Izkoristili bodo tržno nišo, ki je sploh ne bi smelo biti

Ljubljana – V času, ko upravljanje stavb sramotijo afere, ko država kljub temu noče slišati za regulacijo poklica in so zato v cehu uvedli lastno licenciranje, se na tej sceni pojavljajo nove, zasebne pobude. Recimo izobraževanje upravnikov-začetnikov pod okriljem obrtne zbornice.

Natančneje, organizirati ga namerava svetovalno podjetje Območne obrtno-podjetniške zbornice Domžale. Njena direktorica Karolina Vrtačnik je k sodelovanju povabila Bojana Bučinela, samooklicanega neodvisnega svetovalca etažnim lastnikom, in 22 »izbranih upravnikov«, da bi skupaj sestavili program usposabljanja.

Po kuloarjih je završalo, saj Bučinel ni ravno priljubljeno ime v branži. Zase pravi, da je »nočna mora upravnikov večstanovanjskih stavb«. Je spreten sogovornik, ki brez dlake na jeziku grobo pometa z nasprotniki, ki dobro pozna sporne prakse, zvijače in manipulacije, pa tudi zakonodajo, ki vse to dopušča. Trdi, da so vsi upravniki, s katerimi je delal, slabi, najslabša pa da je peščica največjih, ki vodijo nepremičninsko branžo.

BB – kost za glodanje

Izobraževanje, porojeno z Bojanom Bučinelom, je potemtakem slastna kost za glodanje. Delal je pri vsaj šestih upravnikih, a se je z vsemi sporekel. Nato je pridobljene izkušnje več let unovčeval kot neodvisni svetovalec etažnim lastnikom (oziroma njihovim nadzornim odborom). Nadziral je 17 upravnikov. Njegova mesečna tarifa je bila od enega do 1,9 evra na stanovanje, odvisno od velikosti hiše. Preverjal je obračune, pravilnost delitve stroškov glede na sklenjene pogodbe.

Ves čas so ga preganjali očitki, da je prišel v hišo samo zato, da bi zamenjal upravnika. Da je pripeljal »svojega« in bil najbrž zato nagrajen. (Sam priznava, da je bila zamenjava upravnika res najpogostejši razlog, da so ga lastniki najeli; v kar 80 odstotkih so odločno zahtevali takojšnjo zamenjavo.) Obtoževali so ga, da mešetari v svojo korist, izsiljuje, manipulira z ljudmi, zbira podatke. Da etažni lastniki, ki so ga najeli, isto reč plačajo dvakrat, saj jim zaračunava to, kar bi moral delati upravnik.

Bučinel vse očitke zavrača. Pravi, da res dela za obe (nasprotni) strani, vendar konflikta interesov pri tem ni, ker ne nadzira tistih, ki jim svetuje. Pravzaprav sploh ne svetuje več. Nadzornim odborom etažnih lastnikov je zaradi zdravstvenih razlogov dal odpoved že lani sredi leta, medtem ko še vedno dela pogodbeno »kot operativni upravnik za štiri poslovne stavbe«.

Tržna niša

In ko se nato isti strokovnjak pojavi kot (so)pobudnik izobraževanja upravnikov-začetnikov, se vprašamo: Zakaj prav Bučinel in zakaj obrtna zbornica (upravniki v glavnem niso njeni člani)? Ima omenjeni gospod formalne pogoje za to (zadnja stopnja izobrazbe, ki jo je voljan razkriti, je mizar, namiguje pa, da je nadaljeval v družboslovju), ali ni sporno, da se nenehno preseda z izvajalskega na uporabniški stolček in nazaj, da po eni strani vehementno napada vse upravnike, zdaj pa jih bo izobraževal, ob tem, da je »na plačilnem seznamu vsaj ene upravniške družbe«? Kdo jamči, da predlagani program pokriva vsa pomanjkljiva znanja, da razčiščuje dileme iz nejasnih predpisov? Ki so, mimogrede, v postopku temeljite prenove. Kar bodo predavali jutri, pojutrišnjem ne bo več relevantno.

Pomenimo se z vpletenimi in sestavimo mozaik: Dejavnost in poklic upravnika nista regulirana, čeprav bi bilo to nujno potrebno – zaradi obsega tovrstnih storitev, količine in zahtevnosti potrebnih znanj in zaradi velike gmotne škode, ki jo lahko povzroči nestrokoven ali nevesten upravnik. Upravnik je lahko vsakdo, četudi brez izobrazbe, izkušenj, kapitala, da le zna najti odjemalce. In ker je tako, je tudi usposabljanje prepuščeno zasebnim pobudam in trgu.

Območna obrtna zbornica Domžale je, sama ali prek Bučinela, našla tržno nišo; kot je dejala Vrtačnikova, so na trgu zaznali potrebo po izobraževanju, da bi izboljšali kakovost upravljanja. Program, ki ga še usklajujejo z vabljenimi predavatelji (zato o njem in o njih še ne morejo govoriti), bodo ponudili tako malim kot velikim upravnikom. Seveda – če bo na trgu dovolj interesa zanj.

Organizirani etažni lastniki načeloma ne nasprotujejo nobenemu usposabljanju, ki bi pomagalo k večji strokovnosti. Glede na to, da so v nenehnem konfliktu predvsem z velikimi upravniki (sovražnik številka ena je SPL), jim najbrž ustreza tudi novačenje upravnikov-začetnikov za protiutež »monopolistom«.

Zbornica za poslovanje z nepremičninami pri GZS, reprezentativni ceh upravnikov, ki se trudi narediti red v svojih vrstah in izboljšati ugled dejavnosti tako, da bo začela podeljevati znak Zaupanja vreden upravnik, podviga obrtne zbornice ne komentira. Čaka, kaj se bo iz ideje izcimilo, kakšen bo program in ali bodo predavatelji strokovnjaki z ustreznim znanjem in referencami.

Ključni problemi ostajajo

Res je, več znanja nikoli ne škodi. V sedanjih shizofrenih časih v upravljanju je tudi vsaka zasebna pobuda dobrodošla. Če bodo posamezniki prepoznali koristi uposabljanja in če bodo pripravljeni za to plačati (da se bo organizatorju vložek povrnil), načeloma s tem res ni nič narobe. Vendar ostaja nejasno, ali bodo usposabljali upravnike-začetnike, torej tiste, ki bodo ustanovili svoj s.p. ali družbo za upravljanje, ali operativne upravnike (ki so izvajalci upravljanja na terenu, zaposleni v omenjenih družbah, in so običajno vir jeze etažnih lastnikov). Razlika je očitna.

Ne bi si pa smeli domišljati, da bodisi zbornični znak zaupanja ali kakršno koli usposabljanje lahko bistveno izboljša učinkovitost in odpravi zmedo v upravljanju, zgladi nesoglasja med upravniki in lastniki. Problematični namreč ostajajo tisti, ki so vešči, ki obvladajo posel in namerno »ožemajo« svoje stranke. Tem mora na prste stopiti zakonodajalec. Sicer bodo iznajdljivi podjetneži odkrivali nove in nove tržne niše – ki jih pravzaprav ne bi smelo biti, če bi bila dejavnost ustrezno urejena in nadzirana.