Zemljiški dolg je pravi hit

Ljubljana − Med osumljenci ali obtoženci kaznivih dejanj, nad katerimi visi še grožnja z odvzemom premoženja, je že nekaj časa razširjeno »zavarovanje premoženja« s pomočjo zemljiškega dolga. Gre za še eno v seriji zlorab pomanjkljive zakonodaje.

Zemljiški dolg je bil seveda uzakonjen s povsem drugačnimi nameni, ne zato, da bi se tako ščitili pretkani kriminalci in drugi, ki jim grozi, da bodo morali poplačati upnike. Glavni namen zemljiškega dolga je namreč lažja pot do hipoteke. Gre za zavarovanje dolga z nepremičnino, a obstajajo pomembne razlike med zemljiškim dolgom in hipoteko. Zemljiški dolg se v nasprotju s hipoteko vpiše enostransko. Lastnik nepremičnine sam pri notarju vpiše dolg v zemljiško knjigo. Pri posojilodajalcu nato sklene pogodbo in mu v zavarovanje izroči zemljiško pismo, ki ga dobi ob vpisu dolga. Če dolžnik ne vrne dolga, lahko posojilodajalec z zemljiškim pismom sproži izvršbo na dolžnikovi nepremičnini in je poplačan do vrednosti zemljiškega dolga oziroma do vrednosti, za katero je nepremičnina prodana. Če poplača vse obveznosti, se zemljiški dolg izbriše.

To je svetlejša plat zemljiškega dolga, obstaja pa še temnejša. Posameznikom, ki so z zgrešenimi ali namernimi poslovnimi potezami oškodovali upnike ali državo, grozi, da bodo morali škodo povrniti. Če je njihov bančni račun izsušen, je na vrsti rubež premičnine in nepremičnine. A se zatakne, če so te formalno pisane na drugo osebo ali (fiktivno) že obremenjene s kakšnim dolgom.

Trd oreh za preiskovalce

Slovenska zakonodaja sicer omogoča, da se lastništvo prenese na sorodnike ali prijatelje, a je to tvegano, če se zgodi prepozno. Organi pregona imajo namreč zakonsko podlago, da v tem primeru nepremično odvzamejo, če pa je bila vpisana hipoteka, pa se lahko začne postopek izbrisne tožbe.

Nekoliko trši oreh za preiskovalce je zemljiški dolg, saj je treba dokazovati, da je bil ustvarjen zaradi izogibanja poplačila upnikov. Torej, da je šlo za namerno goljufijo. Eden od kazalnikov nečednih poslov je gotovo pretirana vrednost nepremičnine, zavarovana z zemljiškim dolgom. Ni treba biti ravno strokovnjak, da kot sumljivo označiš večmilijonsko posojilo, zavarovano z zemljiškim dolgom, za nepremičnino v vrednosti nekaj deset tisočakov.

Lastnik nepremičnine, ki ustanovi zemljiški dolg, izpolni zakonske znake kaznivega dejanja, ko ga ne ustanovi, da bi zavaroval terjatev (recimo za pridobitev bančno posojila), ampak z izključnim namenom, da oškoduje upnike s slabšim vrstnim redom. »V kazenskem postopku je torej ustanovitelju zemljiškega dolga treba dokazati, da je zemljiški dolg ustanovil z namenom, da bi se izognil poplačilu svojih obveznosti do upnikov,« pojasnjuje vodja mariborskega okrožnega tožilstva Drago Šketa, ki je kritičen do trenutne zakonodaje in je pristojnim službam že januarja poslal predloge izboljšav, se katerimi bi tovrstne manevre dolžnikov preprečili ali vsaj omejili.

Okrožno državno tožilstvo v Mariboru je že 4. januarja predlagalo spremembo drugega odstavka 200. člena stvarnopravni zakonik, in sicer da bi se po novem glasil: »Izbris zemljiškega dolga se lahko opravi samo ob predložitvi zemljiškega pisma ali na podlagi pravnomočne sodne odločbe, s katero je sodišče ugotovilo neveljavnost njegove vknjižbe.« Strinjajo se tudi s spremembo drugih zakonov, ki bi omogočala preglednost ustanavljanja zemljiškega dolga in prenašanja zemljiškega pisma oziroma, ki bi omogočala hiter in učinkovit izbris lažnega zemljiškega dolga iz zemljiške knjige. V Nemčiji denimo poznajo izbrisni zahtevek, s katerim lahko upnik s slabšim vrstnim redom doseže izbris zemljiškega dolga iz zemljiške knjige (pisemski zemljiški dolg), poznajo pa tudi knjižni zemljiški dolg, ki se prenaša z vpisi v zemljiško knjigo – imetnik zemljiškega pisma je zato razviden navzven javnosti.

Pri nas se nekateri zakoni, glede katerih so močni politični interesi, sprejemajo po hitrem in nujnem postopku, v tem primeru, ko bi bil hiter odziv države res nujen, pa se kar čaka in čaka. Medtem pa vsak dan nastajajo novi zemljiški dolgovi z znaki kaznivih dejanj. Prav zato se nekateri zdaj poigravajo celo z mislijo, da bi zemljiški dolg povsem črtali iz veljavne zakonodaje, a bi s tem ukinili tudi vse njegove prednosti. Predvsem pa bi še naprej ostal nerešen problem že vpisanih zemljiških dolgov, saj zakon gotovo ne bi veljal za nazaj.

Vse bolj razširjen manever

Tožilec Šketa pravi, da se pri ustanovitvi zemljiškega dolga v zemljiško knjigo namreč vpiše le njegov ustanovitelj (lastnik obremenjene nepremičnine), upravičenec iz zemljiškega dolga (imetnik zemljiškega pisma) iz zemljiške knjige pa ni razviden. Zemljiško pismo je vrednostni papir, ki se prenaša po odredbi, zaradi česar njegovi prenosi niso razvidni navzven, ta je zapisan le na hrbtni strani vrednostnega papirja. Ker stvarnopravni zakonik določa, da se zemljiški dolg iz zemljiške knjige lahko izbriše le ob predložitvi zemljiškega pisma, je pri vložitvi izbrisne tožbe treba tožiti tudi imetnika zemljiškega pisma na njegovo predložitev.

»Ker ne vemo, kdo je imetnik zemljiškega pisma (zemljiško pismo lahko njegov ustanovitelj zgolj shrani v sef in z njim sploh ne razpolaga), ne vemo, kdo je pasivno legitimiran za vložitev tožbe (ne vemo, koga moramo tožiti in od njega zahtevati, da predloži zemljiško pismo). Ker brez predložitve zemljiškega pisma izbris frauduloznega zemljiškega dolga iz zemljiške knjige ni mogoč, sodišče zaradi nesklepčnosti tožbe tožbeni zahtevek zavrne,« so le ene od težav za varuhe pregona, pojasnjuje sogovornik.

V javnosti je zaokrožilo kar nekaj znanih imen, ki so v sodnih postopkih ali pa jim to grozi, pa so v strahu pred izgubo premoženja bodisi prepisali imetje na sorodnike ali pa ustanovili lažni zemljiški dolg. Šketa pravi, da mu zdaj ni znan noben pravnomočno končan postopek, v katerem bi bil kdo zaradi storitve kaznivega dejanja z ustanovitvijo lažnega zemljiškega dolga obsojen.