Kako naj se lotim sklenitve najemne pogodbe?

Na kaj moramo biti pozorni pri sklepanju najemne pogodbe?

Prva stvar, na katero moramo biti pozorni, je, da se najemna pogodba sklepa v pisni obliki, saj je takšna oblika predpisana s stanovanjskim zakonom (SZ-1). Če ste eden izmed najemnikov, ki najemne pogodbe nimate v pisni obliki, to še ne pomeni, da v stanovanju bivate nezakonito. Splošna pravila obligacijskega prava ter sodna praksa namreč pravita, da velja tudi ustna oblika najemne pogodbe, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale. Sklenitev najemne pogodbe v pisni obliki lahko najemnik prav tako zahteva od najemodajalca kadarkoli tekom najema. Če najemodajalec oddaja stanovanje brez najemne pogodbe, je zanj namreč predpisana globa od 500 do 1200 evrov.

Kaj mora najemna pogodba vsebovati?

Zakon določa minimalne bistvene sestavine, ki jih najemna pogodba mora vsebovati. Ti zajemajo podroben opis stanovanja ter identifikacijsko oznako iz katastra stavb, podatke o lastniku stanovanja ter ime in priimek najemnika ter oseb, ki bodo z njim živele.

Bistveno je, da najemna pogodba vsebuje tudi višino najemnine ter obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini. Ti se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanja in podobno ter na stroške za obratovanje skupnih delov stanovanjske in večstanovanjske stavbe, v primeru, če se najemna pogodba sklepa za stanovanje v takšni stavbi. Najemna pogodba naj določa tudi rok za plačilo najemnine ter način plačevanja obratovalnih stroškov. V praksi je to največkrat tako, da obratovalne stroške poravna neposredno najemnik oziroma mu skupni znesek stroškov in položnice posreduje najemodajalec. Pogodbeni stranki pa se lahko dogovorita tudi za fiksne stroške ter na koncu leta naredita njihov obračun. Zelo priporočljivo je, da o plačani najemnini in stroških, ki se plačujejo na roko, vsaka stranka vodi pisno evidenco s podpisi obeh strank oziroma da se znesek najemnine in stroškov nakazuje na transakcijski račun najemodajalca.

Smiselno je, da najemna pogodba vsebuje tudi opis stanja stanovanja ter natančen popis premičnin, ki so že v stanovanju, in njihovega stanja. S tem se namreč pogodbeni stranki izogneta sporom o stanju stanovanja ter premičnin ob prenehanju najemnega razmerja. Tako se lahko v najemno pogodbo na primer zapiše, da najemnik ob začetku najema prevzame sveže prepleskano stanovanje ter ga je ob koncu najemnega razmerja dolžan v enakem stanju tudi vrniti.

Najemodajalcu zakon določa tudi pravico, da največ dvakrat na leto vstopi v stanovanje, da preveri, ali je uporaba stanovanja pravilna. V izogib morebitnim sporom zaradi izvrševanja te pravice je treba čim bolj konkretizirati, kdaj ter kako in v kakšnih časovnih obdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja. Smiselno je celo, da se določi točen dan ali mesec v letu oziroma da se za termin vstopa pogodbeni stranki predhodno dogovorita.

Če se stanovanje oddaja za določen čas, mora najemna pogodba vsebovati tudi čas trajanja najemnega razmerja. V pogodbi pa naj bo tudi določilo o načinu predaje stanovanja. To se lahko glasi tako, da najemnik ob podpisu pogodbe prevzame ključe stanovanja.

Varščina

Ob sklenitvi najemne pogodbe varščina predstavlja dodaten strošek najemnika, najemodajalcu pa predstavlja edino jamstvo, da bo ob koncu najema stanovanje dobil vrnjeno v takšnem stanju, kot je bilo ob njegovem začetku. SZ-1 ne vsebuje določb o varščini, za to je pomembno, da je, če jo najemodajalec zahteva, ta celovito urejena v najemni pogodbi. Tudi tukaj se pokaže pomembnost pisne oblike najemne pogodbe, saj v primeru spora ta predstavlja dokaz, da je varščina bila plačana. V najemni pogodbi naj bodo določeni primeri, zaradi katerih lahko najemodajalec varščino zadrži, kot je na primer za plačilo neplačanih najemnin, obratovalnih stroškov zadnjega meseca najema, sanacijo poškodb na stanovanju in podobno. Prav tako naj bo v najemni pogodbi določilo, da se varščina vrne, če bo najemnik stanovanje vrnil v enakem stanju, kot ga je prejel.

Kaj lahko najemnik v stanovanju obnovi?

Če bo najemnik želel najeto stanovanje adaptirati oziroma obnoviti, podreti steno, zamenjati kuhinjo, parket ali podobno, zakon določa, da najemnik stanovanjskih prostorov, vgrajene opreme in naprav ne sme spreminjati ter izboljševati, preden ne dobi pisnega soglasja lastnika. Zgolj ustni dogovor ali izjava lastnika stanovanja ne zadošča, saj se lahko ob prenehanju najemnega razmerja spet pojavijo nesoglasja. Če se bo lastnik z vlaganji strinjal, se lahko pogodbeni stranki dogovorita tudi, da se stroški adaptacije oziroma obnove pobotajo z najemnino. Ob prenehanju najemnega razmerja ima najemnik tudi pravico do povrnite neamortiziranega dela vlaganj v stanovanja, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če ta še niso bila v celoti kako drugače poplačana.

Podaljšanje najemne pogodbe, sklenjene za določen čas

Če je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas (na primer za obdobje enega leta), pa bi najemnik najem želel podaljšati, mora o tem najemodajalca pravočasno obvestiti. To mora storiti najmanj 30 dni pred potekom najemne pogodbe in od njega dobiti odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi. Tudi aneks mora biti sklenjen v pisni obliki. V njem mora biti navedeno, za kakšen čas se najemno razmerje podaljšuje.

Odpoved najemne pogodbe

Lastnik stanovanja lahko odpove najemno pogodbo najemniku samo iz krivdnih odpovednih razlogov, ki so našteti v 103. členu SZ-1 ter iz odpovednih razlogov, ki so izrecno navedeni v najemni pogodbi. Obstajati mora krivda na strani najemnika, da torej najemnik ne izpolnjuje svojih obveznosti po zakonu ali pogodbi. Odpovedni rok ne sme biti krajši od 90 dni. Iz drugih razlogov jo lahko odpove le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. Najemniku se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati, kar pomeni, da mu mora najemodajalec priskrbeti takšno stanovanje, ki v primerjavi s sedanjim stanovanjem v nobeni okoliščini ne predstavlja bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju. Stroške selitve nosi lastnik stanovanja.

V nasprotju z lastnikom lahko najemnik najemno pogodbo odpove vselej, ne da bi za to navajal razloge. Pogoj pa je, da o odpovedi lastnika pisno obvesti. Najemna pogodba pa ne preneha s trenutkom pisne odpovedi, temveč šele s potekom zakonsko določenega odpovednega roka, ki znaša 90 dni. Tega roka z najemno pogodbo ni mogoče spremeniti. Če pa se lastnik in najemnik stanovanja o prenehanju najemne pogodbe dogovorita, lahko ta na podlagi sporazuma preneha kadarkoli.

Kaj če se spremeni lastnik stanovanja?

Sprememba lastnika stanovanja na najemno razmerje ne vpliva. Novi lastnik stanovanja namreč vstopi v pravni položaj najemodajalca.

***

Anton Pori, mag. prava, pravni svetovalec pri humanitarnem društvu Pravo za VSE.

***