Na nepremičninskem trgu se napoveduje preobrat

Ljubljana – Nepremičninski posredniki so si enotni, da se lani začeta pozitivna gibanja na nepremičninskem trgu nadaljujejo, cene so se umirile s tendenco navzgor, trgovanje je oživelo. Svežih statističnih podatkov, ki bi to potrdili, sicer še ni, a se ocene praktikov skladajo s podobo, kot jo je v svojem poročilu o finančni stabilnosti naslikala Banka Slovenije.

Banka Slovenije, ki spremlja dogajanje na nepremičninskem trgu »z višine«, z očesom nekoga, ki skrbi za makroekonomska ravnovesja, je namreč podoben sklep izpeljala že iz lanskih podatkov. Po daljši stagnaciji je lani nepremičninski trg oživel. Prodaja stanovanjskih nepremičnin se je povečala za skoraj tretjino, več je bilo tudi transakcij s poslovnimi nepremičninami. Zasluge za živahnejše trgovanje imajo cene nepremičnin, ki so se v zadnjih treh letih močno znižale. O stabilizaciji trga pa pričajo tudi podatki bank: obseg novih stanovanjskih posojil se je po štirih letih upadanja spet povečal.

Zdrs za več kot petino

Statistiki so izračunali, da so se cene stanovanj in hiš tudi lani znižale – v povprečju za 6,5 odstotka –, a se je dinamika umirjala. Upadanje je bilo močno zadnja tri leta, tako da so cene rabljenih stanovanj od vrhunca v letu 2008 zdrsnile za 23,1 odstotka, cene novih stanovanj pa celo za 26,9 odstotka. Povprečna cena rabljenih stanovanj je po podatkih Geodetske uprave RS (Gurs) leta 2014 znašala 1460 evrov za kvadratni meter (najvišja v Ljubljani, 2020 evrov, najnižja pa v Celju, 1040 evrov). Povečala se je tudi prodaja rabljenih stanovanjskih nepremičnin, in sicer glede na leto prej za dobro tretjino. Največji premiki, pri obsegu poslov in cenah, so se zgodili v Ljubljani, povečala pa se je tudi prodaja novih stanovanj iz zaloge, ki so jo dolžnikom zasegle banke.

Analitiki BS prav v zaseženih stanovanjih vidijo novo priložnost za nadaljevanje pozitivnih trendov na nepremičninskem trgu. Menijo, da bi z izboljšanjem najemne zakonodaje in aktiviranjem zaseženih nepremičnin v ponudbo neprofitnih stanovanj ter z oddajo stanovanj z možnostjo kasnejšega odkupa (zlasti za mlade in mlade družine) pomembno izboljšali delovanje najemnega trga.

Precenjena stanovanja

Prodajalci rabljenih stanovanj imajo očitno precej večje censke apetite, kot potem iztržijo v poslu. Razlike med oglaševanimi in prodajnimi cenami so še vedno enormne: oglaševane cene so bile lani za skoraj 29 odstotkov višje od prodajnih, vendar se razlika, ki kaže na precenjenost rabljenih stanovanj, zmanjšuje. Sicer pa, pravijo v BS, kazalniki precenjenosti stanovanj napovedujejo, da se cene nepremičnin umirjajo oziroma, da se bodo postopoma obrnile navzgor.

Kot so zapisali v poročilu o finančni stabilnosti, se je lani že sedmo leto zapored povečevala dostopnost stanovanj v Ljubljani, merjena z dohodki. Za nakup stanovanja je bilo treba v povprečju nameniti tri mesečne plače manj kot leto prej. V drugi polovici leta je bila sicer dostopnost slabša, saj se je upadanje cen upočasnilo. Kupcem so šle lani na roko tudi nižje spremenljive obrestne mere za stanovanjska posojila.

Cene nepremičnin so se v povprečju znižale bolj kot najemnine, donos lastnikov nepremičnin pa je ostal na visoki ravni iz leta 2013: pri rabljenih stanovanjih pri povprečno 6,6 odstotka tržne vrednosti nepremičnine. Razmeroma visok donos kaže neravnotežje na nepremičninskem trgu, o njem pa priča tudi čedalje večja (pre)obremenjenost najemnikov s stanovanjskimi stroški: ta je s 15,2 odstotka v letu 2008 narasla na 25,8 odstotka v letu 2013 in dosegla povprečje območja evra.

Kupcem posojajo, investitorjem ne

Večje zanimanje za nakup stanovanjskih nepremičnin pomeni tudi več posla za banke kreditorice. Po treh letih upadanja so se novoodobrena stanovanjska posojila lani povečala za 6,1 odstotka glede na predhodno leto, v zadnjem četrtletju pa celo za skoraj tretjino. Letos se trend nadaljuje. V takih okoliščinah, ob večjem povpraševanju po stanovanjskih nepremičninah, analitiki napovedujejo verjetno prihodnjo rast cen stanovanjskih nepremičnin.

Manj pa so banke širokogrudne do investitorjev, posojanje gradbincem upada in je silno skromno. Lanski obseg odobrenih ali reprogramiranih posojil gradbenikom ni dosegel niti petine onega iz zlatih časov leta 2009. Gradbenih dovoljenj za novogradnje izdajo čedalje manj, upadajo promet z zemljišči za gradnjo stavb in bruto investicije v stanovanja. Ob tem, da zaloga neprodanih stanovanj kopni, analitiki BS opozarjajo, da »lahko povečano povpraševanje na trgu nepremičnin zaradi pomanjkanja gradnje novih stanovanj v zadnjih letih prispeva k ustavitvi upadanja oziroma k zviševanju cen nepremičnin«.