajo, čeprav se po besedah Hoferjeve »o tem vprašanju ves čas razpravlja«.
Najemnine so nizke, v povprečju znašajo med 7 in 9 evri na kvadratni meter, kar že vključuje stroške in davek. Tako ne preseneča, da je povpraševanje po novih stanovanjih veliko. »Vedno so na voljo stanovanja, ki so takoj vseljiva, a gre za starejša, neobnovljena stanovanja, manj privlačne lokacije … Za novo načrtovana stanovanja pa se prijavlja ogromno ljudi. Zgodi se, da se jih za objekt, v katerem je sto stanovanj, prijavi 3000. Seveda se prijavijo pri več objektih, ampak zanimanje je zelo veliko.«
Dunajski stanovanjski sklad ima dva milijona kvadratnih metrov površin, primernih za gradnjo. Investitorje izbirajo na natečajih, na podlagi štirih kriterijev: finančni načrt (ekonomičnost projekta in višina najemnin), upoštevanje ekoloških standardov, arhitektura ter socialna trajnost. »Preverjamo, ali je objekt načrtovan tako, da dejansko služi vskadanjemu življenju, ali lahko mamica z vozičkom neovirano pride do vrat, ali je stanovanja mogoče opremiti s standardnim pohištvom in ne potrebujemo pohištva po meri. Pomemben dejavnik socialne komponente so tudi skupni prostori, ki postajajo vse pomembnejši, skupne pralnice, zunanje površine,« pove Silvia Hofer. Kandidat, ki je na natečaju glede na omenjene kriterije najbolje ocenjen, ne dobi nagrade, ampak možnost, da kupi parcelo ali da mu mesto podeli pravico do gradnje na njej.
Pomen vključevanja javnosti
Na Dunaju sta trenutno v teku dva velika projekta (vsak je vreden okoli 4 milijarde evrov), katerih pomemben del so socialna stanovanja. Zraven nove glavne železniške postaje bo predvidoma do leta 2020 zgrajenih 5500 stanovanj, večinoma neprofitnih. Ob pričakovanem odprtju postaje, ki bo konec leta, so prvi stanovalci že vseljeni, pred končanimi objekti pa gnečo delajo kombiji selitvenih servisov in tovornjaki pohištvenih trgovin. »Značilnost te soseske bo visoka kakovost življenja z vso potrebno infrastrukturo, velikim parkom, le 12 minut od središča mesta z javnim prevozom,« je povedal Andreas Schwab, predstavnik mesta v izvršni skupini za gradnjo in projektiranje nove dunajske železniške postaje. Do konca leta bo vseljenih 1300 stanovanj, hkrati bo urejen velik park med postajo in stanovanjskim delom, jeseni pa se bodo odprle tudi šole in vrtci.
Drugi velik projekt, Seestadt Aspern, je na obrobju avstrijskega glavnega mesta, na območju nekdanjega letališča. Njegova posebnost bo umetno jezero. Podjetje Wien 3420, ki je bilo ustanovljeno posebej za izvedbo tega projekta, je bilo poimenovano prav po koordinatah jezera. »Želeli smo pokazati, da je javni prostor osnova za razvoj tega območja,« je pojasnil projektni vodja Kurt Hofstetter.
Projekt so javnosti predstavili jeseni 2008, letošnjo jesen pa bodo končana prva stanovanja. Do prihodnje pomladi jih bo zgrajenih 2600. Poleg stanovanj, jezera in parkov bodo v prvi fazi tega 20-letnega projekta zgrajeni še poslovni in proizvodni prostori, hotel, šola, deluje pa tudi že mestna železnica, ki so jo podaljšali prav zaradi tega »mesta v mestu«. »Sporočilo je, da stanovalcem ni treba imeti avtomobila,« pravi Hofstetter. Zato bodo na sto stanovanj zgradili le 70 parkirnih mest (za primerjavo: po normativih je v Ljubljani na sto stanovanj treba zgraditi 200 parkirnih mest).
Načrtovalci (gre za kombinacijo javnega in zasebnega kapitala) so že od začetka v proces vključili staroselce. »Gre za zeleno in mirno območje z družinskimi hišami, zato smo se zavedali, da bo velik izziv tu ustvariti mesto.« Zato je bil začetni pristop »kombinacija prostorskega načrtovanja in socialnega dela«, pojasnuje Hofstetter.
»Šli smo do vsake skupine hiš, jim povedali, da nismo tu zato, da jih vprašamo za dovoljenje za gradnjo, ampak da želimo slišati njihove predloge, kaj naj naredimo, da bodo sprejeli to novo mesto. Ljudje so se odzvali, saj so videli, da jih jemljemo resno. Hkrati so bile njihove zahteve povsem normalne, stvari, ki bi jih izvedli v vsakem primeru.« Tako sogovornik poudarja pomen transparentnosti načrtovanja, s katero so se izognili civilnim iniciativam, ki bi nasprotovale velikemu projektu.
Omenjena projekta sta največji stanovanjski investiciji na Dunaju, še zdaleč pa ne edini. Obsežna gradnja neprofitnih stanovanj vpliva tudi na cene na celotnem stanovanjskem trgu, kar je po ocenah predstavnikov mesta tudi eden od razlogov, da se avstrijska prestolnica zelo visoko uvršča na lestvicah, ki merijo kakovost življenja v različnih svetovnih mestih.
