Tiskane izdaje
Podobnih primerov, kot v Lenartu, je čedalje več. Dogaja se, da stanovalci redno poravnavajo stroške za vodo, elektriko, ogrevanje, upravnik pa ne plačuje dobaviteljem in ti po določenem času zagrozijo, da bodo hiši odklopili ogrevanje, zaprli vodo. Še huje je, če ponikne tudi denar, ki so ga leta dolgo vplačevali v rezervni sklad. Letna poročila so denimo pokazala ustrezno knjigovodsko stanje rezervnega sklada, v resnici pa tega denarja že zdavnaj ni na v banki oziroma v dovoljenih netveganih naložbah. Upravnik se odgovornosti zlahka izogne, največkrat gre v stečaj in odpre novo podjetje. Take zgodbe, pravi generalni direktor največjega slovenskega upravnika, SPL, Franc Props, mečejo slabo luč na ceh kot celoto. Zato upravniki, ki spoštujejo poslovno etiko, bijejo plat zvona. Z nasveti etažnim lastnikom, kako naj ravnajo v takih primerih, in s predlogi zakonodajalcem hočejo preprečiti tovrstne anomalije na trgu.
Upravnik je lahko vsakdo
Eden od pomembnih razlogov za težave je, da ni nikakršnih omejitev za vstop v panogo. Upravnik je lahko vsakdo, ki se registrira za to dejavnost, za to pa ne potrebuje ne kapitala, ne znanja, ne licence, ne zaposlenih - če mu le s sladkimi besedami in »konkurenčno« ceno uspe pridobiti dovolj lastnikov večstanovanjske hiše.
Drugi razlog je pomanjkljiv nadzor nad odtekanjem denarja. Četudi denimo upravnik »izgine z milijoni rezervnega sklada stavb, ki jih upravlja«, to ni problem inšpekcijskih služb ali kriminalistov, ampak je prepuščeno zgolj zasebnemu pregonu.
Props: »Inšpektorji danes gledajo le, ali je denar rezervnega sklada porabljen za zamenjavo vrat ali za obnovo fasade, in ali sledi planu vzdrževanja. Nimajo pa pristojnosti, da bi pogledali, ali ta denar dejansko leži na računu. Vse prepogosto se izrodi tudi hišni nadzor; lastniki, ki jim stanovalci zaupajo nadzor nad upravnikom, pogosto postanejo z njim zelo domači ter skupaj z izbranimi izvajalci uživajo koristi razdelitve poslov. Dogaja se, da v naslednjem koraku nadzorniki zberejo potrebne podatke in začnejo "na svoje" opravljati dejavnost.«
Skrb za finance in dvoje pasti
Vlogo upravnika je pojasnila Alma Pašanović, ki v SPL skrbi za področje upravljanja. Upravnik skrbi za finance stavbe, najprej v zvezi z obratovanjem (sprejme račune od dobaviteljev, jih razdeli in plača naprej - skupna elektrika, voda, toplota), poleg tega pa v (obveznem) rezervnem skladu večstanovanjske hiše zbira sredstva za vzdrževanje in prenovo stavbe. To sta za stanovalce lahko dve pasti. V odnosu do dobaviteljev (elektrike, toplote, vode) nastopajo etažni lastniki, upravnik pa je le posrednik. Zato so v primeru neplačila etažni lastniki izpostavljeni tveganju, da dobavitelji odpovedo pogodbe. Stanovanjska inšpekcija nima pristojnosti, da bi kontrolirala, ali je upravnik plačila posredoval naprej dobavitelju. To lahko preverjajo le sami etažni lastniki. Kar v normalnih razmerah ne bi smela biti njihova naloga, pravi Pašanovićeva. Zato je tu potrebna sistemska rešitev.
Podobno je pri upravljanju z rezervnim skladom. Gre za velike denarje, s katerimi pa mora gospodariti upravnik z vso profesionalno skrbnostjo. Namembnost uporabe sredstev sklada je natančno določena. Upravnik mora o knjigovodskem stanju letno poročati lastnikom, manjka pa nadzor nad naložbenjem oziroma nad realnim stanjem sredstev na računu. Ker so podjetja, ki se ukvarjajo z upravljanjem, večinoma kapitalsko zelo šibka - kot je povedal vodja informatike v SPL Miha Berlič, v Sloveniji na področju upravljanja deluje 950 podjetij, petina kot s.p., in le pri 12 odstotkih podjetij znaša bilančni kapital več kot 100.000 evrov -, je poslovanje z velikimi vsotami toliko bolj tvegano, nadzor pa toliko bolj ključen.
Večje pristojnosti stanovanjski inšpekciji
Franc Props meni, da bi morala v enem delu nekaj spremeniti država, v drugem lastniki. Lastniki lahko zamenjajo upravnika. Novega naj izberejo premišljeno, izogibajo naj se raznim kvazi svetovalcem, dodaja sogovornik. Pozorni naj bodo na to, kako finančno posluje (da nima blokiranega računa, da redno poravnava obveznosti dobaviteljem, da je sposoben izkazati, da je realno stanje sredstev rezervnega sklada enako knjigovodskemu), da ima dovolj zaposlenih, poslovne prostore, da je dosegljiv ob uradnih urah itn.
Zakonodajalcu pa predlaga, naj vzpostavi institucionalni nadzor nad tem, kdo je lahko upravnik (uvede naj licence, zavaruje poslovno odgovornost). Upravnika pa naj zakonsko zaveže, da bo neodvisni instituciji dokazal, da so zbrana sredstva rezervnih skladov dejansko naložena v dovoljenih finančnih inštrumentih. To nadzorno nalogo bi lahko zaupali stanovanjski inšpekciji, kršitelje pa bi morali nemudoma izločiti s trga. Podobne predloge je ceh, organiziran v Zbornici za poslovanje z nepremičninami pri GZS, že naslovil na vlado, a se do zdaj ni zgodilo nič.
