Tiskane izdaje
Ljubljana – Predlog zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki je naposled v parlamentarni proceduri, ne prejudicira nepremičninskega davka. Kot poudarja ministrstvo za finance, gre le za tehnološki pripomoček, ki bo izboljšal kakovost in preglednost evidenc o vrednosti nepremičnin, zato bo koristil številnim sedanjim uporabnikom, tukaj in zdaj. Prihodnji vladi pa bo olajšal obdavčitev nepremičnin, če se bo lotila tega oreha.
Najprej je to popravni izpit
Omenjeni predlog (ZMVN-1) je najprej v funkciji popravnega izpita. Odpravil bo neustavnost veljavnega istoimenskega zakona iz leta 2006 in omogočil, da se bo pripisana posplošena vrednost nepremičnin uporabljala tudi kot potencialna osnova za davek na nepremičnine. Predlog namreč izpolnjuje poglavitno zahtevo ustavnih sodnikov: povečuje pravno varnost lastnikov nepremičnin. Stroki, občinam in tudi lastnikom omogoča sodelovanje pri oblikovanju modelov vrednotenja, posamezniku pa bo dal priložnost, da vpliva na individualno vrednost.
To bo storil v posebnem postopku, v katerem bo lahko dokazoval, da obstajajo posebne okoliščine, ki povečujejo ali znižujejo posplošeno vrednost (bližina daljnovoda, zunanji ali notranji bazen, hude poškodbe stavbe, nadstandardna gradnja, posebno lep razgled ...). To bodo priznali, če bodo posebne okoliščine vrednost povečale ali zmanjšale za več kot 20 odstotkov.
Upoštevali so tudi očitek ustavnega sodišča, da je treba več vsebine iz podzakonskih aktov prenesti v zakon. Prisluhnili so potrebam po posodobitvah množičnega vrednotenja glede na dosedanje izkušnje, pri čemer so upoštevali dostopnost kakovostnih podatkov o nepremičninah.
Hiše: poslej po neto površini
Na Geodetski upravi (GURS) so prenovili modele vrednotenja, ki so zdaj stari že sedem let, in jih prilagodili stanju na nepremičninskem trgu. Prej jih je bilo 21, zdaj jih je 17, nekatere so ukinili, nekatere dodali. Novost pri hišah in stanovanjih bo, da bodo upoštevali nekatere nove prostore, ki bodo evidentirani po zakonu o evidentiranju nepremičnin. Medtem ko je, glede na analize vrednotenja, model za stanovanja že v preteklosti izkazoval dokaj realne vrednosti, bo večje spremembe doživel model za hiše.
Pri hišah bodo primarno upoštevali neto tlorisno površino, ne pa več toliko uporabno površina. Kot pojasnjuje Dušan Mitrović, direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin, so imeli lastniki doslej težave pri izračunavanju uporabne površine, nenazadnje jo je bilo teže preveriti od zunaj. Glede na to, da je neto tlorisna površina bistveno večja od uporabne, je smiselno vprašanje, ali bo vrednost hiše potemtakem po novem večja. Pravzaprav ne, pravi predlagatelj, je pa podatek o neto površini bolj kakovosten, natančnejši, laže preverljiv. Hiše bo tako laže primerljivo ovrednotiti, prikrivanje površine ne bo več možno.
Namenska raba namesto dejanske
Zemljišče, na katerem stoji hiša, se bo po novem vrednotilo izključno po namenski rabi na podlagi prostorskih aktov občin. Če je namenska raba stavbno zemljišče, se bo tudi vrednotilo tako, ne pa več po dejanski rabi. Zakaj? Pred desetletjem, v času razvoja modelov, ni bilo podatkov o namenski rabi zemljišč (tedaj je imelo samo 50 občin sprejete prostorske načrte), zato so bila ta večinoma evidentirana preprosto po dejanski rabi, kot kmetijska ali gozdna.
Tako je še danes velik del stavbnih zemljišč ocenjen narobe. Glede na podatke iz registra nepremičnin je okoli 56.500 hektarov ali okoli 3 odstotke vseh zemljišč, ki so po dejanski rabi kmetijska in gozdna, po namenski rabi stavbnih zemljišč. Upoštevanje namenske rabe pri določanju vrednosti nepremičnine zahtevajo mednarodni standardi, zdaj ima prostorske načrte že 160 občin po novem zakonu, ostale so v postopku sprejema, zato je taka sprememba možna.
Z novimi modeli se bo vrednost večine nepremičnin spremenila, po eni strani zaradi modelov, po drugi zaradi trga. Spremenila se bo pravzaprav že pred sprejetjem novele ZMVN-1, mimo zakona, namreč s tretjo indeksacijo nepremičnin, ki naj bi vrednosti, prilagojene na stanje trga v letu 2014, ažurirale na 2017.
Valorizacija že teče, poročilo GURS naj bi bilo nared v novembru. Pričakovati je, da se bodo povečale vrednosti stanovanj v posameznih vrednostnih conah. Do danes sta bili izvedeni dve indeksaciji (spremenili so posplošene vrednosti nepremičnin, katerih cene so se spremenile za več kot 10 odstotkov), ki sta prilagodili vrednosti nepremičnin tržnim gibanjem.
Nič več indeksacije
Po novem zakonu indeksacije ne bo več, ker da izkrivlja ustreznost delovanja sistema množičnega vrednotenja. Namesto tega bo moral Gurs najmanj vsaki dve leti preveriti modele vrednotenja (po starem bi jih moral na štiri leta), in sicer tako, da bo oblikoval nove modele ali po potrebi zgolj prilagodil vrednostne ravni.
Če bo zakon sprejet decembra ali januarja, bi lahko lastniki nepremičnin spomladi 2019 dobili na dom nova potrdila o vrednosti svojih nepremičnin. Nanje bodo lahko ugovarjali, konec leta 2019 naj bi bili podatki prečiščeni in nared za uporabo.
Ali oziroma kdaj bi lahko dobili davek na nepremičnine pa bo odvisno od tega, kako visoko na prednostni seznam ga bo postavila nova vlada. Optimisti pravijo, da je to lahko leta 2020, previdnejši pa 2022.
