Tiskane izdaje
Ljubljana – Imetniki zemljiških pisem morajo biti od danes pozorni na oklice okrajnih sodišč, objavljene na sodni deski in spletni strani sodišča. Novela zakona o izvršbi in zavarovanju, ki je začela veljati danes, namreč določa, da bodo tako pozvani k razkritju identitete in podatkov v primeru izvršbe nad nepremičnino, na katero se nanaša to pismo.
Če se sodišču ne bodo oglasili v treh mesecih od objave, izročili originalnega zemljiškega pisma in dokazali, da imajo z njim zavarovano terjatev do lastnika nepremičnine, »bo veljala domneva, da je imetnik zemljiškega pisma ustanovitelj zemljiškega dolga. Razen če najpozneje na razdelilnem naroku (torej še preden se med upnike razdeli kupnina unovčene nepremičnine) ne dokaže drugače«, piše v zakonu. Vpis zemljiškega dolga iz zemljiške knjige se bo izbrisal, preostali upniki pa bodo imeli prosto pot do poplačila dolga.
Oklic bo označen tudi v zemljiški knjigi
Kot so pojasnili na pravosodnem ministrstvu, bo sodišče objavilo oklic v vsakem primeru, ko bo na predlog upnika, ki ni upnik zemljiškega dolga, začeta izvršba na nepremičnino z vpisanim zemljiškim dolgom. »Ni pomembno, ali ima upnik, ki predlaga izvršbo, boljši ali slabši vrstni red od imetnika zemljiškega pisma, navajajo na ministrstvu in dodajajo, da je začetek izvršilnega postopka nad nepremičnino zaznamovan tudi v zemljiški knjigi že takoj ob začetku izvršbe, ob izdaji oklica pa bo tam navedeno tudi to.
Institut zemljiškega dolga, ki je bil uzakonjen dobrih enajst let, je omogočal lastnikom nepremičnin, da s tem premoženjem jamčijo za svoje obveznosti do upnikov. Bil je alternativa hipoteki, a so se lastniki zanj zelo redko odločali. Lastnik nepremičnine je v zemljiško knjigo vpisal zemljiški dolg v želeni vrednosti na svojo nepremičnino, zemljiško pismo pa izročil svojemu upniku.
Ker je zakonodaja predvidevala tajnost imetnika tega pisma, potencialni drugi upniki, ki so svoje terjatve vpisali v zemljiško knjigo pozneje, kot je bil vpisan zemljiški dolg, niso mogli unovčiti premoženja. Sploh v primerih, ko je bilo jasno, da je vpisani zemljiški dolg zgolj lastnikova mahinacija. Znesek vpisanega dolga je bil lahko precej večji od vrednosti nepremičnine, za njegovo izpodbijanje pa bi morali poznati imetnika pisma.
Drago Šketa, vodja okrožnega državnega tožilstva v Mariboru, je povedal, da je bilo kar nekaj zlorab instituta zemljiškega dolga, zato je na začetku lanskega leta predlagal spremembo zakona v smislu, da bi se v okviru postopkov pred sodišči imetniki zemljiških pisem morali identificirati, v primerih, ko imetnik ne bi bil znan in bi se v postopku ugotovilo, da je lastnik nepremičnine fiktivno ustanovil zemljiški dolg, pa bi ga lahko izbrisali na podlagi sodne odločbe.
V pričakovanju sprememb zakonodaje se je lani glede na leto pred tem število vpisov skoraj potrojilo, že leta 2012 je zemljiški dolg vpisalo skoraj toliko ljudi kot v prvih desetih letih veljavnosti zakona skupaj. Kako primerna rešitev je bil ta institut za tajkunske mahinacije, kaže tudi podatek vrhovnega sodišča, da je v zemljiški knjigi od vpisanih 3622 zemljiških dolgov polovica manjših od 200.000 evrov, medtem ko je njihova povprečna vrednost dobrega 3,8 milijona evrov. Najvišji dolg, vpisan na neko nepremičnino, je celo 340 milijonov evrov.
Dolžniki že iščejo druge poti
»Hoteli smo le večjo sledljivost zemljiških pisem, zakonodajalec je posegel radikalno in institut ukinil. Novela, ki smo jo dobili danes, je namenjena predvsem zaščiti upnikov. Na tožilstvu se ukvarjamo s pregonom storilcev kaznivih dejanj, kar pomeni, da bomo sprožili kazenski postopek proti tistim, ki so z ustanovitvijo fiktivnega zemljiškega dolga oškodovali svoje upnike. Ali bo sprejeta sprememba dejansko zaščitila oškodovance in omogočila razveljavitev fiktivnih zemljiških dolgov v njihovo korist, bo pokazala sodna praksa na civilnem področju,« je povedal Šketa.
Dodal pa je, da tisti, zaradi katerih je bil zakon sprejet, že uporabljajo nove institute za zlorabo. »Storilci predvsem gospodarskih kaznivih dejanj se poslužujejo vedno novih načinov skrivanja premoženja, žal tudi s pomočjo pravnih strokovnjakov.« Sogovornik spremembo zakona ocenjuje za primerno, a za zdaj ni vzvoda, ki bi omogočal sistemsko ujeti vse zlorabe.
Tožilstvo ni tisto, ki bi prevetrilo vpise zemljiškega dolga, to sploh ni mogoče, ker ne moremo kar predpostavljati, da gre v vseh primerih za zlorabe, pravi sogovornik. Sami se z vsakim primerom posebej ukvarjajo šele, ko/če se pojavi oškodovanje. Je pa vzpostavitev lažnega zemljiškega dolga kaznivo dejanje in za zdaj so tožilstva vložila dva obtožna predloga. Enega v Ljubljani, drugega na okrajnem sodišču v Slovenski Bistrici. Rešitev mora najti zakonodajalec – kot tudi za preprečevanje drugačnih oblik zlorab z namenom skrivanja premoženja pred upniki.
»Zakon bi morali popraviti že prej«
Profesor Miha Juhart z ljubljanske pravne fakultete prav tako ocenjuje, da je rešitev, ki smo jo dobili danes, ustrezna, saj »precej izboljšuje položaj upnikov v teh postopkih. Prinaša predvsem to, da se mora v postopku izvršbe tisti, ki ima zemljiški dolg, izkazati tudi z ustrezno terjatvijo. To je bistvo in preprečuje osnovno zlorabo, ki se je zemljiškemu dolgu očitala.
Škoda, da smo na to toliko časa čakali. Veliko bolje bi bilo, če bi ta zakon sprejeli najprej in se šele potem ukvarjali, ali naj zemljiški dolg izbrišemo«, je dejal Juhart. Po njegovem mnenju so tisti, ki so institut zemljiškega dolga zlorabili, verjetno že našli drugo možnost za to, da skrijejo premoženje pred upniki. »Tega se absolutno ne da preprečiti in tako je že od starega Rima naprej.«
Ena od možnosti, ki so jo našli dolžniki, je vpis predznambe lastninske pravice. Po podatkih vrhovnega sodišče so lastniki do začetka maja 2011, ko je bila vzpostavljena e-zemljiška knjiga, do konca maja letos vpisali 10.120 predznamovanih lastninskih pravic na 6662 nepremičninah.
