Tiskane izdaje
Čeprav smo že zdavnaj zakoračili v drugo polovico leta, še vedno ni potrjeno, da je konec lanskega leta in v prvem kvartalu letošnjega začeto okrevanje nepremičninskega trga postalo nova realnost, in ni samo trenutni nihaj navzgor. Statistični podatki o cenah nepremičnin in obsegu poslov bodo objavljeni septembra, napovedi nepremičninskih posrednikov pa so optimistične.
Ni novih večjih gradenj
Medtem pa smo si pomagali z ocenami nekaj nepremičninskih posrednikov. Branko Potočnik, ki vodi agencijo Insa Nepremičnine, pravi: »Okrevanje svetovnega trga se mora izraziti tudi na nepremičninskem trgu, vendar o resnih spremembah ne moremo govoriti, dokler ni novih investicij in novogradenj. Za zdaj so prosilci za izdajo gradbenih dovoljenj pretežno individualni graditelji, pogrešamo pa gradnje večstanovanjskih stavb in naselij hiš. Omembe vrednih tovrstnih investicij vsaj na Štajerskem še ni. Opažamo pa več transakcij z rabljenimi nepremičninami.«
Dogajanje je po regijah različno. Nepremičninski trg si je najhitreje opomogel v Osrednjeslovenski in Primorski regiji, druge jima zelo počasi sledijo. Štajerska, kot običajno, caplja za osrednjo regijo, da o Koroški in Pomurju ne govorimo. Na ceno nepremičnin še vedno najbolj vpliva lokacija. Sledi kvadratura, razporeditev prostorov, energetska učinkovitost ipd. Pri novogradnjah bolj kot pri rabljenih nepremičninah kupci pretehtajo in upoštevajo vgrajene materiale in energetsko učinkovitost.
Potočnik napoveduje nadaljnje oživljanje trga, ne pričakuje pa velikega povečanja cen. »A dokler se cene ne bodo dvignile, ne moremo pričakovati novogradenj. Upam, da bodo banke nadaljevale ali izboljšale razpoložljivost dolgoročnih posojil. Lepo bi bilo, če bi država spet razmislila in spodbudila kreditiranje, predvsem mladih družin z davčnimi olajšavami ali podobnimi ukrepi.«
Manjša pričakovanja prodajalcev
Zoran Madon, direktor nepremičninske družbe Nekropola, opaža, da se je povpraševanje v vseh segmentih povečalo. Za nova stanovanja je značilno, da so vsi prodajalci, ki so cene približali trgu, uspešno sklenili posel. Oglaševane cene so se začele zniževati; elementarna pričakovanja prodajalcev so se spustila, saj tisti, ki se ne prilagodi, tvega, da ga bodo vsi potencialni kupci preprosto obšli. Če med na oko enakovrednimi stanovanji cena enega močno izstopa, mora ponudnik to že v oglasu zelo dobro utemeljiti. Če nima tehtnega argumenta, bo moral ceno spustiti.
Veliko večji optimizem je po Madonovih opažanjih mogoče zaznati celo med ponudniki nekaterih poslovnih nepremičnin, a več kot za nakup je zanimanja za najem poslovnega prostora. Vsekakor se, gledano v celoti, stanje na trgu nepremičnin izboljšuje.
In kaj je pomagalo k preobratu? Najprej cenovna razmerja, trdi Madon. Ponudniki, ki so spustili cene, z lahkoto najdejo kupca, saj je prava cena ključna. Udeleženci nepremičninskega trga so očitno ugotovili, da obdobje padanja cen - od začetka krize so se znižale za okoli 30 odstotkov - ne bo trajalo večno. Da je prišel trenutek, ko se izplača izkoristiti priložnost. »Opažamo celo, da se povečujejo naložbeni nakupi, in to je najboljše znamenje, da so cene realne. Naložbeniki se zganejo, ko pričakujejo, da se bodo cene v prihodnjem obdobju spet začele zviševati.«
Pozitivne trende sogovornik pričakuje tudi v prihodnje - »če se ne bo nič dramatičnega zgodilo, če ne bo, denimo, kakega eksperimenta z davkom na nepremičnine«. Nekaj ponudbene »zaloge« novih stanovanj je še v stečajnih postopkih in v slabi banki, predvsem v Ljubljani in na Primorskem. Madon meni, da bi jo lahko odprodali v približno dveh letih, potem pa bo v ponudbi gotovo zazijala luknja, saj novih večjih investicij ni. Povpraševanje bo, saj se generira nenehno, ponudbe pa ne bo, in spet se lahko znajdemo v položaju izpred desetletja.
Za investicijsko mrtvilo so odgovorne predvsem banke, ki nočejo financirati gradnje stanovanjskih sosesk. Želijo, da se najprej proda stara zaloga, predvsem zato, ker so tudi same pomembne lastnice stanovanj iz nasedlih projektov.
Za petino več poslov
Thomas Krelj, direktor nepremičninske družbe Fesst iz Kranja, ocenjuje, da se je pri njih obseg nepremičninskih poslov letos glede na lani povečal za približno 20 odstotkov, promet pa je dosegel raven iz leta 2007. To je bilo obdobje stabilnega živahnega trgovanja pred vrhuncem leta 2008. Cene stanovanj so se ustalile, ne padajo več. Dobra, bolj iskana stanovanja, so se tudi v Kranju celo za malenkost podražila. Nepremičninski posrednik pojasnjuje, da je problem Kranja in Gorenjske nasploh, da je tam ponudba trenutno skromna. Ni novogradenj, ni stanovanj iz stečajnih postopkov, saj so jih prav s pomočjo omenjene družbe vse prodali.
Problem so dvostanovanjske hiše, zgrajene pred osamosvojitvijo. V ponudbi jih je kar nekaj, vendar prodajalci vztrajajo pri (pre)visokih cenah, zato je malo sklenjenih poslov. Podobno je s parcelami za gradnjo hiš, zato v prihodnje ni mogoče pričakovati veliko novih gradenj.
Ker je trg oživel in povpraševanje po stanovanjih obstaja, Krelj vidi »prostor za hrabre investitorje, za manjše enote do 20 stanovanj«. Izračun pokaže, da bi lahko imel investitor ob zmerni ceni zemljišča, racionalni gradnji in prodajni ceni 1600 do 1700 evrov za kvadratni meter kar soliden donos. A se ustavi pri parceli. Prodajalci navijajo cene in izračun se ne izide. Tako imajo v Kranju investitorje, a ni cenovno dostopnih zemljišč. Projekt, ki je na slabi banki (Kozolci), z načrtovanimi okoli 380 stanovanji, je prevelik. V Kranju bi povpraševanje posrkalo od 40 do 50 novih stanovanj na leto, kar zahteva manjše, ne megalomanske projekte. Tem bi bile morda bolj naklonjene tudi banke - če bi le za kredit zaprosila kredibilna podjetja.
Spodbudne so tudi Kreljeve napovedi do konca leta: živahnejše trgovanje po dopustih pa tudi več menjav. Posredniki so namreč zaznali, da ljudje, ki živijo v prevelikih enotah, načrtujejo selitev v manjše, začeli so misliti na stroške. Nakupe so olajšale tudi banke, ki so prisluhnile potrebam komitentov in izboljšale pogoje za najem stanovanjskega kredita. Nekaj ovir je še v glavah, ljudje za stara stanovanja še vedno hočejo preveč, pravi Krelj.
Ločeno mnenje
Drugačna pa so opažanja Bernarda Ravnaka, ustanovitelja portala Javnadražba.si. Meni, da censkega dna v Sloveniji še nismo dosegli. Statistika sicer zaznava rahel porast, a to ni nujno stalnica.
»Cene bodo še nekaj časa padale - ne glede na politiko DUTB - saj za ponovno oživitev trga potrebujemo močno povečanje povpraševanja, tega pa ob takšni demografski in zaposlitveni politiki ni moč pričakovati. Predvsem se še občuti pomanjkanje financerja, bank,« pravi Ravnak. O stabilizaciji cen bi govoril šele, ko bodo pozitivni trendi vztrajali dve, tri leta, ko bodo to potrdili tudi drugi dejavniki (zaposlenost, obseg dela, izvoz, BDP). »Osebno tega nisem še zaznal, saj tudi na dražbah ni pretirane prodaje, kljub ponekod 'rekordno nizkim' izklicnim cenam. To pa je že eden od pomembnejših podatkov, ki ga ne gre za zanemariti.«
Cene stanovanjskih nepremičnin so odvisne predvsem od lokacije, bolje rečeno, mikrolokacije. Pomembnejša kot starost nepremičnine je pogosto njena lega, uporabnost, smotrnost, namen, dostopnost ter v zadnjem času tudi ekonomičnost, tudi z vidika prihajajočih stroškov tekočega vzdrževanja.
Kot pravi Ravnak, so stare nepremičnine še vedno precenjene. Sploh hiše: cena 80 odstotkov starejših hiš je vsaj 30 do 40 odstotkov previsoka.
