Za meter stanovanja sredi Londona malo več kot 16.500 evrov

Ljubljana – Stanovanjske nepremičnine so v Sloveniji srednje drage glede na povprečne cene kvadratnega metra bivalnega prostora v EU, dinamika gradnje je zelo majhna, povprečni Slovenec, ki od vseh Evropejcev najraje živi v lastnem (ne najetem) domovanju, mora zanj delati kar dvanajst let. Precej dlje kot znaša evropsko povprečje.

To je le nekaj ugotovitev iz tokratne raziskave evropskega stanovanjskega trga, ki jo je opravila mednarodna svetovalna hiša Deloitte. Analitiki so primerjali najpomembnejše parametre trga v izbranih evropskih državah in Izraelu, in sicer za leto 2016 v primerjavi z letom prej.

Cene in lanski trendi

V Sloveniji je bila lani povprečna transakcijska cena za kvadratni meter stanovanja 2150 evrov. Lan Filipič iz Deloitta pojasnjuje, da so se v primerjavi z večino evropskih držav lani stanovanja tu statistično celo nekoliko pocenila glede na leto 2015 (za dva odstotka). Da povprečje kaže obrnjen trend, je kriva predvsem struktura prodanih nepremičnin.

Za povečavo kliknite na grafiko.

Živahnejši je bil nepremičninski promet zunaj Ljubljane, kjer so stanovanja cenejša. Iz statistike je razvidna desetodstotna podražitev glede na leto 2014. Na višjih obratih se vrti trg v prestolnici: tam je bil kvadratni meter lani na prodaj po 2660 evrov ali za 6,4 odstotka več kot leto prej.

Daleč najdražja je še vedno Velika Britanija. Raziskava za lani sicer izkazuje devetodstotno pocenitev tamkajšnjih stanovanjskih nepremičnin, a je to predvsem posledica depreciacije funta ob brexitu. Cene v funtih pa so se zvišale. Navzdol so zanihale cene v Italiji, ki je malenkost dražja od Slovenije, in torej v Sloveniji, v vseh drugih opazovanih državah pa so se zvišale: najbolj v Španiji (za 15,2 odstotka) in na Danskem (za 10,8 odstotka).

Za povečavo kliknite na grafiko

Nova in prihodnja ponudba

Slovenski stanovanjski fond ima skupaj okoli 800.000 stanovanjskih nepremičnin, kar je 409,6 enote na tisoč prebivalcev. (Potencialni) letni prirast ponudbe – tako število lani dokončanih kot število začetih gradenj – je bil za evropske razmere zelo majhen. Investitorji so dokončali 1,3 stanovanja na tisoč prebivalcev, kar je pol manj od evropskega povprečja (2,8).

Največ novogradenj so dokončali v Franciji – skoraj pol milijona oziroma 6,8 na tisoč prebivalcev. Stanovanjski fond v EU povprečno znaša 486,6 enote na tisoč prebivalcev, skupaj v EU 245,6 milijona stanovanjskih enot.

Skoraj popolnoma na repu (predzadnja) med državami, vključenimi v analizo, je bila Slovenija tudi po številu lani začetih novogradenj (prav tako 1,3 na tisoč prebivalcev), kar povečuje tveganje za prihodnje neskladje med ponudbo in povpraševanjem. Pasivnejša je bila le Portugalska, naravnost zgledna s 7,6 začetega stanovanja na tisoč prebivalcev je bila Avstrija.

Koliko let dela za stanovanje?

To je vprašanje, na katero smo potrošniki vedno posebej občutljivi. Deloittova raziskava je dostopnost stanovanj merila z nakupom 70 kvadratnih metrov velike enote po povprečni ceni; ugotavljala je, koliko letnih bruto plač je v posamezni državi potrebnih za tak nakup. Slovenci smo po tem merilu v spodnji polovici seznama, saj za nakup vzorčnega stanovanja potrebujemo 7,9 leta. Najdlje zanj delajo Čehi (skoraj enajst let), najmanj (samo 4,4 leta) pa Nizozemci. Sledijo Nemci in Španci. A pozor, primerjava temelji na bruto plačah, gospodinjstvo pa v resnici razpolaga le z neto plačo, ki je ponekod precej nižja.

Po preračunu na neto plačo se slika nekoliko spremeni, saj so plače po državah različno obdavčene. Slovenska neto plača znaša povprečno dve tretjini bruto plače. To pomeni, da bi Slovenec za nakup 70 kvadratnih metrov povprečnega stanovanja v resnici potreboval okoli dvanajst letnih neto plač ali, kot so preračunali v slovenski podružnici Deloitta, tri leta več kot povprečni Evropejec. Samo v dveh od opazovanih držav za stanovanje delajo dlje kot v Sloveniji: na Češkem 15 let in v Veliki Britaniji 14 let.

Najmanj zadolženi

V dveh parametrih pa smo Slovenci v vzorcu držav iz raziskave vendarle vodilni. Prvi: tukajšnja gospodinjstva so najmanj zadolžena za nakup stanovanjskih nepremičnin. Njihovi hipotekarni krediti znašajo manj kot četrtino razpoložljivega dohodka gospodinjstva (23,8 odstotka). Za primerjavo: Nizozemci, ki imajo najboljše razmerje med bruto plačo in ceno stanovanja, so zadolženi kar osemkrat bolj – za 193 odstotkov razpoložljivega gospodinjskega dohodka. Sledijo jim Danci in Britanci, medtem ko so gospodinjstva v Srednji in Vzhodni Evropi precej manj zadolžena.

Financiranje nakupa še vedno olajšujejo nizke obrestne mere za hipotekarne kredite, in to v večini evropskih držav. Določene razlike vendarle obstajajo: najcenejši so bili lani hipotekarni krediti na Češkem (1,77-odstotna obrestna mera) in v Nemčiji (1,8). V večini držav so obrestne mere znašale od 2 do 3,4 odstotka, močneje pa sta navzgor odstopali Poljska (4,6) in Madžarska (6,5 odstotka).

Najemni trg in donosi

Drugi slovenski primat zadeva najemni trg. Ta je bil letos prvič vključen v Deloittovo analizo. V študiji ugotavljajo, da je v Sloveniji v najemniških stanovanjih živelo samo 2,4 odstotka gospodinjstev, kar je najmanj med državami v vzorcu. To obsega najemna stanovanja s tržno najemnino, a tudi če jim prištejemo delež neprofitnih oziroma drugih stanovanj z najemnino, nižjo od tržne, to pomeni le osem odstotkov gospodinjstev, ki živijo v najemu, medtem ko več kot devet desetin prebivalstva Slovenije živi v lastnih nepremičninah.

Na splošno je najemništvo bolj uveljavljeno, ko gremo od vzhoda proti zahodu in od juga proti severu: zelo nizke deleže najemnih stanovanj imajo Madžarska (3,9 odstotka), Litva (5,2), Španija (7,5) in Estonija (10,3), največje pa Nemčija (54,3), Danska (34,4) in Avstrija (30,2).

Po višini najemnin oziroma njihovem donosu je Slovenija blizu povprečja opazovanih držav. V Ljubljani in Mariboru je donosnost oddajanja v najem petodstotna, kolikor je tudi evropsko povprečje. Najbolj dobičkonosne so nepremičninske investicije v mestu Odense na Danskem, kjer investitorji lahko od oddajanja v najem pričakujejo kar devetodstotni letni donos, najmanj pa v centru Londona, kjer je kljub zelo visokim najemninam čas za povračilo naložbe kar 50 let.