Tiskane izdaje
Direktor Stanovanjskega sklada RS (SSRS) Črtomir Remec ni skromen, ko je govor o delu institucije, ki jo vodi. Ko je sredi leta 2015 prevzel to funkcijo, je imel sklad v lasti okoli 3000 najemnih stanovanj, leta 2025 naj bi se število povečalo na 10.000. Kot glavni izvajalec državne stanovanjske politike je tako izjemno pomemben akter tudi v slovenskem gradbenem sektorju in tu želi biti, v navezi z mednarodno stroko, nosilec tehnološkega razvoja.
Dva tisoč novih javnih najemnih stanovanj od leta 2017 do 2020 oziroma skoraj potrojitev fonda SSRS do leta 2025 je mantra, ki se je v javnosti že dobro prijela in je postala Remčeva trdna zaveza. Iz rokava stresa številke o načrtovanih enotah na lokacijah v Ljubljani, Mariboru, Kranju, pa o dogovorih za soinvestiranje ali odkup v nekaterih drugih slovenskih mestih, denimo v Kopru, Novi Gorici, Slovenj Gradcu ... Sčasoma naj bi se nabor javnih najemnih stanovanj začel širiti tudi z enotami, ki jih bo sklad pridobil v upravljanje prek službe za najemniško posredovanje.
Za ključne investicije do leta 2020 bo namenil 185 milijonov evrov. Nadaljnjih 30 milijonov evrov je z razpisom ponudil lokalnim skupnostim, občinskim stanovanjskim skladom in neprofitnim stanovanjskim organizacijam za program sofinanciranja javnih najemnih stanovanj do leta 2020, s čimer naj bi pridobili od 500 do 600 novih najemnih stanovanj. Interes za to obstaja, v sklad je že prispelo 11 vlog za do 420 neprofitnih najemnih stanovanj. Nadaljnjih 15 milijonov evrov bo šlo za sofinanciranje stanovanj za starejše v domovih za ostarele, oskrbovanih stanovanjih in centrih dnevnega varstva.
Perspektivna Tobačna
Ljubljana je imela in še vedno ima največjo vrzel v ponudbi najemnih stanovanj. Zato se Remec ozira za zemljišči za naslednjo večjo gradnjo, potem ko bo končano Novo Brdo. Kot najprimernejša lokacija se kaže Tobačna. »Cena na zadnji dražbi je bila 23 milijonov evrov, kar je za nas preveč. Če bi se znižala za kakšne tri milijone, bi šli lahko v posel skupaj s kakšnim partnerjem, na primer z DUTB in Družbo za svetovanje in upravljanje.« Druga, nekoliko bolj časovno odmaknjena možnost je Roška.
Pa je lokacija v središču mesta primerna za javna najemna stanovanja, če se upoštevajo omejitve pri najemninah? Remec pritrdi: »Tobačna je veljala za vrhunsko lokacijo za gradnjo stanovanj, a neutemeljeno. Njen glavni minus je lega ob železnici, kar zmanjšuje njeno vrednost. Takole smo si zamislili: del projekta bi bila stanovanja – kakšnih 500 do 600 bi jih lahko zgradili v Tobačni –, malo več kot polovico pa državne pisarne, trgovine in parkirišča. Dosegli bi dobro sinergijo. Druge primerne lokacije znotraj obroča ne vidim. A tudi zunaj obroča jo bo zelo težko dobiti, saj je stopnja pozidave povsod nizka. Gnilih kompromisov, da bi silili na zemljišča, ki ne ustrezajo naši namembnosti, pa ne nameravam sklepati; vztrajam pri tem, da morajo prevladati strokovni argumenti.«
Počasi se bo treba opreti na kredite
SSRS ima za uresničevanje svojih načrtov do leta 2020 finančno konstrukcijo pokrito. Projekti za obdobje do leta 2025 pa bi bili vzdržni, če bi vanje postopoma vključevali posojila. Financiranja iz proračuna (kot v starih dobrih časih) pač ni pričakovati. Po spremenjenem stanovanjskem zakonu se sklad lahko zadolži do 30 odstotkov kapitala, to pa pomeni 150 milijonov evrov kreditov. S takšno finančno injekcijo je cilj, 4000 novih stanovanj, mogoče doseči. Poleg tega mora državni sklad servisirati lokalne investitorje v javna stanovanja. Po črki zakona bi jim prek razpisov lahko razdelil 45 milijonov evrov kreditov. Za občine je takšna opcija veliko ugodnejša od katere koli komercialne, zdaj je na primer obrestna mera šestmesečni euribor + 0,2 odstotka.
Ko govori o zadolževanju, Remec ne pričakuje komercialne ponudbe domačih bank, ampak se bo po ugodna posojila odpravil v tujino, k CEB (Council of Europe Development Bank) ali EIB. CEB, denimo, financira družbeno koristne, socialne projekte stanovanjske gradnje, z njegovo pomočjo so gradili stanovanja na primer v Srbiji in Črni gori. Sogovornik pričakuje, da bo s temi krediti financiral projekte v Ljubljani, Mariboru in Kranju. Pričakovati je, da bo zanje dobil kredite v višini 40 odstotkov gradbene vrednosti projekta. Kreditni pogoji so ugodnejši kot v slovenskih bankah, vendar manj ugodni kot tisti, po katerih sklad posoja denar občinam.
Pogoj, da se takšna vizija SSRS uresniči, pa je sprememba najemninske politike: prehod z neprofitnih najemnin na stroškovne, ki bi pokrile vzdrževanje in obnovo stanovanj ter delovanje sklada, za socialno vzdržnost takšnih najemnin pa bi poskrbeli z uvedbo stanovanjskega dodatka. Spremembe bo prinesel novi stanovanjski zakon. Ministrstvo za okolje in prostor je predlog, ki naj bi šel v javno razpravo, obljubilo že za začetek leta 2018, sprejemala ga bo prihodnja vlada.
Kako do kakovostnih stanovanj?
Tema, ki ob nizanju številk (o stanovanjskih enotah in za to potrebnih vsotah denarja) pogosto ostane v ozadju, pa je kakovost stanovanj. V tem pogledu so se investitorji v javna stanovanja pretekla leta še precej »lovili«, prav pri množičnejši gradnji neprofitnih stanovanj pa so nastajale škandalozne napake, potratne porabe denarja, zamude, reklamacije, posledica je kopica sodnih postopkov. Da bi se temu v prihodnje, kolikor je mogoče, izognili, so v skladu že pred leti izdelali tehnične pogoje za stanovanjsko gradnjo, ki so jih začeli postopoma uveljavljati že v projektu Brdo. Konceptualne in gradbene novosti bodo v polnosti zaživele pri v uvodu omenjenih gradbenih projektih.
Črtomir Remec, ki je po izobrazbi gradbinec, dobro ve, kakšne bi morale biti gradnja in stavbe prihodnosti. O izzivih in priložnostih evropskega graditeljstva in stanovanjske gradnje je pisal že pred 13 leti, ob robu simpozija Družba-Prostor-Graditev. Zamisli so še aktualne, uresničen je bil pri nas le manjši del. Razvoj po načelih evropske tehnološko-gradbene platforme naj bi v Sloveniji pospešila nova gradbena in prostorska zakonodaja, ki je, kot pravi Remec, obetavna.
O tem, kako jo učinkovito uresničevati in kako do kakovostnih stanovanj, bo potekala razprava na simpoziju Nova gradbena zakonodaja in stanovanjska gradnja, ki bo 4. aprila na Brdu pri Kranju. Kot primer dobre prakse bodo predstavili prav gradnjo stanovanj SSRS. Naslednji pomemben korak bo Svetovni gradbeni forum v organizaciji slovenske inženirske stroke v sodelovanju s svetovno federacijo in evropsko inženirsko zbornico drugi teden v aprilu prihodnje leto. Zgolj za okus: ne bo več govora o trajnostni gradnji, ampak o obstojnih, odpornih zgradbah, ki lahko kljubujejo podnebnim spremembam, globalnemu segrevanju in naravnim katastrofam.
