Težava je, če stanovalci niso enotni ali pa so neaktivni

Ljubljana - Direktorica Domplana, kjer med drugim upravljajo večstanovanjske stavbe, Vera Zevnik od januarja 2012 vodi upravni odbor združenja upravnikov nepremičnin pri gospodarski zbornici. V njem je trenutno 39 upravnikov, sicer pa ima zbornica za poslovanje z nepremičninami okoli sto članov.

Zgodbe o nezadovoljstvu stanovalcev v večstanovanjskih blokih z upravniki se v medijih pojavljajo vrsto let. Kako nanje odgovarjate?

Rekla bi, da so morda bolj glasni tisti, ki so nezadovoljni. Zadovoljni z delom upravnika se običajno ne oglašajo. Se pa strinjam, da je na tem področju veliko problemov. Naj poudarim, da je upravljanje v večstanovanjskih stavbah zelo zapleteno, ker je vanj vpetih več deležnikov; na eni strani veliko etažnih lastnikov, ki v svojih željah in nastopanju niso vedno enotni, na drugi pa veliko različnih upravnikov. Med njimi so taki, ki svoje delo opravljajo korektno in profesionalno ter v skladu z zakoni in predpisi, pa tudi drugačni, in zato se pojavljajo problemi, pri čemer se nekateri tako stopnjujejo, da se razčiščujejo v medijih. Prepričana pa sem, da je jedro problema pogosto nepoznavanje oziroma nerazčiščenost odnosov in vlog, ki naj bi jih vsak deležnik v tem procesu opravljal.

Lahko pojasnite?

Uporabniki naših storitev imajo prevelika pričakovanja o tem, kaj vse naj bi upravnik počel. Včasih se v večstanovanjski stavbi pojavijo težave, ki izvirajo iz medosebnih odnosov, in potem od upravnika pričakujejo, da jih bo urejal. Ali pa so etažni lastniki neenotni pri odločanju, kaj storiti v bloku, kako se lotiti posameznih ukrepov, in pričakujejo, da bo upravnik tisti, ki bo razsodil in se postavil na eno ali drugo stran.

Katere pa so naloge upravnika?

Temeljno načelo upravljanja je, da mora biti sprejeta odločitev tista, ki jo predlagajo etažni lastniki, upravnik pa jim mora v celotnem procesu zagotoviti strokovno in drugo podporo ter jih seznaniti z vsemi možnostmi. Je pa odločitev vedno stvar etažnih lastnikov. Pri tem imamo razmeroma dodelano zakonodajo in pravilnik o upravljanju, prav tako jasno določene kvorume za potrditev posamezne odločitve. Če etažni lastniki sprejmejo odločitev, velja, da je naloga upravnika, da jo izvede, če je ta v skladu z veljavno zakonodajo. Problem nastane, če etažni lastniki bodisi niso enotni bodisi so neaktivni. Upravnik je denimo dolžan vsaj enkrat na leto sklicati zbor etažnih lastnikov, ki pa se ga ti velikokrat ne udeležijo. S tem izkazujejo indiferenten odnos do tega, kar se dogaja v stavbi. V tem primeru sicer ostane možnost ponovitve zbora, kjer pa so spet druga pravila glede kvoruma, in potem se zgodi, da tam sprejete odločitve morda niso v širšem interesu, ampak v interesu tistih, ki so bolj aktivni in bolj prodorni s svojimi željami in idejami.

Pravite, da mora upravnik upoštevati odločitve etažnih lastnikov. Zakaj je potem težko zamenjati upravnika, če si to stanovalci želijo, na kar sami opozarjajo?

Te očitke velikokrat slišim tudi sama. Zakon je glede prekinitve pogodbe jasen in tudi natančno predpisuje postopek. Ključni trenutek pri tem je, da se mora s prekinitvijo pogodbe z upravnikom strinjati več kot polovica lastnikov oziroma sklep velja, če zanj glasujejo lastniki, katerih solastniški deleži v stavbi skupaj presegajo polovico njene skupne vrednosti. Potem je treba upoštevati še predpisane časovne roke in način, kako pismo s podpisi vročiti upravniku. Težava pa nastane, in takšne so izkušnje, ko se odpovedi zbirajo nepravilno; denimo, da je list s podpisi tak, da se sploh ne vidi, o čem so lastniki odločali, ali podpisi niso datirani, ali pa se podpišejo nepooblaščeni najemniki namesto lastnikov in podobno. V takih primerih upravnik upravičeno podvomi o odločitvi etažnih lastnikov. Če pa se zadeva izpelje, kot je treba, ni nobenega dvoma in tudi slabe bolje ne.

Morda veste, koliko lastnikom, ki so zbrali podpise za prekinitev pogodbe, je potem uspelo zamenjati upravnika?

Ne, tega podatka nimamo. Je pa to del normalnega poslovanja gospodarske družbe, kar smo upravniki; eden izgubi, drugi pridobi.